Завдаток

Купуючи або продаючи квартиру, ви можете зіткнутися з пропозицією про внесення задатку або авансу, як гарантії того, що угода справді відбудеться. Однак, перш ніж підписувати угоду про внесення певної суми передоплати, варто розібратися, у чому різниця між заставою, завдатком та авансом.

Що таке завдаток?

Цивільний кодекс України у статті 570 визначає завдаток, як грошову суму або рухоме майно, що видається боржником кредитору в рахунок належних з нього платежів за договором як підтвердження зобов'язання та забезпечення виконання цього зобов'язання. Те, що грошова сума чи майнова цінність є завдатком, обов'язково має бути прописано в угоді.

Два важливі моменти: підтвердження того, що це завдаток має бути письмовим (договір має містити у собі слово "Завдаток"). Це сума, сплачена у рахунок належних коштів за договором купівлі-продажу.

У разі невиконання зобов'язань за договором, забезпеченим завдатком, того, хто дав завдаток, вся сума повністю залишається у того, хто отримав завдаток.

Якщо від виконання зобов'язань за договором, забезпеченим завдатком, ухиляється сторона, що отримала завдаток, вона зобов'язана повернути його в подвійному розмірі тому, хто давав завдаток.

Функції задатку

Завдаток оформляється після укладання основного договору або одночасно з ним і має лише три функції:

• Платіжна. Це сума, сплачена у рахунок належних коштів за договором.
• Забезпечувальна, оскільки стимулює сторони договору виконання зобов'язань.
• Доказова, через те, що виступає фактом підтвердження укладання договору.

Навіщо потрібен завдаток при оформленні квартири?

Зазвичай завдаток — це один із способів довести намір укласти договір купівлі-продажу в майбутньому і його використовують у двох випадках.

По-перше, коли покупець бажає купити нерухомість, але в нього з якоїсь причини немає для покупки всієї суми. Тут завдаток буде доказом серйозності цього наміру. Продавець у разі встановлює для покупця термін, протягом якого той надасть повну суму.

По-друге, якщо квартира тимчасово не готова до продажу, а її хазяїн не хоче упускати покупця. Продаючи квартиру, її власник зазвичай стикається з такими складнощами: не підготовлені вчасно документи, не підібрано альтернативну нерухомість, немає дозволу від органів опіки та піклування, відсутність одного із співвласників тощо.

Якщо є договір, у якому зазначено існування задатку, то за відмову від угоди однієї зі сторін, можна через суд зобов'язати її виконати договір. Отже, формується забезпечення.

Юридичні тонкощі за ЦК України

Забезпечливий платіж, заставу, завдаток чи аванс — що з цього та в яких випадках краще використовувати, коли укладається договір купівлі-продажу? Ці юридичні поняття часто плутають чи неправильно розуміють, проте Цивільний кодекс України дає чітке розуміння, у чому відмінності.

Що таке забезпечувальний платіж?

Забезпечувальний або гарантійний платіж використовують у разі, якщо укладається договір купівлі-продажу або оренди нерухомості, а також купівлі квартири в іпотеку сторони бажають мати гарантію угоди.

Найчастіше під ним мається на увазі один із видів платежів:

• завдаток, зазначений у договорі купівлі-продажу;
• пеня та штрафи, що сплачуються боржником за іпотечним договором;
• страховий депозит у межах оренди за квартиру;
• передплата за майбутню оренду нерухомості.

Ознаки забезпечувального платежу такі:

• з'являється грошове зобов'язання;
• вноситься на користь однієї із сторін договору;
• сплачується як гарантія виконання зобов'язання за договором;
• зараховується до виконання зобов'язань;
• застосовується і до чинних і до майбутніх договорів.

У статті 546 ЦК України перераховані види забезпечувальних заходів, які можуть належати до гарантійного платежу.

Що таке запорука?

Іноді завдаток помилково називають запорукою, але це неправильно. У поняття застави зазвичай включається нерухомість, взята за іпотекою, коли заставоутримувачем виступає банк, який видав гроші на іпотеку. Тому якщо громадянин не виконує своїх зобов'язань щодо іпотечних виплат, то на підставі статті 527 ЦК України банк може відшкодувати збитки за непокриті платежі з іпотеки за рахунок реалізації іпотечної нерухомості як об'єкта застави.

Чим відрізняється завдаток від авансу?

Принципова відмінність завдатку від авансу у цьому, що аванс повертається покупцю у разі, незалежно від цього, з чиєї вини зірвалася угода. Щодо задатку такого немає. Якщо угода не відбулася з вини покупця, то завдаток залишиться у продавця, про що говорить стаття 570 ЦК України.

Більш того, якщо договір або угода не містить чіткого визначення "завдаток", що сума, що передається, або цінне рухоме майно є саме завдатком, то при встановленні цього факту завдаток визнається авансом і обов'язковий до повернення. Головне – читати договір.

Аванс або завдаток під час укладання договору

Думка експертів сходиться на тому, що для покупця завдаток, на відміну від авансу, як спосіб внесення попереднього платежу вигідніший. Він дозволяє спокійно та без зайвих переживань дочекатися остаточного оформлення угоди.

Для продавця завдаток вигідний лише у разі "чистого продажу", коли він твердо бажає перетворити свою нерухомість на гроші. У всіх інших випадках краще укласти договір на аванс за умови, що після закінчення визначеного терміну ця сума може вважатися завдатком. За недотримання термінів аванс або повертається, або продовжується авансова угода.

Як правильно оформити передплату за квартиру?

Якщо вирішено вносити за квартиру завдаток, то тут важливо зробити все правильно. Спочатку проводяться переговори, на яких обговорюється завдаток та майбутня угода. На переговорах потрібна присутність усіх учасників угоди.

Що обговорюється?

• у якому розмірі вносяться гроші;
• у якому форматі (готівкова/безготівкова оплата на рахунок);
• зони відповідальності сторін після того, як гроші передані продавцю;
• додаткові моменти, що не належать до завдатку.

Після проведення переговорів складаються та підписуються документи. Щоб гроші вважалися завдатком, а не авансом, підписуйте два документи - угоду/договір про завдаток та розписку про отримання коштів із зазначенням реквізитів угоди (дата, найменування).

Попередній договір купівлі-продажу

З попереднього надалі відбувається укладання основного договору. Він схожий на основний щодо тих пунктів, які у ньому розкриваються. Він підписується продавцем та покупцем або довіреною особою. Кожна сторона отримує свій екземпляр договору, тому кількість примірників відповідає кількості продавців та покупців. Деякі фахівці наполягають на підписанні угоди про задаток та попередній договір купівлі-продажу. Однак на практиці, у роботі ріелтора таке трапляється не часто, тому що немає сенсу дублювати документи. Якісно укладена угода/договір про завдаток містить у собі всі істотні умови купівлі житла.

Угода про задаток

Угода про завдаток може бути складена як додаток до попереднього договору. У ньому обов'язково вказується, що його складено для належного виконання попереднього договору.

Окрім паспортних даних продавців та покупців, вказується сума, сплачена в рахунок вартості квартири (завдаток), а також відповідальність кожної сторони по завдатку. Кількість примірників угоди також відповідає кількості продавців та покупців.

Розписка

Після укладення попереднього договору та угоди щодо задатку сума, сплачена в рахунок задатку, передається продавцеві тільки після отримання розписки. Вона пишеться від руки в присутності покупця, хоча може бути надрукована і на комп'ютері (у неї вписуються ціна об'єкта, розмір завдатку та розшифрування ПІБ, підпис).

Що необхідно зробити перед внесенням задатку?

Щоб убезпечити себе від майбутніх судових розглядів, покупець при купівлі квартири до укладення договору має зробити наступні кроки.

По-перше, перевірити документи на квартиру. Якщо якихось документів не вистачає, угоду краще відкласти.

По-друге, отримати згоду чоловіка на відчуження майна, якщо такий є. Дозвіл слід оформити нотаріально. Також варто брати до уваги права розлученого подружжя.

По-третє, перевірити сплату комунальних платежів. Якщо є борги, просіть продавця спочатку погасити борг і тільки потім укладайте угоду про завдаток. Інакше неоплачена комуналка стане вашими додатковими витратами.

По-четверте, перевірити, чи є обтяження на квартиру. До обтяження належить застава кредитору на житло чи заборона реєстраційні дії. Якщо є обтяження, то від покупки такої квартири краще відмовитись.

По-п'яте, дізнатися, хто прописаний у квартирі. Якщо такі є, то в угоді покупець повинен вказати на обов'язок продавця виписати всіх проживаючих. В іншому випадку ці люди мають право проживати у вашій квартирі після її продажу, але вигнати їх ви не зможете. Особливо це стосується неповнолітніх.

Середній розмір задатку

У законі не передбачено жодної фіксованої суми задатку. Його сума залежить від обставин угоди, але вона повинна робити однаково невигідним вихід із угоди для будь-якої сторони.

Найчастіше розмір задатку залежить від типу нерухомості. Розумним при цьому вважається для заміського будинку – 5-10% від ціни продажу, а для квартири – 3-5%.

У якому разі повертається завдаток?

Завдаток може бути повернутий з трьох причин:

• Виникнення непорозумінь, суперечок, конфліктів між сторонами.
• Порушення умов попереднього договору.
• Відмова від повернення задатку за наявності суттєвих причин.

Чи повертається завдаток у разі відмови банку в іпотеці?

Відмова банку в іпотеці вважається обставиною, яка не залежить від волі сторін. Тому, якщо сторони включають до угоди про задаток відповідний пункт, то проблем із поверненням задатку зазвичай не виникає.

Практична рада: вкажіть в угоді фразу, що завдаток вважатиметься авансом при відмові банку у видачі іпотечного кредиту.

Що робити, якщо завдаток не віддають?

Правильним вирішенням конфліктної ситуації, пов'язаної із поверненням задатку, буде звернення до суду. Але попередньо потрібна письмова досудова вимога до продавця повернути гроші та причину повернення. Для цього постраждала сторона надсилає телеграму з повідомленням про вручення продавцю.

Відстояти права постраждалій стороні вдасться лише у разі наявності попереднього договору чи розписки. Про можливість такого повернення має бути прописано у попередньому договорі окремим пунктом, який і буде доказом того, що сплачена сума є завдатком.

Що має бути згадано:

• визначення внесених коштів, як задатку;
• опис штрафних санкцій для тих чи інших випадків;
• порядок повернення, терміни та інші нюанси.

Тільки в цьому випадку буде можливе повернення грошової суми у дворазовому розмірі, як зазначено у статті 571 ЦКУ. Якщо цей пункт не прописаний у договорі, то з погляду закону звернення до суду буде безглуздим. Суд може ухвалити рішення про визнання внесеної суми авансом і тоді дворазового відшкодування не буде, повертається лише раніше сплачена сума.

Правові наслідки неповернення в Україні

Розглянемо, які існують правові наслідки при порушенні чи припиненні зобов'язань, забезпечених завдатком та регульованих статтею 571 ЦКУ:

• Якщо порушення зобов'язання сталося з вини покупця, застава залишається у продавця.
• Якщо порушення зобов'язання відбулося з вини продавця, він зобов'язаний повернути покупцеві задаток та додатково сплатити суму у розмірі задатку або його вартості.
• Сторона, винна у порушенні зобов'язання, повинна відшкодувати іншій стороні збитки у сумі, яку вони перевищують розмір (вартість) задатку, якщо інше встановлено договором.
• У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або через неможливість його виконання через форс-мажорні обставини завдаток підлягає поверненню.

Таким чином, завдаток - це доказ укладання договору купівлі-продажу квартири, у розмірі встановленому сторонами. Він виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов'язань.