Валютне іпотечне кредитування

Валютна іпотека — цільовий кредит для придбання житла, виданий в іноземній валюті. Отримати її можна у валюті будь-якої країни, починаючи з євро і доларів, і закінчуючи франками, єнами та фунтами.

Швидке обслуговування
Швидке обслуговування
Миттєва видача коштів
Миттєва видача коштів
Якісне обслуговування
Якісне обслуговування
Гарантія результату
Гарантія результату
Валютне іпотечне кредитування

Населенню сподобалися вигідні ставки за кредитами, і позичальники стали оформляти валютні кредити на термін від п'ятнадцяти до двадцяти п'яти років, порушуючи основне правило кредитування, яке говорить: «Оформляти кредит в тій валюті, в якій отримуєш прибуток». Зрозуміло, що економіка нестабільна і курс повзе постійно вгору.

Найбільш далекоглядні домовляються з банками про гривневе рефінансування. І нехай ставки за цим кредитом були більше, втрати все одно мінімальні. Але, на жаль, людська жадібність, а також надія на те, що може-таки все налагодиться, призвели до того, що люди перестали обслуговувати кредити.

Чи варто оформляти валютну іпотеку?

Якщо держава і банки думають, що клієнти й далі будуть обслуговувати споживчі валютні кредити за космічним курсом або пільговим, то це велика помилка.

На самому початку кризового часу було сказано про напрацьований разом з банківськими установами крок у напрямку розв'язання проблем валютних клієнтів. Тут йшлося про меморандум про реструктуризацію валютних кредитів населення.

Спочатку здається, що банкіри зрозуміли: люди не можуть бути постійно дійною коровою і покривати збитки через помилки банків.

Краще пізно, ніж ніколи. Після оформлення клієнтом споживчого кредиту гривня проти долара девальвувала в кілька разів, сума зобов'язань клієнтів перед банком стала вище не на одну сотню відсотків, а ціна закладеної нерухомості банку має постійну схильність до зниження.

Обслуговувати такі кредити не можна. Це суперечить здоровому глузду економіки та принципам цивільного права, справедливості та розумності.

Гордіїв вузол проблем, що стосуються обслуговування споживчих кредитів в іноземній валюті, в Україні не вирішується з 2000 року. Даний фактор руйнує довіру населення до ринку фінансових послуг і до держави як до справедливого регулятора, який прагне захистити інтереси споживача.

З тих же років в банківську систему України масово вливався іноземний капітал з гаслом залучення в економіку дешевих ресурсів.

У той час у фінансових установ не було довгострокових ресурсів у гривнях, а банкам із закордонним капіталом зручно було видавати кредити в тій валюті, в якій вони отримували гроші від материнських структур.

Відтоді в Україні стало досить популярним і прибутковим для банків споживче кредитування населення в закордонній валюті. Про наслідки для держави й клієнтів цього походу за прибутком намагалися вголос не говорити.

І з усім тим, тоді для зв'язки зайвих валютних надходжень в Україну, банкам дозволялося видавати населенню кредити, не пов'язані із зовнішньою торгівлею. Ще в той час розумні люди попереджали, що це ризиковано і так робити не можна.

Але, попри це, рішення було прийнято. Людей підсадили на доларову голку і сказали: дивіться, закордонна валюта зараз стабільна, тому всі заощадження краще перевести в неї, а кредити брати у валюті. Таким чином, відбулося зростання девальваційних настроїв.

У гонитві за великим прибутком комерційні банки роздавали кредити наліво і направо, і не замислювалися про валютні ризики, наслідки та розрив їх ліквідності.

Починаючи з 2003 по 2008 року валютні кредити на іпотеку видавалися строком на двадцять або тридцять років, але довжина ресурсів, якими ці позики забезпечувалися, становила максимум п'ять років. При цьому термін кредитів становив один рік.

Іншими словами, активи кредитних установ у п'ять разів довші, ніж пасиви. Це призвело до банкрутства різних установ. При цьому держава завжди підтримувала банківські установи.

Валютна іпотека після кризи

Історії про тих позичальників, які вже оформляли кредити у валюті та постраждали при цьому від витка девальвації, вже не настільки популярні. Сьогодні тільки деякі з них продовжують виплачувати валютні кредити та не погоджуються на пропозиції про конвертацію боргів у гривнях.

А понад дев'яносто шести відсотків клієнтів банків просто припинили платити шляхом мораторію стягнення іпотеки. За словами співробітників банку, у всіх хороших клієнтів різна мотивація платити. Після низки страйків багато українських громадян, як було зазначено вище, не змогли виплачувати валютну іпотеку, щомісячну платіжку, яка перевищувала суму заробітної плати.

Валютні страхи

Постійні стрибки курсу української гривні відразу ж викликають в українському суспільстві невдоволення валютною нестабільністю.

Одні сильно обурені, тому, що бачать зв'язок між подорожчанням долара і зростанням споживчих цін, а інші – через звичку накопичувати гроші в закордонній валюті, маючи при цьому гривневі прибутки. За часів кризи проявляли невдоволення загалом позичальники, які оформили кредити в іноземній валюті. Вони брали валютні позики незадовго до їх заборони в розпал масового оформлення іпотек на вигідних умовах. Тоді курс залишався стабільним на рівні 5 гривень до долара, а ставки валютних кредитів були у два рази дешевше гривневих.

Знецінення національної валюти на кілька гривень за долар для них пройшло безболісно, а триразова девальвація призвела до великої кількості відмов від обслуговування іпотеки. Посприяв такій ситуації український парламент, ввівши мораторій на стягнення іпотеки за валютними позиками, які не обслуговуються.

Після цього у клієнтів зникла мотивація повертати борги, тому, що кредитні установи не могли виселити їх, поки був не прийнятий закон про реструктуризацію валютних кредитів. І хоча депутати під гнітом розгніваних позичальників прийняли законопроєкт про конвертацію валютних кредитів у гривневі, подолати президентське вето на нього вони не змогли.

Для виходу з цієї ситуації Незалежна асоціація кредитних установ підготувала меморандум про модернізацію валютної іпотеки, який був підписаний багатьма банками, і його положення стали основною банківських програм реформування. Банки стали пропонувати своїм клієнтам різні варіанти врегулювання проблеми: переведення боргу в гривневу позику, погашення частини кредиту зі списанням іншого боргу, зміна терміну кредиту і відсоткової ставки по ньому. Деяким позичальникам банки пропонували просто "здати ключі".

Підсумок валютно-іпотечної кризи підвів Нацбанк. У своєму першому випуску він констатував, що в платоспроможних банках дев'яносто шість відсотків валютних іпотек не обслуговується. Проблема таких кредитів, виданих ще до кризи, так і не була вирішена. У підсумку коло банків, які не були зацікавлені в іпотеці, не розширився.

Іпотечне кредитування у валюті: крапка ще не поставлена

Новий законопроєкт про реформування валютних кредитів, що знаходяться на розгляді в парламенті, загалом непоганий. Але клієнти так не вважають.

Розв'язання питання щодо погашення валютних іпотек вже загальмувалося після того, як був заборонений закон, за яким позичальники могли повернути свої борги за курсом п'ять гривень за долар. Верховна Рада навіть не намагалася виправити цей вердикт.

Але робота над новим документом триває серйозна. Таким чином, розглядається проєкт закону «Про модернізацію зобов'язань українських громадян за споживчими позиками в іноземній валюті, які отримані на покупку житла». Цей законопроєкт був розроблений банками — членами Незалежної асоціації українських банків і фактично підтриманий керівництвом Національного банку та Міністерством фінансів України.

Довідка. Багато експертів стверджують, що більше немає хороших аспектів у цьому законопроєкті, а на торішній вже не варто звертати увагу.

Він може стати головним свідченням

В цей час, за інформацією кредитних установ, тридцять сім тисяч сімей мають право на модернізацію валютних іпотек. Сума боргів, яку вказують банки, приблизно становить два мільярди гривень. Даний документ узгоджений з власниками близько двадцяти великих українських банків, які мають сімдесят п'ять відсотків активів загального їх числа.

Є впевненість у тому, що цей важливий документ потрапить на голосування, і воно обов'язково буде успішним. Такої ж думки дотримуються та інші аналітики, тому «КК» розгляне дане свідоцтво докладно, оскільки він скоро може стати нормотворчим.

Що ж із себе представляє цей законопроєкт? Чи досягнуті в ньому згоди між позичальниками та банками? Які він має плюси та мінуси на думку юристів?

Згідно з цим законопроєктом модернізуванню підлягають позики:

  • які клієнти отримували для покупки єдиного житла за умови, що у власності у них немає іншої нерухомості;
  • за якими залишок боргу становить не більше двох з половиною мільйонів гривень;
  • за якими немає неповернених прострочених заборгованостей за договором про надання іпотеки в іноземній валюті або її погасили ще до модернізації.

Крім цього, згідно із законопроєктом можна замінити валютні зобов'язання за курсом НБУ на дату модернізації з умовою прощення частини боргу:

  • клієнтам, у яких єдине житло-двадцять п'ять відсотків;
  • клієнтам, у яких є соціальне житло — не менше п'ятдесяти відсотків.

Довідка. У цьому законопроєкті також передбачено списувати борги учасникам та інвалідам АТО та їх сім'ям до ста відсотків.

Переваги

Документ загалом непоганий. Тепер майже все лежить на плечах кредитних установ. Згідно з його положеннями, клієнт, який виявив бажання модернізувати позику, звертається в банк із заявою, який своєю чергою протягом трьох місяців зобов'язаний розв'язати це питання. Це зобов'язання банків, але не право. Якщо кредитна установа в певний термін не реформує борг, то клієнт може звернутися до суду. І представники Феміди зобов'яжуть банк це зробити.

Дане зобов'язання можна реалізувати, при цьому позичальники, а не банки будуть вибирати схему погашення заборгованостей. На думку експертів, фінансові установи готові підтримати тих, хто перебуває у скрутному становищі та може реально залишитися без житла.

У цій ситуації винні не тільки валютні кредитоодержувачі, а й банки разом з українською державою. Тому якщо Верховна Рада прийме цей законопроєкт, то він буде обов'язковий саме для банків, а не для позичальників. І в цьому полягає його основний плюс.

Це компромісний законопроєкт. Найбільше пощастить незахищеним верствам населення, яким спишуть сімдесят відсотків іпотеки. Але не пощастить клієнтам зі списанням боргу від двадцяти до п'ятдесяти відсотків, для них умови будуть гіршими. Але тим позичальникам, які справно платили за боргами, зроблять таку реструктуризацію.

Для когось переваги, а для когось і недоліки

Які ж недоліки бачать у цьому законопроєкті експерти?

Цей законопроєкт невигідний для клієнтів і не розв'язує нагальні питання. З цим згодні деякі банкіри. Автори цього свідоцтва ставлять перед собою тільки одну мету — зняти мораторій на відчуження заставної нерухомості.

Також у цьому законопроєкті не прописана сплата податку на списану заборгованість. А вона складає вісімнадцять відсотків від суми списання. Йдеться про дуже великі гроші.

Існує норма, згідно з якою кредитні ставки будуть змінюватися через три роки після модернізації. Якщо даний показник залишиться стабільним з самого початку, то надалі він виросте.

Також існує невизначеність щодо оплати послуг нотаріусів та реєстраторів при внесенні змін до відомостей про обтяження. Законопроєкт свідчить, що всі дії, які пов'язані з реєстрацією, внесенням змін до Державного реєстру на нерухоме майно та інших реєстрів у зв'язку з проведенням модернізації, відбуваються безкоштовно.

При цьому порядок оплати за всі дії та її розмір врегульовано іншими актами, в які потрібно внести зміни, щоб уникнути непорозумінь. В процесі реєстрації фахівець вносить в базу даних квитанцію, що підтверджує факт сплати обов'язкових платіжок. Тому якщо не внести відповідні зміни до цього закону, то він викличе багато питань.

Що ж із себе представляють підзаконні акти? Швидше за все, змінам підлягатимуть всі правила та інструкції, які регулюють вчинення нотаріальних дій, реєстрацію прав на все нерухоме майно та ще здійснення окремих банківських операцій.

Може вам допомогти