Выберите страну
Украина
Выберите город
Выберите город
Выберите язык
Русский
menu.country.select-title
Выберите страну
Украина
Canada
España
México
Philippines
United States
Việt nam
Казахстан
Россия
Україна
menu.language.select-title
Выберите язык
Русский
Українська
Русский

Задаток

11.02.2022
912
8 минут

Покупая или продавая квартиру, вы можете столкнуться с предложением о внесении задатка или аванса, как гарантии того, что сделка действительно состоится. Однако, прежде чем подписывать соглашение о внесении определенной суммы предоплаты, стоит разобраться, в чем же разница между залогом, задатком и авансом.

Задаток

Что такое задаток?

Гражданский кодекс Украины в статье 570 определяет задаток, как денежную сумму или движимое имущество, выдаваемое должником кредитору в счет причитающихся с него платежей по договору как подтверждение обязательства и обеспечение выполнения этого обязательства. То, что денежная сумма или имущественная ценность являются задатком, обязательно должно быть прописано в соглашении.

Два важным момента: подтверждение того, что это задаток должно быть письменным (договор должен содержать в себе слово "задаток"). Это сумма, уплаченная в счет причитающихся денежных средств по договору купли-продажи.

В случае невыполнения обязательств по договору, обеспеченному задатком, того, кто дал задаток, вся сумма полностью остается у получившего задаток.

Если от исполнения обязательств по договору, обеспеченному задатком, уклоняется сторона получившая задаток, то она обязан вернуть его в двойном размере тому, кто давал задаток.

Функции задатка

Задаток оформляется после заключения основного договора или одновременно с ним и имеет всего три функции:

  1. Платежная. Это сумма, уплаченная в счет причитающихся денежных средств по договору.
  2. Обеспечительная, так как стимулирует стороны договора к выполнению обязательств.
  3. Доказательная, в виду того, что выступает фактом подтверждения заключения договора.

Для чего нужен задаток при оформлении квартиры?

Обычно задаток — это один из способов доказать намерение заключить договор купли-продажи в будущем, и его используют в двух случаях.

Во-первых, когда покупатель желает купить недвижимость, но у него по какой-то причине нет для покупки всей суммы. Здесь задаток будет служить доказательством серьезности этого намерения. Продавец в этом случае устанавливает для покупателя срок, в течение которого тот предоставит полную сумму.

Во-вторых, если квартира временно не готова к продаже, а ее хозяин не хочет упускать покупателя. Продавая квартиру, ее владелец обычно сталкивается со следующими сложностями: не подготовлены вовремя документы, не подобрана альтернативная недвижимость, нет разрешения от органов опеки и попечительства, отсутствие одного из совладельцев и т.п.

Если существует договор, в котором указано на существование задатка, то при отказе от сделки одной из сторон, можно через суд обязать ее исполнить договор. Таким образом, формируется обеспечение.

Юридические тонкости по ГК Украины

Обеспечительный платеж, залог, задаток или аванс — что из этого и в каких случаях лучше использовать, когда составляется договор купли-продажи? Эти юридические понятия часто путают или неверно понимают, однако Гражданский кодекс Украины дает четкое понимание, в чем различия.

Что такое обеспечительный платеж?

Обеспечительный или гарантийный платеж используют в случае, если заключается договор купли-продажи или аренды недвижимости, а также покупке квартиры в ипотеку стороны желают иметь гарантию по совершению сделки.

Чаще всего под ним подразумевается один из видов платежей:

  • задаток, указанный в договоре купли-продажи;
  • пеня и штрафы, уплачиваемые должником по ипотечному договору;
  • страховой депозит в рамках аренды за квартиру;
  • предоплата за будущую аренду недвижимости.

Признаки обеспечительного платежа следующие:

  • возникает денежное обязательство;
  • вносится в пользу одной из сторон договора;
  • уплачивается как гарантия выполнения обязательства по договору;
  • зачисляется в счет исполнения обязательств;
  • применяется и к действующим, и к будущим договорам.

В статье 546 ГК Украины перечислены виды обеспечительных мер, которые могут относиться к гарантийному платежу.

Что такое залог?

Иногда задаток ошибочно называют залогом, но это неправильно. В понятие залога обычно включается недвижимость, взятая по ипотеке, когда залогодержателем выступает банк, выдавший средства на ипотеку. Поэтому если гражданин не выполняет своих обязательств по ипотечным выплатам, то на основании статьи 527 ГК Украины банк может возместить убытки по непокрытым платежам по ипотеке за счет реализации ипотечной недвижимости как объекта залога.

Чем отличается задаток от аванса?

Принципиальное отличие задатка от аванса в том, что аванс возвращается покупателю в любом случае, не зависимо от того, по чьей вине сорвалась сделка. В отношении задатка такого нет. Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток останется у продавца, о чем и говорит статья 570 ГК Украины.

Более того, если договор или соглашении не содержит четкого определения "задаток", что передаваемая сумма или ценное движимое имущество являются именно задатком, то при установлении этого факта задаток признается авансом и обязателен к возврату. Главное, читать договор.

Аванс или задаток при заключении договора

Мнение экспертов сходится на том, что для покупателя задаток, в отличие от аванса, как способ внесения предварительного платежа более выгоден. Он позволяет спокойно и без лишних переживаний дождаться окончательного оформления сделки.

Для продавца задаток выгоден только в случае "чистой продажи", когда он твердо желает превратить свою недвижимость в деньги. Во всех других случаях лучше заключить договор на аванс с условием, что по окончании определенного срока эта сумма может считаться задатком. При несоблюдении сроков аванс либо возвращается, либо продлевается авансовое соглашение.

Как правильно оформить предоплату за квартиру?

Если решено вносить за квартиру задаток, то здесь важно все сделать правильно. Сначала проводятся переговоры, на которых обсуждается задаток и будущая сделка. На переговорах необходимо присутствие всех участников сделки.

Что обсуждается?

  • в каком размере вносятся деньги;
  • в каком формате (наличная/безналичная оплата на счёт);
  • зоны ответственности сторон после того, как деньги переданы продавцу;
  • дополнительные моменты, не относящиеся к задатку.

После проведения переговоров составляются и подписываются документы. Чтобы деньги считались задатком, а не авансом, подписывайте два документа - соглашение/договор о задатке и расписку о получении денежных средств с указанием реквизитов соглашения (дата, наименование).

Предварительный договор купли-продажи

На основании предварительного в последующем происходит заключение основного договора. Он похож на основной в отношении тех пунктов, которые в нем раскрываются. Он подписывается продавцом и покупателем или доверенным лицом. Каждая сторона получает свой экземпляр договора, поэтому количество экземпляров соответствует количеству продавцов и покупателей. Некоторые специалисты настаивают на подписании соглашения о задатке и предварительном договоре купли-продажи. Однако на практике, в работе риелтора такое случается не часто, так как нет смысла дублировать документы. Качественно составленное соглашение/договор о задатке содержит в себе все существенные условия покупки жилья.

Соглашение о задатке

Соглашение о задатке может быть составлено как приложение к предварительному договору. В нем обязательно указывается, что оно составлено для надлежащего исполнения предварительного договора.

Кроме паспортных данных продавцов и покупателей, указывается сумма, уплаченная в счет стоимости квартиры (задаток), а также ответственность каждой стороны по задатку. Количество экземпляров соглашения также соответствует количеству продавцов и покупателей.

Расписка

После заключения предварительного договора и соглашения по задатку, сумма, уплаченная в счет задатка передается продавцу только после получения расписки. Она пишется от руки в присутствии покупателя, хотя может быть напечатана и на компьютере (в нее вписываются цена объекта, размер задатка и расшифровка ФИО, подпись).

Что нужно сделать перед внесением задатка?

Чтобы обезопасить себя от будущих судебных разбирательств, покупатель при покупке квартиры до заключения договора должен сделать следующие шаги.

Во-первых, проверить документы на квартиру. Если каких-то документов не хватает, то сделку лучше отложить.

Во-вторых, получить согласие супруга продавца на отчуждение имущества, если таковой имеется. Разрешение нужно оформить нотариально. Также стоит брать во внимание права разведенных супругов.

В-третьих, проверить уплату коммунальных платежей. Если есть долги, то просите продавца сначала погасить долг и только потом заключайте соглашение о задатке. Иначе неоплаченная коммуналка станет вашими дополнительными расходами.

В-четвертых, проверить, есть ли обременение на квартиру. К обременению относится залог кредитору на жилье или запрет на регистрационные действия. Если есть обременение, то от покупки такой квартиры лучше отказаться.

В-пятых, узнать, кто прописан в квартире. В случае, если таковые есть, то в соглашении покупатель должен указать на обязанность продавца выписать всех проживающих. В ином случае эти люди будут вправе проживать в вашей квартире после ее продажи, но выгнать их вы не сможете. Особенно это относится к несовершеннолетним.

Средний размер задатка

В законе не предусмотрено никакой фиксированной суммы задатка. Его сумма зависит от обстоятельств сделки, но она должна делать одинаково невыгодным выход из сделки для любой стороны.

Очень часто размер задатка зависит от типа недвижимости. Разумным при этом считается для загородного дома - 5-10% от цены продажи, а для квартиры - 3-5%.

В каком случае возвращается задаток?

Задаток может быть возвращен по трем причинам:

  1. Возникновение недоразумений, споров, конфликтов между сторонами.
  2. Нарушение условий предварительного договора.
  3. Отказ от возврата задатка при наличии существенных причин.

Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке?

Отказ банка в ипотеке считается обстоятельством, не зависящим от воли сторон. Поэтому, если стороны включают в соглашение о задатке соответствующий пункт, то проблем с возвратом задатка обычно не возникает.

Практический совет: укажите в соглашении фразу, что задаток будет считаться авансом при отказе банка в выдаче ипотечного кредита.

Что делать, если задаток не отдают?

Правильным решением конфликтной ситуации, связанной с возвратом задатка, будет обращение в суд. Но предварительно нужно письменное досудебное требование к продавцу вернуть деньги и причину возврата. Для этого пострадавшая сторона направляет телеграмму с уведомлением о вручении продавцу.

Отстоять права пострадавшей стороне удастся только в случае наличия предварительного договора или расписки. О возможности такого возврата должно быть прописано в предварительном договоре отдельным пунктом, который и будет доказательством того, что уплаченная сумма — это задаток.

Что должно быть упомянуто:

  • определение внесенных денежных средств, как задатка;
  • описание штрафных санкций для тех или иных случаев;
  • порядок возврата, сроки и прочие нюансы.

Только в этом случае будет возможен возврат денежной суммы в двукратном размере, как прописано в статье 571 ГКУ. Если этот пункт не прописан в договоре, то с точки зрения закона обращение в суд будет бессмысленным. Суд может вынести решение о признании внесенной суммы авансом и тогда двукратного возмещения не будет, возвращается только ранее уплаченная сумма.

Правовые последствия невозврата в Украине

Рассмотрим, какие существуют правовые последствия при нарушении или прекращении обязательств, обеспеченных задатком и регулируемых статьей 571 ГКУ:

  1. Если нарушение обязательства произошло по вине покупателя, задаток остается у продавца.
  2. Если нарушение обязательства произошло по вине продавца, он обязан вернуть покупателю задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.
  3. Сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если иное не установлено договором.
  4. В случае прекращения обязательства до начала его исполнения или вследствие невозможности его выполнения из-за форс-мажорных обстоятельств задаток подлежит возврату.

Таким образом задаток — это доказательство заключения договора купли-продажи квартиры, в размере установленном сторонами. Он выполняет платежную функцию и является способом обеспечения исполнения обязательств.

Статья была полезна
Популярные статьи
Другие разделы