Что такое задаток?

Одна из наиболее важных сделок — это покупка или продажа недвижимости. Покупатель и продавец не просто передают деньги в обмен на квартиру. За приобретением недвижимости стоит сложный процесс заключения сделки, проверки данных, внесения платежей, оформления договоров и т.д. Поговорим подробнее о внесении, так называемого аванса, который сегодня распространен.

Разберемся подробно что значит понятие задатка, аванса, обеспечительных платежей и залога. Каждый покупатель должен знать, чем они отличаются, какие нюансы есть при заключении каждого, какие гарантии дают, чтобы не попасться на уловки мошенников и не потерять собственные денежные средства.

Что такое задаток

Когда продавец настаивает на соглашении с задатком, не стоит переживать, особенно если покупатель решительно настроен приобрести недвижимость (квартиру, дом). Если нет уверенности, что это именно та квартира, которую будете покупать, то не стоит задумываться о внесении предоплаты заранее. Давайте подробнее разберемся в том, что такое задаток, для чего нужен и какие функции в сделке купли-продажи выполняет.

Задаток является обязательством договорившихся сторон о заключении сделки, защищающий их права. Простыми словами, задаток — это предоплата, денежные средства переданные одной стороне (продавцу) другой стороной (покупателем) в доказательство заключения договора. Т.е. после внесения задатка должен быть заключен договор купли-продажи выбранного объекта недвижимости.

При передаче денег, независимо от суммы задатка, обязательно потребуется заключить договор задатка с владельцами приобретаемой недвижимости. В таком случае будет зафиксирована стоимость, дата сделки и другие условия договоренности. После заключения соглашения о задатке, стороны несут обязательства друг перед другом по исполнению условий сделки купли-продажи. Изменить условия и стоимость подкрепленную задатком невозможно.

Функции соглашения о задатке:

1. Доказательство для исполнения обязательств сторон друг перед другом.

2. Гарантия обеспечения данного обязательства.

3. Платеж включается в сумму предоплаты за приобретаемую недвижимость.

Стоит понимать, что сумма внесенного задатка будет засчитана в полную стоимость приобретаемой недвижимости. Т.е. при заключении договора купли-продажи задаток не возвращается покупателю, а отнимается от стоимости приобретаемой недвижимости — покупатель должен будет оплатить сумму: полная стоимость недвижимости минус сумма внесенного задатка.

Например, стоимость приобретаемой недвижимости составляет 3.500.000 рублей, покупатель внес задаток в размере 150.000 рублей. В таком случае покупателю потребуется доплатить еще 3.350.000 рублей. Не имеет значения, как будет происходить оплата, при помощи наличных или ипотечным кредитованием.

Задаток и аванс, обеспечительный платеж — есть ли разница

Обеспечительный платеж, задаток и аванс — значение этих понятий говорит об одном — о внесении денежных средств, как доказательство заключения договора и проведения сделки купли-продажи. Однако, если посмотреть поближе, то все эти понятия различаются между собой. Давайте разберем каждое понятие отдельно, и что же лучше выбрать между предложенными вариантами.

Что такое аванс

Авансом также называют предоплату. Эта предоплата будет учитываться при составлении договора купли-продажи недвижимости. А вот чтобы зафиксировалась стоимость и дата совершения сделки, потребуется заключить предварительный договор купли-продажи. Без оформления предварительного договора ни стоимость недвижимости, ни дата совершения сделки не будет фиксироваться документально.

Иными словами аванс не дает никакой гарантии покупателю и продавцу, что сделка точно совершится и на тех условиях, о которых договаривались изначально. Этот метод внесения денег можно назвать просто символическим подтверждением намерения покупки недвижимости.

Покупатель может понести потери, если внесет аванс, а продавец решит вернуть его на этапе подготовки к сделке. Естественно, чтобы заключить сделку, необходимо потратить собственные деньги на ее оформление.

Например, сторона продавца решила поднять стоимость жилья, т.к. стоимость на недвижимость на рынке значительно подросла, или может просто захотелось повысить цену, т.к. посчитала, что цена стояла чисто символическая. Если покупатель не согласен, он заберет внесенный аванс, но потраченные деньги на подготовку к сделке ему никто не компенсирует.

Оплатить покупателю в обязательном порядке придется госпошлину за регистрацию права собственности.

К дополнительным затратам могут относится:

• Комиссия за услуги риэлтора (если покупка осуществляется через агентство недвижимости);

• оплата нотариальных услуг;

• покупка страховки на недвижимость и жизни кредитополучателя (при ипотечном кредитовании);

• оплата услуг оценщика.

Часто авансом называют задаток, здесь важно понимать именно разницу между ними. Если под авансом подразумевается задаток, то тогда у сторон есть обязательство друг перед другом.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж — это практически то же самое, что и задаток. Только в отличии от задатка при договоре обеспечительного платежа прописываются абсолютно любые условия для его возврата и удержания полностью или какой-либо определенной суммы.

В данном случае будет зависеть сумма возврата от подписанного соглашения об обеспечительном платеже. Он также дает гарантию на выполнение всех обязательств по договору.

В практике обеспечительный платеж используется редко, хотя если посмотреть, то он является хорошим юридическим основанием для защиты прав обеих сторон при разрешении возникших судебных споров. А такие споры, к сожалению, случаются достаточно часто.

Что лучше выбрать — задаток, аванс или обеспечительный платеж

Если намерения приобретения недвижимости действительно серьезные, то лучше всего выбирать задаток или обеспечительный платеж. В таком случае будет зафиксирована стоимость недвижимости, продавец не сможет передумать в последний момент, а также и другие условия, которые должны будут соблюсти обе стороны. При несоблюдении условий одна из сторон несет убытки, в виде внесенных денежных средств: при задатке — полностью, при обеспечительном платеже — частично или полностью, в зависимости от прописанных условий ранее. Оба вида платежей идут в счет стоимости недвижимости по договору купли-продажи.

А вот внеся аванс, у покупателя не будет никаких гарантий, что сделка будет точно совершена. Деньги вернуть можно, но стоимость и условия, покупатель сможет изменить в любой момент, или передумать продажу своей недвижимости.

Если смотреть со стороны продавца, то удобнее и выгоднее аванс, чем соглашения о задатке. Вдруг произойдет ситуация, когда недвижимость не получается продать, в случае с авансом, просто возвращаете покупателю деньги внесенные в качестве аванса. А вот если заключить соглашения о задатке, то при срыве сделки на стороне продавца, потребуется вернуть покупателю задаток в двойном размере. А это может быть немалая и непосильная сумма.

Когда ситуация со сделкой неопределенная, возможны изменения или сомнения, что она вообще может состояться, то лучше не вносить предоплату ни задатком, ни авансом, ни обеспечительным платежом. Или на крайний случай использовать предоплату в виде аванса, который легче и без потерь можно вернуть.

Что такое залог

Нередко встречается понятие о залоге, которые называются задатком. Чтобы не путаться в понятиях давайте разберем понятие залога.

Как правило, залог подразумевает денежные средства, но чаще всего имущество, которое владелец отдает в залог в качестве гарантии исполнения своих обязательств. Залог регистрируется законом, вносится заложенное имущество в госреестр движимого или недвижимого имущества.

Заложить недвижимость можно физлицу, но обычно такой метод встречается при кредитовании под залог недвижимости или автомобиля. Владелец имущества получает определенную денежную сумму, а гарантией возврата денег будет выступать заложенное имущество.

Такая же схема работает и при ипотечном кредитовании — пока кредитополучатель выплачивает сумму по договору, недвижимость будет находиться в залоге у банка. Если не оплачивать ипотеку, то кредитор может подать в суд и возместить свой ущерб при помощи продажи ипотечной недвижимости на торгах. В таком случае должник остается без недвижимости. Такую же схему используют не только при ипотечном кредитовании, но и при потребительском, под залог недвижимого или движимого имущества.

Между залогом и задатком большая разница — понятие залога не относится к внесению предоплаты, а дает гарантию кредитору возвращения полной суммы с начисленными процентами. А в понятие задатка входит именно предоплата за приобретение недвижимости.

Чтобы не приобрести заложенную недвижимость, стороне покупателя при покупке необходимо первым делом проверить выписку из ЕГРН. Если обременение отсутствует, то в выписке это будет указано. Обремененное залогом имущество не может быть переоформлено по договору купли-продажи.

ГК РФ — понятие задатка, форма соглашения о задатке

На законодательном уровне все сделки совершаемые с недвижимым и движимым имуществом подкреплены статьями Федерального закона и Гражданского кодекса России. В Гражданском кодексе Российской Федерации есть отдельная статья, которая описывает понятие задатка — статья 380 ГК РФ.

Кратко о задатке из статьи ГК РФ:

• Сумма задатка включается в стоимость объекта недвижимости;

• подписанное соглашение о задатке, существует как доказательство заключения договора и исполнения обязательств сторонами;

• если соглашения о задатке прописываются индивидуально, то составляется договор в письменной форме независимо от суммы задатка.

ГК РФ гласит, что стороны заручившись задатком берут на себя обязательства исполнения заключенного соглашения. В исполнения обязательств входит принятие предоплаты, подготовка к сделке и подписание договора купли-продажи в оговоренные сроки. Подписание соглашения о задатке происходит до оформления сделки по договору купли-продажи.

Как оформить соглашение о задатке

Название договора задатка не обязательно должно быть «Договор задатка». В названии может быть написано задаток или аванс, однако важнее всего обратить внимание на сам текст предварительного договора купли-продажи.

Итак, при оформлении сделки, когда вносится задаток, между сторонами заключаются следующие договора:

• Соглашения о переданном задатке;

• предварительный договор купли-продажи;

• расписка о передаче денег в качестве обеспечения.

В соглашении о задатке прописывается полная сумма, передаваемая продавцу в качестве обеспечения гарантии сделки. Разберемся подробнее, что должно быть написано в предварительном договоре, чтобы сомнения остались в стороне.

Что обязательно указывается в предварительном договоре купли-продажи:

• Данные паспортов продавца и покупателя;

• полная информация о продаваемом объекте недвижимости, количестве зарегистрированных граждан и собственников недвижимости;

• сумма внесенного задатка;

• срок, на который вносится задаток;

• необходимый перечень документов для проведения сделки;

• возможные случаи для возврата задатка, каким методом, и в какой срок будет возвращаться сумма;

• дата снятия с регистрации проживающих граждан и полного освобождения квартиры;

• причины, которые могут повлиять на право собственности стороны покупателя — для возможности возврата денег без потери;

• при ипотечном кредитовании, прописывается пункт про возможность неодобрения займа или самого объекта недвижимости банковской организацией (при оценке недвижимости);

• как происходит уведомление сторон между друг другом;

• место и дата заключения договора купли-продажи.

Важно понимать, что чем конкретнее будет составлено соглашение о задатке, тем выше вероятность исполнения всех прописанных и оговоренных ранее условий между сторонами. А также при возможных судебных разбирательствах важно, чтобы документ был действительным и грамотно составленным.

Расписка о передаче денежных средств

Независимо от суммы задатка, необходимо написать расписку о получении денег от покупателя, как доказательство, что задаток был действительно передан. Продавец должен написать документ в присутствии покупателя. Иногда привлекают свидетелей, которые не являются родственниками для обеих сторон.

Желательно продавцу писать расписку от руки, в таком случае меньше возможности подделать документ. Также можно распечатать расписку, но подпись и дата должны быть прописаны собственноручно. Форма написания расписки допускается в произвольном виде, однако обязательно должна присутствовать некоторая информация.

В расписке должны быть следующие данные:

• Данные паспорта сторон — продавца и покупателя;

• сумма переданного задатка;

• основание передачи денег (за что были переданы денежные средства);

• дата написания расписки;

• подпись продавца и покупателя, проставленная от руки.

Иногда так бывает, что расписку о получении денег в виде задатка не оформляют. В таком случае в самом договоре стороны должны поставить подписи о передаче суммы (покупатель) и о получении задатка (продавец).

Помните, если доказательство передачи денег (расписка) было написано продавцом, то этот документ потребуется также для заполнения декларации на возврат налога 3-НДФЛ в ФНС. Поэтому сохраняйте все документы при приобретении недвижимости.

В каких случаях возможно возвращение задатка

Если возникает вопрос о возвращении задатка, то его можно вернуть только в определенных ситуациях. Рассмотрим их подробнее.

В каких случаях можно вернуть уплаченный задаток:

1. Если обе стороны решили отменить сделку из-за независящих ни от кого обстоятельств или по совместному решению. В такой ситуации сумма задатка возвращается в полном объеме.

2. Если продавец передумал продавать недвижимость — сделка не состоялась по его вине. В таком случае продавец возвращает задаток в двойном размере второй стороне.

А вот если сам покупатель передумал покупать недвижимость, то тогда задаток остается у продавца и вернуть его никак не получится. Это условие является обязательным и прописывается в соглашении о задатке.

Также виной продавца могут выступать следующие обстоятельства:

• У продаваемого объекта недвижимости имеются задолженности по оплате коммунальных платежей — законом РФ запрещено продавать такую недвижимость;

• указание недостоверной информации о кол-ве собственников или прописанных граждан;

• нарушение условий составленного договора со стороны продавца (не вовремя подготовлены документы, недвижимость не освобождена, жильцы не выписаны и т.д.);

• игнорирование или не явка на встречу сторон для подписания основного договора купли-продажи.

В вышеописанных ситуациях будет виноват продавец, а согласно договору задатка, каждая сторона несет обязательства за выполнение надлежащих условий. При нарушении обязательства продавец на основании этого документа возвращает сумму задатка в двойном размере покупателю. Сделка считается не состоявшейся.

Рассмотрим следующую ситуацию: со стороны покупателя был внесен задаток для совершения сделки покупки квартиры. Покупатель оформляет ипотеку, но банк не одобрил ему выдачу ипотечного кредитования. Будет ли в такой ситуации возвращена сумма задатка по соглашению? По идее, если этот пункт был заранее прописан в соглашение о задатке, то никаких проблем с возвратом денежных средств не должно возникнуть.

Обратите внимание, если недвижимость собираетесь оформлять в ипотеку, то пункт о неодобрении банком объекта недвижимости обязательно должен быть включен в соглашение о задатке. Существует риск возникновения проблем с возвратом внесенной суммы задатка, при отсутствии заранее оговоренного условия.

Что делать, если задаток не отдают

Бывают различные ситуации когда сделка срывается и покупатель хочет вернуть свои деньги отданные в качестве задатка. Если продавец не желает возвращать деньги, то необходимо изначально в письменном виде оповестить продавца о своем требовании возврата суммы задатка, а также в обращении указать объективную причину, по которой возврат должен быть осуществлен.

Например, в ситуации при неодобрении банком объекта недвижимости, прописать пункт из подписанного соглашения и указать, что покупатель не виноват в том, что сделка сорвалась. Также и в других ситуациях, описывается объективная причина для возврата уплаченных средств.

Если письменное требование не помогло вернуть денежные средства, то тогда необходимо обратиться в суд. При помощи судебного разбирательства можно вернуть деньги из-за несостоявшейся сделки. Но суд будет на стороне покупателя только в том случае, если сделка сорвалась не по его вине.

Что требуется проверить перед внесением задатка

При совершении сделки через риэлторское агентство, вся необходимая информация по недвижимости проверяется юридическим отделом компании. Продавцу не получится "схитрить", а покупателю не придется переживать о возможных потерях. Единственное, услуги риэлтора необходимо оплатить отдельно, заключая договор с агентством. Но в данной ситуации все этапы сделки пройдут необходимую юридическую проверку.

А если покупатель решил самостоятельно заключить договор купли-продажи с продавцом недвижимости, не прибегая к помощи риэлторов, то изначально стоит проверить:

• Документ, подтверждающий личность каждого собственника;

• основание права собственности — это может быть договор о покупке объекта недвижимости, свидетельство о вступлении в наследство и др.;

• выписку из ЕГРН — а именно, кол-во собственников, наличие несовершеннолетних, отсутствие обременений;

• если продавец в браке, то потребуется согласие о продаже супруга/супруги;

• справка о кол-ве прописанных граждан;

• отсутствие долгов по коммунальным платежам (предоставляется справка).

Чтобы не потерять деньги и время, стоит серьезно отнестись к покупке недвижимости, грамотно составить все договора и соглашения о задатке. Верить на "слово" продавцу не стоит, мошенники на рынке недвижимости не перевелись.

Дабы развеять все опасения и сомнения, сторона покупателя должна убедиться в возможности сделки и только потом внести обеспечение (задаток) за соглашение и договоренность сторон.

Средний размер задатка

В каждом регионе может быть свой средний размер задатка. Какого-то строго определенного размера задатка на рынке не существует и не предусмотрено на законодательном уровне.

Однако, если посмотреть в целом, то сумма задатка не должна быть слишком большой. Как правило, минимальная сумма задатка составляет 20 тыс. руб., а максимальную невозможно назвать точно, она может достигать 500 тыс. руб. и даже больше. Сумма задатка может определяться, как определенный процент от полной стоимости недвижимости.

Если продавец решительно требует сумму задатка свыше 100 тыс. руб., то желательно оформить доказательство заключения договора — предварительный договор купли-продажи и договор о внесении обеспечительного платежа. Это необходимо для того, чтобы сделка действительно состоялась, а если она сорвется, то деньги вернутся их владельцу.

Заключение

В заключение можно сказать одно — не стоит к покупке недвижимости относится легкомысленно. Необходимо не просто серьезно отнестись к сделке, но и к заключению каждого документа между сторонами. Желательно всю составленную документацию заверить через нотариуса. В таком случае выиграть судебные разборки по заключенному соглашению будет проще, нежели если документы будут оформлены неграмотно.

Задаток дает обеспечение исполнения всех обязательств сторон. Законом предусмотрено расторжение договоренности, в таком случае соглашение считается не состоявшимся, а сторона, из-за которой произошел срыв сделки несет убытки. Помните, чем меньше сумма задатка, тем меньше волнений и тревожности за возможные потери.