Что такое ипотечный кредит?

Ипотечный кредит — предложение от кредитных организаций, которое часто встречается в рекламных акциях. Ипотечное кредитование позволяет приобрести недвижимость физическому или юридическому лицу и выплачивать его в течение нескольких лет. По кредиту предусмотрены приемлемые ставки и длительный срок выплат. Для подбора программы можно воспользоваться помощью специалистов, а для проведения расчетов — калькулятором.

В чем разница между ипотекой и ипотечным кредитом

Ипотечный кредит - это и есть ипотека — целевой займ на покупку жилья, при котором купленная недвижимость одновременно является целью кредита и предметом залога.

Не все потребители банковских продуктов понимают разницу между ипотекой и залоговым кредитованием, а она есть. Ипотека — форма залога, в качестве которого выступает дом, квартира, коттедж или другая недвижимость. До тех пор, пока она не будет освобождена от обеспечения, её продажа на вторичном рынке запрещена. Недвижимость нельзя подарить или заложить. Если кредит не будет вовремя выплачен, залогодержатель имеет право реализовать заложенное имущество и воспользоваться вырученными от продажи средствами.

Залоговое кредитование — деньги, которые получает клиент под залог имущества (частного дома, предприятия, здания, сооружения). После одобрения заявки финансовой организацией на недвижимость накладывается обременение Это гарантия возврата средств. Такой кредит выдают на срок до 15 лет (бывает больше или меньше), а процентная ставка рассчитывается отдельно для каждого заемщика. По сравнению с потребительским кредитом проценты ниже.

Оформление ипотеки происходит после тщательного изучения предоставленных документов. Банк также выдвигает определённые требования, касающиеся оценки имущества и его страхования.

Какой кредит называется ипотечным

Ипотечный кредит — заёмные средства, полученные под залог недвижимости, которая одновременно - цель кредита. В качестве залога могут выступать земельные участки, жилые дома, промышленные и офисные здания. Чтобы купить недвижимость, клиенты берут деньги в банке, а купленную недвижимость передают кредитной компании в качестве обеспечения.

Ипотечное кредитование имеет ряд особенностей:

• длительный срок;

• невысокая процентная ставка по сравнению с обычным кредитом;

• возможность оформления одним или двумя договорами (кредитным договором и договором об ипотеке).

Основные обязанности должника, оформившего ипотечное кредитование, — возврат банку средств в срок, предусмотренный договором, и уплата процентов за пользование заёмными деньгами.

Кому доступен ипотечный кредит

Банки РФ финансируют граждан, отвечающих определённым требованиям:

• возраст от 21 года (в течение срока ипотечного кредитования заёмщик должен зарабатывать деньги на погашение долга);

• платежеспособность (для подтверждения потребуются соответствующие документы);

• наличие денег, необходимых для первоначального взноса (это третья или четвёртая часть от стоимость недвижимости);

• хорошая кредитная история заемщика.

Почему ипотека выгодна населению

Деньги на покупку недвижимости в банках берут многие потребители России. Ничего удивительного здесь нет, такой вид финансирования выгоден для населения:

1. Фиксированная цена. Её прописывают в соглашении и сумма не увеличивается до конца срока договора. Кредитные организации указывают итоговую цену, включая проценты по ипотеке, комиссии и другие платежи.

2. Отсутствие рисков. Покупать объект недвижимости через банк абсолютно безопасно — он берёт на себя проверку застройщиков. Любая кредитная компания заинтересована в том, чтобы объект, который предоставляют в качестве обеспечения был «чистым» и приносил доходы банку.

3. Возможность приобретения недвижимости с небольшой зарплатой. Кроме того, есть выгодные предложения — программы с господдержкой.

4. Доступные ставки по кредиту. По сравнению со стандартным займом, они ниже. Ставку рассчитывают отдельно для каждого пользователя.

5. Возможность досрочного закрытия договора. Для погашения ипотеки раньше срока необходимо написать заявление и уведомить о своём желании кредитора в установленный срок.

Как взять ипотеку при плохой кредитной истории

Ипотечный кредит на приобретение недвижимости банк выдаёт в крупной сумме и на большой срок, поэтому он тщательно анализирует кредитную историю заёмщика. Пользователь часто на неё не обращает внимания, но это до тех пор, пока не возникнет потребность обзавестись собственным домом (квартирой) с возможностью выплаты кредита несколько лет. Испорченная репутация в этом случае может сыграть злую шутку — банк откажет в кредитовании и вы не сможете воспользоваться ипотечной программой.

Чтобы оформить кредит на приобретение квартиры или другого жилья, пользователю необходимо:

• Проверить, насколько испорчена репутация, подав запрос в БКИ. В РФ есть несколько таких компаний, а реестр ведёт ЦККИ. Бесплатная информация доступна раз в год, остальные запросы оплачиваемые.

• Выбирать несколько банков. Если пользователь состоит в ЧС, с получением кредита с господдержкой или без неё, возникнут сложности. Испорченная КИ — не приговор, но фактор, осложняющий оформление ипотеки. Чтобы повысить шансы, подавайте заявки не в один, а несколько банков. Крупные финансовые компании скорее всего откажут, небольшие и начинающие банки могут одобрить заявку. Они формируют базу клиентов и более лояльны к пользователям с испорченной репутацией.

• Предоставьте банкам доказательства того, что вы все осознали и исправились. Прежде чем отправлять заявки в несколько кредитных организаций, нужно устранить источники испорченной кредитной истории — закрыть открытые обязательства. Если вы попали в ЧС из-за болезни, сокращения на работе или возникли другие серьёзные обстоятельства, шансы на получение денег повышаются. Вам нужно предоставить документы (справки из больницы и т. д.) и доказать свою платежеспособность.

• Приготовьтесь к повышенной ставке. Оформить ипотечный кредит на покупку квартиры или строительство дома сложно, но возможно. Пользователю нужно понимать, что условия финансирования будут достаточно жёсткими: сумма и срок кредитования — ниже, а процентная ставка выше. Возможно, потребуется поручительство одного или нескольких человек, имеющих хороший доход.

Поскольку деньги на квартиру пользователям с плохой историей кредитов выдают на особых условиях, важно заранее посчитать переплату. Cправиться с задачей помогут кредитные калькуляторы, размещённые в интернете, например, на портале Finanso.com. Расчеты можно сделать за пару минут, указав запрашиваемые данные.

Как оформить ипотеку

Оформление ипотечного кредитования — процесс, требующий внимания от кредитополучателя. Процедура регламентируется Центральным Банком и происходит по стандарту.

Ипотека доступна лицу, отвечающему определённым требованиям:

• Возраст. Финансовые компании предпочитают сотрудничать с гражданами РФ, возраст которых от 21 года до 65 лет (на момент окончания договора). В отдельных случаях возраст может быть откорректирован в большую сторону — всё зависит от политики банка.

• Стаж и официальное трудоустройство. Если посмотреть условия кредитования, в них регламентирован стаж работы от трёх месяцев.

• Наличие дохода. Ипотека — регулярные выплаты (немаленькие) на протяжении десятка лет. Поэтому у кредитополучателя должна быть справка, подтверждающая регулярный доход. Преимущества имеют пользователи, у которых есть несколько источников дохода (официальная работа + деньги от сдачи квартиры в аренду, например,).

• Гражданство. Обычно банки сотрудничают с гражданами РФ, но могут быть исключения.

• Хорошая кредитная история. Отсутствие долгов на момент оформления ипотечного кредитования — большой плюс для заёмщика. Чтобы оценить возможность выдачи кредита, банк берёт во внимание текущую нагрузку.

Если клиент отвечает этим требованиям, можно переходить к оформлению ипотеки. Оно состоит из нескольких этапов:

1. Оценка своих возможностей. Пользователю необходимо рассчитать ежемесячный платёж, оценить первоначальный взнос (он необходим для уменьшения процентной ставки), подготовиться к дополнительным расходам и создать финансовую подушку безопасности.

2. Собрать пакет документов. Он состоит из паспорта, СНИЛС, справки о доходах, для семей с детьми — свидетельства об их рождении. Необходимо подготовить документы об образовании, брачный контракт (при его наличии), военный билет, свидетельство о заключении (расторжении) брака и другие документы, запрашиваемые кредитором.

3. Подать заявку в банк для рассмотрения. Она может быть подана в режиме онлайн.

4. Найти квартиру. На поиск обычно дают 90 дней, но срок по заявке клиента может быть увеличен. Выбирая объект недвижимости, нужно помнить: квартира должна отвечать пожеланиям не только клиента, но требованиям банка (она не должна быть заложена и фигурировать в незакрытых судебных производствах).

5. Оформление договора. Вначале оформляется договор с владельцем недвижимости (подходит доверенность от продавца), а потом с банком. На этом этапе заключается договор страхования жизни и залогового имущества.

Финальный этап — оформление прав собственности и регистрация сделки.

Страхование предмета залога

Чтобы свести риски кредитной компании к минимуму, оформляют страхование залогового предмета — это обязательное условие при получении ипотечного кредитования. Если договор не предусматривает других условий получения страхового полиса, по закону РФ заложенное имущество страхует залогодатель в пользу залогодержателя.

Стоимость ипотечного кредитования формируют несколько факторов:

• условия финансирования;

• полученная сумма;

• характеристика объекта ипотеки.

От каких рисков спасает страховка

Страховые компании выделяют ряд рисков:

• повреждения объекта недвижимости в результате стихийных действий, падения дерева, пожара или взрыва;

• проведение строительных(ремонтных) работ в зданиях, находящихся рядом с предметом обеспечения;

• деформация конструкций, удар от летательных аппаратов или наземного транспорта;

• аварии, связанные с коммунальной системой, повреждением внутренних коммуникаций: батарей, отопительных котлов и т. д.;

• противоправные действия третьих лиц.

Важно! Предмет ипотеки страхуется на сумму, отвечающую действительности.

Страхование жизни и здоровья заемщика

В российском законодательстве указано, что обязательному страхованию подлежит ипотека, но многие банки РФ дополнительно требуют оформлять страховку жизни и здоровья. Если отказаться и страховку не оформлять, шансы получить деньги на приобретение имущества значительно снижаются. Этому есть объяснения: по ипотечному кредиту предусмотрены большие суммы на длительный срок, предсказать события невозможно и на пару лет вперёд. Лицо, оформившее ипотеку, может заболеть, потерять заработок и так далее. Страховка покрывает ряд подобных рисков, и кредитные организации не потерпят убытки.

Сколько стоит страховой полис

Цена рассчитывается на основании базовой ставки страхового агенства с внесением некоторых корректировок.

Факторы, влияющие на размер страховки:

• Размер страхового покрытия. Чем большую сумму покрывает страховое агенство, тем больше стоимость полиса. Минимальную сумму устанавливает кредитор.

• Длительность страхового полиса. Он может быть оформлен на весь период (потребуется продление каждый год) или на один год с пролонгацией.

• Количества рисков. Тут понятно: чем меньше рисков покрывает компания, тем ниже цена пакета. Минимальные программы включают в себя такие риски: получение инвалидности первой и второй групп, а также смерть должника. В зависимости от условий страховка может покрывать временную нетрудоспособность в результате несчастного случая или болезни.

• Возраста клиента. Программы страхования для людей пенсионного возраста дороже, чего не скажешь о полисах для трудоспособного населения страны.

• Профессия и состояние здоровья. Страхование для клиентов, занимающихся деятельностью, которая может принести вред здоровью, дороже. При расчёте стоимости агенство может применять повышающий коэффициент. Наличие хронических заболеваний — большой риск для банков, поэтому клиенты, имеющие проблемы со здоровьем не могут рассчитывать на минимальную цену.

Можно ли сэкономить на страховке, оформляя ипотеку

Предоставляя в залог недвижимость при оформлении ипотечного страхования, можно сэкономить деньги. Для этого нужно:

• Оформлять полис в страховом агентстве. Если оформление будет происходить через банки, страховка клиенту обойдётся дороже.

• Сделать созаёмщиком жену. Женщинам, страхующим залог, полис обходится дешевле.

Для получения кредита для приобретения недвижимости потребителю нужно узнать максимум информации об имеющихся программах. У банков есть выгодные предложения для постоянных клиентов и тех, кто приходит в компанию из других организаций.

Как получить ипотечные каникулы

Под ипотечными каникулами подразумевается отсрочка платежей на срок до шести месяцев. Она необходима в случае форс-мажора: увольнения с работы, болезни или незапланированных крупных расходах. Благодаря отсрочке получатель ипотечного кредитования сможет навести порядок в финансах, не испортить кредитную историю и сохранить хорошие отношения с кредитной компанией.

Для получения ипотечных каникул нужно:

• чтобы у заёмщика было зарегистрировано одно жильё — приобретённое в кредит;

• ипотека должна быть оформлена не на офисное помещение, а на частный дом или квартиру;

• отсутствие реструктуризации долга;

• цена жилья — не менее 15 млн руб.;

• документальное подтверждение финансовых трудностей (справки из больницы, об увольнении с работы и другие документы).

Если есть все причины для получения отсрочки по кредиту, нужно с письменным заявлением обратиться в банк и предоставить выписку из Росреестра. Рассмотрение заявки происходит в течение нескольких дней.

Ипотечные каникулы: плюсы и минусы

Чтобы понять, требуется ли отсрочка кредита, нужно взвесить все за и против.

Недостатки:

• если данный кредит подлежал реструктуризации, в оформлении каникул банк откажет;

• срок и проценты по кредиту увеличиваются;

• небольшой период каникул — не всегда удаётся решить сложные финансовые проблемы за полгода;

• ипотечные каникулы доступны только один раз в течение периода финансирования.

Преимущества:

• отсутствие пени, штрафов и сохранение кредитной истории чистой;

• возможность уделить максимум внимания семье (больше касается семей с детьми);

• минимум документов и рассмотрение заявки за пару дней.

Типы объектов недвижимости

Ипотека может быть оформлена на различные виды недвижимости. Банк выдаёт деньги на строительство жилого здания, квартиры и комнаты. В рамках ипотечных кредитов пользователь может приобрести помещения офисного назначения, частный дом и коттедж с земельным наделом, склады и помещения производственного назначения.

Это могут быть готовые дома, объекты, подлежащие реконструкции или ремонту, а также здания, находящиеся в стадии строительства. Внимательно читайте описания ипотечных программ на сайтах банков, чтобы выбрать необходимую программу на оптимальных условиях.