Кредиты под залог недвижимости на март 2023 года

Кредит под залог недвижимости привлекателен возможностью получить большую сумму денег без поручителей. Однако оформление заявки на кредит под залог недвижимости сопряжено с множеством нюансов. Узнайте, какая недвижимость подойдет в качестве залога и для кого выгоден данный способ кредитования.

Что такое кредит под залог недвижимости

Популярной банковской услугой является кредитование с участием недвижимости в качестве залога. Такой кредит нужен банку, чтобы минимизировать риски невозврата, а заемщику актуален по следующим причинам:

• плохая кредитная история;

• требуется значительная сумма займа, которую без залога оформить не получится;

• кредит берется на улучшение кредитных условий или покупку недвижимости.

В обоих случаях банк имеет гарантию того, что, что сумма, взятая в долг, будет, если не возвращена, то, по крайней мере, погашена за счет реализации залогового имущества. В случае невозврата заемных средств организация вправе выставить обеспечение на торги и возместить ущерб.

Права пользования имуществом заемщик не лишается, но кредитор накладывает обременение на недвижимость до момента погашения кредита. В качестве залога используется следующая недвижимость: квартиры в многоэтажных домах, частные дома, земельные участки, коммерческое помещение, дача, гараж.

Особенности выдачи кредита под залог: каковы условия?

Чтобы банк обеспечил риск невозврата выданных денежных средств, оформляется залог. В качестве залога может выступать любая недвижимость, например: дача, земля, коттедж, комната, квартира, гараж. Заложить можно и коммерческие помещения: офис, кабинет, павильоны, склады, магазины и т. д.

Порядок оформления выглядит так:

• Заемщик должен предоставить бумаги, говорящие о праве его собственности.
• Банк дает свое заключение после оценки представленной недвижимости. Оценка происходит по таким критериям, как: общее описание, коммуникации и их состояние, износ помещения, географическое положение и др.
• В результате оценки банк решает, какую максимальную сумму он может выдать, имея в залоге данную недвижимость.
• Банк предлагает сумму займа, а также годовой процент в период, в течение которого заемщик должен полностью вернуть одолженные средства.

Основные требования для оформления кредита

Заемщику нужно соответствовать требованиям компании к своим клиентам. Чаще всего требуется:

• возраст заемщика — от 21 до 65 лет на момент заключения договора;

• наличие постоянного источника дохода, в том числе официальной работы;

• владение подходящим объектом недвижимости;

• наличие гражданства РФ;

• временная или постоянная регистрация по месту нахождения представительств финансовой организации.

Есть компании, где ограничены места предложений сумм под залог. Например, требуется только Москва, а в других регионах возможность подачи заявки ограничена. Это связано с тем, что квартира в другом городе может продаваться дольше, чем в столице, а организации нужно получать суммы своевременно, иначе она не сможет выдавать кредиты и придется снижать число одобрений.

Перед оформлением необходимо предоставить документы, которые подтвердят право владения недвижимым объектом собственности. Для принятия его в качестве залога микрокредитная организация или банк оценивают недвижимость.

По результатам оценки кредитор формирует условия сделки, на которых он согласен предоставить кредит соискателю.

Оценка объекта не зависит от кадастровой стоимости, но часто учитывает рыночную. Например, квартира на первом этаже эксперту покажется менее привлекательной, чем на 3-4. Сумма займа может достигать 60-90% от оценочной стоимости объекта.

Для оформления кредита под залог недвижимости, менеджеры могут потребовать дополнительные документы. Отказ от их представления может стать причиной отрицательного решения по заявке. Справка о доходах обязательно нужна при оформлении залогового кредита в банке, микрокредитные компании более лояльны к заемщику: им достаточно выписки со счета или знать его место работы.

Как оформить кредит под залог недвижимости?

Получить кредит под залог недвижимости может дееспособный гражданин Российской Федерации, обратившийся в финансовую организацию. При оформлении заявки учитывайте нюансы, характерные для этого вида займа и касающиеся вида недвижимости и прав собственности на нее:

1. Банк обращает внимание, на какой территории расположен объект.
2. Залоговое имущество не должно являться обеспечением для других действующих кредитных договоров.
3. Недвижимость должна соответствовать санитарно-гигиеническим нормам, не находится в аварийном состоянии или в списке объектов под снос. К ней должны быть подведены коммуникации.
4. Не подойдут в качестве залога объекты, в которых совместными собственниками являются или будут являться несовершеннолетние. Также не подойдет недвижимость, приобретенная по договору пожизненной ренты, в случае если получатель ренты жив.
5. Не принимаются в залог объекты с незарегистрированными перепланировками, апартаменты, квартиры в соцнайме.
6. Имущество не должно находиться под арестом.
7. Обязательным условием является получение страховки на объект залога. Некоторые банки также требуют застраховать жизнь заемщика.

Как взять кредит под залог недвижимости?

Алгоритм оформления заявки для получения кредита под залог недвижимости у каждой компании свой. Банки больше информации получают через электронные сервисы, а микрокредитные организации требуют больше документов.

Шаг 1: Направить заявку

Когда определились с банком или МФО, оформите заявку. Сейчас почти каждое кредитное учреждение имеет доступные дистанционные каналы первичного взаимодействия с клиентом. Направить запрос на займ можно через официальный сайт. Навигация обычно интуитивно понятна, имеются готовые формы для заполнения.

Обработка запроса происходит почти сразу, максимум 1-2 рабочих дня, после чего вам перезвонят и озвучат предварительное решение.

Если предпочитаете личное общение и более точный прогноз, посетите отделение банка или офис МФО. Вам сразу дадут список документов, которые нужно будет собрать для оформления займа.

Шаг 2: Собрать и подать документы

Собрать документы несложно, хотя многие не располагают временем, чтобы ходить по инстанциям, и доверяют сбор документов своему представителю.

Что нужно обязательно учитывать?

У некоторых справок есть свой «срок годности». Поэтому нужно все так рассчитать, чтобы на момент предоставления пакета документа в банк все бумаги были действительны.

Шаг 3. Предоставить недвижимость для оценки

Стоимость недвижимости специалисты банка или МФО могут оценить по документам дистанционно, не посещая вашу квартиру или дом. А могут прийти лично, и тогда вы должны предоставить оценщикам такую возможность.

Цену объекта определяют с учетом рыночной и ликвидной стоимостей.

Проводить самостоятельно оценку, привлекая независимых экспертов, не запрещается. Банк не примет ваши расчеты, а будет ориентироваться на свои данные. Тем не менее, вы будете знать, сколько стоит ваша собственность, и сможете выбрать честную кредитную организацию, которая не старается намеренно занизить цену.

Шаг 4: подписать договор

Хорошо проверьте договор займа, прочтите документ от корки до корки во избежание переплат. Еще будет договор о залоге, его тоже нужно проверить. Редко, но бывают случаи, когда мошенники вместо договоров займа и залога дают на подпись договор купли-продажи и аренды. Пригласить юриста поучаствовать в процедуре подписания документов будет совсем нелишним.

После того как оформили сделку, договор залога отдают на регистрацию в ЕГРН. Процедура занимает до 5 рабочих дней.

Банки обычно направляют бумаги в Росреестр самостоятельно, а вот МФО поручат это вам. Это нестрашно, просто идете в МФЦ с документами, а через 5 дней забираете готовые.

Шаг 5 получить деньги

Деньги на ваш счет (или в руки) поступят сразу после того, как документы придут из Росреестра.

В каких случаях банки отказывают в займе?

Банк может отказать в займе в случае, если объект недвижимости не соответствует необходимым требованиям. Например, находится в аварийном состоянии, расположен за пределами региона присутствия банка, является собственностью несовершеннолетнего лица и имеет другие обременения.

Неполный пакет документов, необходимых для получения кредита под залог. Будет отказано, если заемщик не сможет представить: технический паспорт, выписку из реестра о регистрации права собственности, а также данные об оценке недвижимого имущества.

Отказ в займе может последовать, если фактический доход заемщика не соответствует предъявляемым требованиям. Банк может сомневаться в платежеспособности и в этом случае важно указать все источники дохода. Заемщик может найти возможность убедить банк в стабильности своего финансового состояния.

Прочие причины отказа связаны с:

1. недостаточным стажем работы на последнем месте;
2. неофициальное трудоустройство;
3. наличие других кредитов и др.

Часто банк отказывает в займе из-за плохой кредитной истории. Просрочки по платежам, не отданный кредит в другом банке — эта информация является общедоступной, и банк вправе отказать недобросовестному заемщику в новом кредите.

Какие кредитные организации оформляют кредитование с обеспечением?

Кредиторы с огромной заинтересованностью оформляют такие кредитные продукты, предоставляя большую сумму кредита под довольно низкий процент. Перечень кредитных учреждений, куда можно обратиться:

Какую недвижимость можно оформить в залог?

Кредиторы оформляют договор с заемщиком, если в качестве залога он предложит: квартиру в многоэтажном доме, частный дом, танхаус, гараж, земельные участки и иногда коммерческую недвижимость. Предлагаемое имущество должно подходить параметрам, которые устанавливает кредитная организация.

Недвижимость, которая будет соответствовать требованиям банков:

• нет задолженности или арестов;

• обязательное требование - приватизация залоговой недвижимости;

• если жилая площадь находится в новом построенном многоэтажном доме, запись о нем должна быть в Едином государственном реестре недвижимости;

• собственник — один, в случае долевого владения сособственники должны выступить в роли залогодателей;

• не должна участвовать в программах сноса ветхого жилья;

• не муниципальное жилье;

• квартира, купленная с участием материнского капитала, не сможет выступать в качестве залога;

• не расположена в ЗАТО (закрытых административно-территориальных образований);

• нет несовершеннолетних собственников.

Уточните до подачи заявки требования к залоговой недвижимости в выбранной финансовой организации. Микрокредитные компании готовы выдать деньги под частные дома, но есть одно условие — участок должен принадлежать тому же собственнику и находится в пределах крупного населенного пункта. В залог не примут дом, расположенный в глухой деревне, где его будет сложно продать.

Преимущества и недостатки

Кредит под залог недвижимости имеет ряд преимуществ перед другими видами финансирования. К плюсам относят:

1. Возможность получить денежные средства на покупку новой недвижимости под залог уже имеющейся без первоначального взноса.

2. Получение части суммы до оформления сделки в МФЦ — это условие есть у многих компаний.

3. Существуют программы, по которым заёмщику перечисляется сумма на бизнес-цели. Юридическим лицам можно заложить коммерческую недвижимость.

4. Лояльная процентная ставка и более выгодные условия, по сравнению с потребительскими кредитами.

5. Возможность получить займ при наличии плохой кредитной истории. Этого преимущества заемщик лишается, если выбрал банк в качестве кредитора. Для микрокредитных организаций достаточно не иметь текущих просрочек.

6. Возможность пользоваться заложенной недвижимостью с минимумом ограничений. Банк или МКК вправе проверять состояние залога, особенно, если сумма кредита большая. Он может потребовать отчета при регистрации нового жильца, перепланировке. Цель действий организации: не допустить, чтобы переданные в залог квартиры обесценились. За ухудшение состояния жилья лицам, получившим деньги, может быть начислен штраф. В ряде случаев банк требует погашение кредита раньше, чем это предусмотрено договором.

7. Кредит выдается на любые цели, и не требует отчетности в расходовании средств.

К недостаткам данного вида кредитования относят:

• долгое оформление,

• необходимость платить за независимую экспертизу и страхование имущества;

• максимальная сумма ограничена частью от стоимости квартиры;

• погашение крупными платежами;

• риск лишиться недвижимости в случае невыплаты взятых средств.

Займ под залог квартиры — это выгодное решение, если требуется крупная сумма. Заемщику важно выбирать компании, у которых есть лицензия банка России, чтобы не лишиться жилья даже в случае своевременной выплату по кредиту. К тому же ставка у таких компаний ниже, нет платы за обслуживание, комиссии за внесение платежей и рассмотрение заявки.

Подводные камни кредита под залог

Любой банк заинтересован в выдаче кредита под залог. Это выгодно и заемщику, потому что он может получить солидную сумму за небольшой процент. Однако, существуют в таком кредитовании и свои подводные камни. На что стоит обратить внимание перед подачей заявки на займ:

Перед тем, как банк определит возможную сумму кредита, он должен оценить рыночную стоимость жилья. Все расходы по этой оценке ложатся на плечи заемщика.

Другие дополнительные финансовые расходы связаны с обязательной страховкой недвижимости. Можно застраховать жизнь и здоровье, что также будет взято в расчет банком. Но, это тоже стоит денег.

Некоторые кредитные учреждения намеренно занижают стоимость залогового жилья. Так они еще больше снижают свои риски. В случае, если заемщик не погашает займ, банк продает жилье по рыночной цене. Если фактическая стоимость будет выше, то банк покроет свои расходы и вернет свои деньги с процентами. Банки заинтересованы в этом. Заемщик при этом получает меньшую сумму займа.

Даже, в случае, если залог устраивает банк, отказ может прийти от страховой компании. Они могут посчитать, что выдача крупной суммы под залог слишком рискованна. Как правило, отказ может прийти в случае: болезни заемщика, отсутствия постоянного дохода, долгов по коммунальным платежам и др.

Нужно ли страховать недвижимость

По ФЗ №102 «Об ипотеке», получая кредит под залог квартиры заемщик должен заключить договор на ее страхование. Это позволяет сократить риски на случай утраты недвижимости, ее повреждения или гибели из-за пожара, взрыва, удара молнии, стихийных бедствий или действий третьих лиц. Если произойдет такая ситуация, то банк получит страховку и спишет кредит под залог. Так как срок кредита может достигать 15 лет и более, страхование снижает риски не только для банков, но и для заемщика.

Закон не ограничивает заемщиков в выборе места страхования — можно оформить полис в любой компании и представить его в пакете документов при получении займа. Некоторые банки и микрокредитные компании настаивают на том, чтобы полис был получен у их партнеров. В этом случае его стоимость будет включена в сумму договора, но есть и недостаток — на нее также будут начисляться проценты, что невыгодно, если ставка кредита высокая.

Дополнительно вам могут быть предложены опции, которые законом не предусмотрены:

1. Защита имущества — этот полис действует не только на сам предмет залога, но и на инженерные конструкции или отделку.

2. Страхование задолженности — помогает закрыть кредиты, если возникли иные непредвиденные обстоятельства: потеря трудоспособности, внезапное увольнение или длительная болезнь. При наступлении страхового случая, обязательства по договору будут исполнены за счет возмещения по полису.

Если страхование было подключено через банк, например, Тинькофф, то управлять полисами можно в приложении — активировать доступные приложения или отключать их. В противном случае при заключении договора займа можно отказаться от необязательных видов полисов или представить альтернативные варианты.

Последствия просрочки

Еще до того, как вы получите деньги, нужно определиться с тем, как будет происходить погашение по договору займа — чаще всего оплата переводится с карты заемщика в приложении или на сайте. Деньги зачисляются быстро, а провести транзакцию можно, где угодно и чаще без комиссии.

Если своевременно не перевести оговоренную сумму ежемесячного платежа, то начинается взыскание всеми доступными способами — звонки, сообщения, обычные и электронные письма. Но это не все — на просроченную задолженность начинает начисляться неустойка в размере до 20% годовых на всю невыплаченную кредитной организации сумму.

В течение 2-3 месяцев банк или МКК пытается самостоятельно или с помощью нанятого коллекторского агентства решить вопрос с должником. По истечении этого срока чаще всего долг признают безнадежным – клиенту выставляют окончательное требование о выплате всей оставшейся суммы по договору.

Если оно не было исполнено, то следующим этапом будет обращение в суд, где выдается приказ о взыскании всей суммы или обеспечения по договору. Если должник и после этого не выплатит деньги, то у него отнимут недвижимость – ее продадут на аукционе. Часть средств будет передана банку, чтобы закрыть задолженность, а остаток – должнику. Но обычно квартиры на торгах уходят за цену ниже рыночной, поэтому денег от продажи остается мало или заемщику вообще ничего не достается.

Еще одно последствие несвоевременной уплаты – человек больше не сможет получать кредиты. Его финансовая история будет испорчена даже после небольшой просрочки – в течение 3-4 дней. Если это единичная ситуация, то лучше вносить каждый следующий платеж в срок, тогда есть шанс кредитования в будущем.