Ипотека без первоначального взноса на июнь 2023

Первоначальный взнос по любому кредиту порой ставит в тупик потенциального заемщика, вынуждая искать пути решения проблемы. В наше время банки предлагают различные программы кредитования и можно выбрать оптимальный заем.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Наиболее распространенным ипотечным кредитом является предоставление займа на покупку жилья с внесением первоначального взноса. Для этого надо накопить или взять в долг изрядную сумму, что для некоторых семей становится непосильной задачей. Проблему можно решить двумя основными способами: найти кредитную организацию, готовую выдать ипотеку без первоначального взноса или найти альтернативу взносу.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, требует тщательного анализа и индивидуального подхода. При его выборе нельзя исходить из сиюминутной выгоды, а необходимо учитывать все нюансы, способные проявиться в будущем. Надо помнить, что всегда остается надежный вариант – накопление нужной суммы для первоначального взноса. Такая ипотека обычно имеет наиболее выгодные условия.

Почему требуется первоначальный взнос?

Первоначальный взнос – это сумма, которую должен внести заемщик для получения кредита. Он исчисляется в процентах от кредитной суммы и устанавливается самим кредитором. Таким способом банк страхует себя от непредвиденных ситуаций, способных привести к убыткам.

Сложилось убеждение, что человек, не способный накопить первоначальный взнос, не может быть надежным заемщиком. Он не имеет достаточных доходов или не может распланировать свой бюджет. В любом случае можно ожидать от него задержек с обязательными выплатами, а то и банкротства. Банку, естественно, не нужны судебные разбирательства и трата времени на возврат денег.

Кому дают ипотеку без первоначального взноса?

К ипотечным договорам без первоначального взноса предъявляются особые требования. Некоторые банки идут на такой шаг, минимизируя риски. В принципе такая ипотека может выдаваться любому гражданину РФ старше 21 года, если к завершению выплат его возраст не превысит 65 лет. Однако ему придется запастись документами, подтверждающими достойный, постоянный доход, а также иметь хорошую кредитную историю.

Большинство кредитных организаций выдают указанный кредит только лицам определенной категории, на которую распространяется льготные государственные программы. Прежде всего это военные, проходящие службу или уходящие в запас, которые имеют соответствующий сертификат.

Условия кредитования

Для снижения рисков кредиторы устанавливают особые условия. Прежде всего это отражается на процентной ставке. При отсутствии первоначального взноса она превышает 10 %. Это обстоятельство обосновывается тем, что увеличивается реальная сумма, подлежащая возврату. При этом банки обычно уменьшают и срок возврата ипотеки. Крайне редко (за исключением специальных льготных программ с государственным обеспечением) срок превышает 15 лет. Большинство кредиторов ограничивает и общую сумму ипотеки. Обычно она не превышает 6–10 млн рублей.

Льготные программы

Большинство банков при выдаче ипотеки без первоначального взноса работают по особым программам, находящимся под контролем государства. Такие программы могут устанавливаться федеральными или местными органами власти.

Военная ипотека

МО РФ контролирует особую ипотечную программу для военнослужащих. Военная ипотека полностью оплачивается оборонным ведомством, и ее участник вообще ничего не платит. Она предоставляется офицерам и прапорщикам, заступившим на службу после 01.01.2005. Воспользоваться ею могут офицеры запаса, служившие после указанной даты; прапорщики (мичманы) с воинским стажем более трех лет; контрактники, заключившие договор с МО после 01.01.2005; служащие в системе МВД, ФСБ и ФСО, а также военизированных подразделений МЧС.

1. Включение в реестр накопительно-ипотечной системы (НИС). Для этого подается рапорт командиру части, после чего производится регистрация в НИС. Приобрести жилье можно через три года.
2. Получение свидетельства участника программы. Оно выписывается на основании карточки участника НИС и дает право на ипотеку. Срок действия свидетельства –шесть месяцев.
3. Обращение в банк и оформление договора купли-продажи жилья. Оплату покупки произведет только банк, который уполномочен заниматься военной ипотекой. С ним заключается кредитный договор.

Кредитный договор направляется в ФГКУ «Росвоенипотека», которое выносит решение о выплате займа. Срок рассмотрения – до 10 дней. После оформления акта приемки-передачи жилья, ФГКУ переводит необходимую сумму банку.

Привлечение материнского капитала

Первоначальный взнос по ипотеке можно выплатить из материнского капитала. Следует учитывать, что он не выдается наличными деньгами, а перечислить определенную сумму можно только через Пенсионный фонд (ПФР). Для этого вначале надо обратиться в банк, который имеет право выдавать такие кредиты. Потребуется предоставить сертификат на материнский капитал и выписку из ПФР об остатке средств на спец. счете. Получить выписку можно путем личного посещения территориального отделения фонда или через его официальный сайт (раздел «Электронные услуги без регистрации»). Выписка действительна в течение одного месяца.

• удостоверение личности;
• СНИЛС;
• сертификат на материальный капитал;
• ипотечный договор с банком;
• копия регистрации залога в Росреестре;
• справка о соответствии жилья установленным нормам;
• справка БТИ о техническом состоянии жилья.

Кроме того, пишется и нотариально заверяется расписка в том, что недвижимость перейдет в общую семейную собственность. Если документы в порядке, то ПФР переведет деньги банку в течение шести суток.

Акционные программы

Кредитные организации периодически работают по особым акционным программам. Они могут действовать всего год или иметь долгосрочную основу. В таких акциях предлагаются различные льготные условия. В частности, может отменяться первоначальный взнос для отдельных категорий заемщиков или использоваться особые условия.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Выгодные условия предлагают кредиторы при наличии у одного из супругов недвижимости в собственности. Имеющаяся недвижимость становится прекрасным первоначальным взносом, который может составить 50 % и более от суммы кредита. Естественно, что банк идет на снижение процентной ставки. Важно учитывать, что при наличии долевой собственности в кредите могут отказать.

• согласие на передачу недвижимости в залог по форме кредитора;
• документ, подтверждающий права собственности;
• выписка из ЕГРН и свидетельство о регистрации собственности;
• справка о проживающих;
• согласие супруга на передачу в залог имущества;
• заключение независимого эксперта о стоимости имущества.

После вынесения решения о предоставлении кредита заключается ипотечный договор и перечисляется необходимая сумма на покупку жилья. Процентная ставка обычно находится в пределах 8,8–9,5 %.

Заем от застройщика

Ипотека от застройщика имеет ряд преимуществ. Стараясь привлечь покупателей, он идет на исключение первоначального взноса и упрощение оформления. Программа может реализовываться двумя путями: через банк или непосредственно самим застройщиком. В первом случае он выступает в качестве партнера кредитной организации, с которой у него заключен договор. Банк заинтересован в быстром заселении дома и решение принимает быстро. Во втором случае застройщик передает построенное жилье с оформлением его в залог. Оплата по договору ипотеки поступает на счет застройщика частями, по мере выполнения договора.

Недостатком данной программы является повышенная процентная ставка. Кроме того, ипотека, как правило, оформляется еще в период строительства, что вызывает риск «долгостроя» и мошенничества.

Ипотека для молодой семьи

Программа «Молодая семья» поддерживается государством, что и привлекает кредитные организации. Государственные субсидии достигают 36–40 % от стоимости недвижимости. Местные органы могут устанавливать свои льготные программы. Для участников действует возрастное ограничение – ни один из супругов не должен быть старше 34 лет.

Размер государственной помощи зависит от количества детей в молодой семье. Она может составлять 30–34 % при отсутствии детей и до 40 % при их наличии. Безвозмездная помощь не превышает 600 000 руб.

Документы на льготное кредитование подаются в местный исполнительный орган. На рассмотрение заявления отводится 30 дней. Во многих регионах для молодых семей организуется очередь на получение льготной ипотеки.

Требования по ипотеке

Каждая кредитная организация сама устанавливает требования к ипотеке без предварительного взноса. Они относятся как к условиям предоставления кредита, так и к самому заемщику и приобретаемой недвижимости.

Требования к недвижимости

Ипотека без первоначального взноса выдается только для покупки жилья, когда кредитор уверен в стабильности спроса на него. К такой недвижимости относится строящееся жилье или жилье в уже готовых новостройках, а также дома и квартиры в элитных районах. На них влияние инфляционных процессов сказывается меньше всего. Заем предоставляется и на покупку квартир в домах, которые строятся компаниями, являющимися партнерами банка, или при непосредственном участии кредитной организации в строительстве. В этих случаях учитываются непосредственная заинтересованность кредитора в продаже недвижимости.

Требования к заемщику

Все кредиторы выставляют вышеуказанные возрастные критерии, обязательность российского гражданства и постоянной или временной регистрации по месту жительства. Особо проверяется наличие постоянного дохода. При это трудовой стаж должен быть более одного года, а продолжительность работы на последнем рабочем месте не менее шести месяцев. Если с просьбой о кредите обращаются ИП или бизнесмены, то их бизнес должен существовать не менее двух лет. Некоторые банки выставляют требования по наличию поручителей или созаемщиков.

Альтернативы ипотеке с нулевым взносом

Ипотека без первоначального взноса — не самый низкозатратный вариант кредитования. Данный факт обусловлен действием по ней достаточно высокой процентной ставки. Банк лишен возможности получения достоверного подтверждения платежеспособности заемщика. Появившиеся в связи с данным обстоятельством кредитные риски покрываются именно за счет наращивания годового процента. Зачастую ставка достигает своего рекордного значения (20% и выше).

Если указанные обстоятельства являются сдерживающим фактором в вопросе оформления ипотеки, заемщик вправе прибегнуть к альтернативным вариантам. А именно:

1. Рассмотреть пакетное банковское предложение. Оно заключается в реализации схемы двойного кредитования. Последняя позволяет получить комплексный кредит (ипотека + потребительский). Именно вторая его составляющая может быть направлена на осуществление взноса. Достоинством данного предложения является отсутствие необходимости формирования двойного пакета документов. Среди минусов – повышенная кредитная нагрузка.

2. Оформить потребительский кредит. Достаточно распространенный вариант – предложение выплаты первоначального взноса по ипотеке за счет потребительского кредита. Фактически в банке заключается два договора – на выдачу потребительского кредита и на ипотеку. Алгоритм действия прост. Подается заявка на ипотеку с первоначальным взносом, а в течение времени, отведенного для выдачи положительного решения, оформляется договор на потребительский кредит. Деньги по нему сразу перечисляются в счет первоначального взноса по ипотеке. Минусом такого способа является необходимость выплат процентных ставок по дополнительному займу. Однако эти затраты компенсируются тем, что ипотека со взносом, как правило, имеет меньшую процентную ставку. В результате может получиться так, что заключение двух договоров выгоднее, чем получение ипотеки без первоначального взноса.

3. Социальное кредитование. Государственные программы также направлены на решение жилищных проблем молодых людей некоторых категорий. К ним отнесены врачи, учителя, ученые в возрасте до 35 лет, при условии, что стаж их работы превышает три года. Особенности льготного кредитования устанавливаются на уровне местного самоуправления. Существует и общее требование – площадь льготного жилья не должна превышать 18 кв. м на одного человека. Социальная ипотека выдается по ставке менее 9 %. Главный недостаток – наличие очередей на получение такого кредита. Заявление на участие в социальной программе подается в исполнительный орган муниципалитета. К нему прилагается:
   • документ, доказывающий длительное проживание в данной местности;
   • выписка из трудовой книжки;
   • характеристика с места работы;
   • справка об отсутствии жилья в собственности;
   • свидетельство о браке и о рождении детей;
   • справка о составе семьи.

   При получении положительного решения на счет банка перечисляется до 30 % общей суммы ипотеки.

4. Программа "Переезд". В ряде банков действует ипотечная программа «Переезд». Эта программа во многом аналогична варианту ипотеки под залог имеющейся квартиры. Для чего нужна такая программа? Семья переезжает в другой регион. У нее имеется квартира, но быстро продать по разумной цене не получается. На новом месте купить квартиру не удается из-за отсутствия средств. Некоторые кредитные организации предлагают выход из положения. Имеющаяся недвижимость передается в качестве залога как первоначальный взнос. На этих условиях выдается ипотека для покупки нового жилья. Прежняя квартира продается в нормальном режиме, что дает возможность получить нужную сумму, которая пойдет на возврат залога и частичное погашение кредита.

Завышение цены недвижимости

Широкой популярностью пользуется способ устранения первоначального взноса путем завышения стоимости жилья. Это не совсем честный метод, но он позволяет избежать нежелаемого условия кредитования. Используется он при покупке, в основном, вторичного жилья. Суть его состоит в том, что с продавцом заключается соглашение на повышенную цену. Разница между этой стоимостью и реальной ценой передается (условно) продавцу под расписку, как предоплата. Затем также по расписке эта сумма возвращается покупателю.

В банк на ипотеку подается договор купли-продажи с повышенной ценой и предоставляется расписка о выплате предоплаты. Кредитор выдает заем в размере повышенной стоимости. На руки заемщик получает сумму, которая соответствует реальной цене, уплачиваемой продавцу.

При такой схеме вроде бы все должны быть довольны. Заемщик избавляется от необходимости накопления первоначального взноса, а продавец получает нужную сумму.

Недостатки и преимущества

Главное преимущество ипотеки без первоначального взноса – отсутствие необходимости накопления значительной суммы для отчисления банку. Существование такой возможности особенно актуально для молодых людей и многодетных семей.

Недостатки этого варианта кредитования связаны с тем, что кредиторы стремятся минимизировать свои риски. В результате устанавливаются повышенные процентные ставки (на 5–10 % выше обычных ставок), уменьшается максимальный срок кредитования и сумма займа. Кредиты выдаются на жилье в новостройках. Крайне сложно получить такую ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке. Повышаются требования к доходам и кредитной истории. Само оформление проводится с массой документов и затягивается на длительный срок для дополнительных проверок.

Ипотека без первоначального взноса – это вполне реальная услуга. Она предлагается многими кредитными организациями, работающими по собственным или государственным программам. В каждом конкретном случае следует тщательно анализировать все условия, выбирая оптимальный вариант.