Ипотека на март 2023 года

Ипотека — один из самых популярных банковских продуктов. Ее берут даже те, кто отрицательно относится к кредитам, так как на покупку квартиры очень сложно накопить — из-за роста цен на недвижимость и инфляции. Стоимость жилья к моменту выплаты ипотечного кредита может увеличится в 2-3 раза, а размер переплаты банку обычно меньше этой суммы.

Что такое ипотека, чем отличается от кредита?

Ипотека — особый вид кредитования, при котором деньги не выдаются клиенту наличными, а перечисляются продавцу. Для банка целевые кредиты на покупку недвижимости являются менее рискованными, так как он берет в залог имущество клиента.

Ипотека отличается от потребительского кредита:

• банк выдает деньги на покупку недвижимости, поэтому оценивает выбранный заемщиком объект;

• подтверждение дохода необходимо при оформлении ипотеки на любую сумму;

• в момент оформления недвижимость переходит в залог банку;

• длительный срок кредитования;

• крупная сумма ипотеки — до 100 000 000 рублей;

• низкая процентная ставка, близкая к ключевой.

Для приобретения жилья более выгодно брать ипотеку, а не обычный кредит. Потребительские займы подойдут в тех случаях, когда для приобретения недвижимости нужна небольшая сумма или есть возможность вернуть деньги банку в короткий срок.

Как оформить ипотеку?

Для оформления ипотеки достаточно несколько простых действий: выбрать подходящее жилье, банк с хорошими условиями и собрать документы под определенную программу финансирования. Затем останется только подать заявку и дождаться ответа банка.

Перед тем как будет оформлена ипотека, важно правильно выбрать банк:

1. Первое, на что стоит обратить внимание, это параметры самого жилья — новостройка или старый фонд. Программы банков для первичного и вторичного рынков отличаются, так как такие объекты характеризуются разной ликвидностью. К тому же с господдержкой и сниженной ставкой возможно приобретение жилья только от застройщика. Выгоднее делать это на этапе, когда строительство дома только начато и не завершено.

2. Второй критерий определения кредитного учреждения состоит в поиске лояльности. В пользу выбора банка будет наличие зарплатной карты у клиента, она поможет не подтверждать доход. Сэкономить на процентной ставке можно за счет хорошей суммы первоначального взноса. Этот фактор определяет платежеспособность на начальном этапе кредитования.

3. Третий критерий — удобство взаимодействия. Возможность удаленно отслеживать график платежей, зачисление плановых погашений, подача заявки на рефинансирование. Отсутствие необходимости личного посещения банка для решения текущих вопросов используется как конкурентная практика.

Окончательный выбор кредитного учреждения лучше всего делать по результатам комплексного изучения условий. В большинстве случаев узнать точные суммы ежемесячных платежей или наличие дополнительной финансовой нагрузки (например, страхование) можно только после обработки заявки заемщика, когда будет выдано решение.

Основные требования для оформления

Ипотека оформляется в несколько этапов. На предварительной стадии банком изучается состоятельность будущего клиента по представленным документам и базе данных кредитной истории. Заявку, чтобы получить предварительное решение, можно подать онлайн. Основная цель этапа — оценка финансового положения соискателя, рисков невозврата долга. Если заявитель по результатам первичной оценки не проходит по требованиям, последний получает отказ в выдаче ипотеки.

1. Гражданство и прописка. Российские банки в первую очередь предпочитают работать с гражданами, имеющими регистрацию на территорию РФ. Отсутствие прописки усложняет идентификацию клиента и процесс претензионной работы. В программах кредитных учреждений, выдающих ипотечные кредиты, есть предложения для иностранных граждан. Ставка по таким программам обычно выше на 1.5-2 процента.

2. Возраст потенциального заемщика. В зоне предпочтений банка на получение финансовой услуги — граждане старше 21 года и моложе 70 лет. Общий принцип при оценке платежеспособности клиента состоит в выделении трудоспособного слоя граждан.

3. Стаж работы и занятость заявителя. На практике кредитные учреждения, рассматривающие долгосрочное финансирование, отдают предпочтение работающим гражданам. Такие соискатели имеют стабильный источник дохода и возможность его подтверждения. Дополнительным критерием оценки выступает изучение продолжительности трудовых отношений на последнем рабочем месте. Достаточным для оформления заявки будет период в диапазоне от 6 до 12 месяцев.

Подтверждение соответствия требований, установленных банками, осуществляется посредством сбора пакета документов. Это справки с места работы, выписки из государственных реестров данных, техническая документация.

На практике банки рассматривают заявку, если представлены следующие документы:

1. Паспорт (работник учреждения снимает копию с оригинала).

2. Справка 2-НДФЛ, выдается по месту работы для подтверждения дохода.

3. Подтверждение того, что у клиента имеется первый взнос: выписка со счета, справка из ПФР, где указана сумма остатка материнского капитала (для семей с детьми).

4. Трудовая книжка (можно получить в кадрах заверенную копию или предоставить электронную выписку из ПФР).

5. Документы для подтверждения дохода, полученного дополнительно, или «серой» зарплаты: декларации из ФНС, справка по форме банка, выписки с банковских счетов. При наличии карты банка, в котором оформляется ипотечный кредит, заявку рассматривают без дополнительных бумаг — счета проверяются автоматически.

6. Тем, кто подает заявку на кредиты с господдержкой для семей с детьми, нужно представить: свидетельства о рождении, сертификат на материнский капитал.

7. Правоустанавливающие документы на приобретаемый недвижимый объект. Копии предоставит продавец, у застройщика их запрашивает сам банк, если компания аккредитована.

8. Отчет агентства по оценке недвижимости. Он не нужен, если приобретение квартиры происходит у застройщика, а не на вторичном рынке.

9. В случае оформления залогового кредита понадобятся правоустанавливающие документы на представленный заемщиком объект.

Перечень документов может быть расширен. Это зависит от типа программы, по условиям которой необходимо подтвердить свое право на участие. Например, ипотечные программы для бюджетников, корпоративные или льготные условия для малоимущих.

Чем полнее будет пакет документов, тем выше шанс получить положительное решение. Если требуется рефинансирование имеющегося кредита, то дополнительно нужно представить действующий договор.

Первый взнос

Первоначальный взнос для многих банков очень важен, ведь именно он доказывает платежеспособность и добросовестность заемщика. Кроме этого, такая выплата позволит не только увеличить шансы на одобрение, но и уменьшить размер процентной ставки, а значит, и общую сумму долга. Именно поэтому каждому заемщику рекомендуется сначала подкопить нужную сумму и только потом подавать заявку на ипотечное кредитование. В каждой финансовой организации размер первоначального взноса устанавливается свой, и обычно его значение варьируется в пределах от 10 до 25%.

Как сэкономить на переплате?

Чтобы сэкономить на переплатах, есть несколько действенных способов. Но стоит учесть, что при использовании некоторых из них банку не особо будет выгодно выдавать ипотеку, поэтому шансы на получение одобрения будут снижены.

1. Каждый знает, что чем меньше срок кредитования, тем меньше процентная ставка, а значит, и переплата. Самым оптимальным сроком является 10–15 лет, но именно на такие периоды банки редко соглашаются.
2. Еще один немаловажный фактор, который влияет на переплату – размер внесенной суммы первоначального взноса. То есть чем больше сумма такой предоплаты, тем меньше общая сумма кредита, а значит, и меньше придется переплачивать.
3. При оформлении страхования жизни и смерти, банки снижают процентную ставку на 0,5–1 %. Точнее, за отказ от такой услуги к имеющейся ставке они добавляют эти значения. Но в каждом случае лучше тщательно просчитать и выявить, где действительно будет выгода.
4. Зарплатным клиентам банка рекомендуется обращаться за ипотекой именно в данную организацию, так как в таких случаях для заемщика процентная ставка может быть уменьшена также на 0,5–1 %.
5. За приобретение новой недвижимости (в новостройках) у партнеров банка, можно также получить уменьшение процентной ставки, чаще всего от 0,3 до 0,7 %.
6. За предоставление справки о наличии постоянного дохода, по программе в которой можно получить одобрение ипотеки без данного документа, процентная ставка снижается чаще всего на 0,5%.

Также для экономии собственных средств, перед тем как подписывать кредитный договор, необходимо тщательно его изучить, ведь многие банки стараются скрыть от клиента дополнительные комиссии и прописывают их мелким шрифтом. Они могут взиматься, например, при внесении ежемесячных платежей или при оплате обязательной страховки, которая сопровождается высокими процентами. И, несмотря на то, что законодательством установлено правило ознакомлять подробно каждого заемщика с такой информацией, многие финансовые организации не всегда его соблюдают.

Преимущества досрочного погашения

1. Обретение прав собственности.
2. Семейный или личный бюджет становится свободным, не требуется выделения определенной суммы для внесения платежа, а значит, не нужно растягивать остатки, чтобы пережить очередной месяц.
3. Экономия на общей сумме переплат. Общий размер ипотеки уменьшится в несколько раз.
4. Получение положительной характеристики, которая поможет с легкостью получить одобрение на любой следующий заем, ведь таким образом заемщик доказывает свою платежеспособность.
5. Возможность оформить новую ипотеку.

Когда досрочное погашение не имеет смысла?

1. Если есть возможность имеющуюся сумму вложить в более выгодное дело, например: использовать вклад с выгодным процентом, инвестировать в действительно прибыльный бизнес или приобрести акции или облигации. Потерпев некоторое время, заемщик сможет не только погасить досрочно заем, но и заработать немалую дополнительную сумму.
2. Если есть возможность получить налоговый вычет, ведь чем больше вносится платеж, тем меньше можно получить. А согласно статистике, именно благодаря вычету заемщики получают достаточно крупные суммы.
3. При нестабильной экономической обстановке в стране, которая последнее время имеет достаточно расплывчатый характер. Здесь нужно учитывать фактор инфляции, а именно, когда заработная плата увеличивается, а размеры ежемесячных выплат – нет. То есть иногда заемщику, удержавшему себя от досрочного погашения ипотеки, через некоторое время может потребоваться всего лишь три зарплаты, чтобы полностью погасить долг.

Последствия просрочки

Если не внести платеж вовремя, возникает риск потери недвижимости и дополнительная финансовая нагрузка. Все зависит от того, как долго не будут проводиться выплаты: чем больше просрочка, тем тяжелее последствия. Банк вправе:

• начислять пени — размер их определяет действующая ключевая ставка ЦБ РФ;

• передать информацию о просрочке в Бюро кредитных историй;

• звонить и писать, чтобы напомнить клиенту о возникновении долга;

• назначить личную встречу с менеджером для поиска удобного решения и погашения просрочки;

• обратиться в суд, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество.

Если возникли обстоятельства, мешающие выплачивать ипотеку, лучше всего заранее взять каникулы. По закону: один раз в течение срока действия ипотечного договора можно отложить платежи на 6 месяцев.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотека обладает несомненными преимуществами:

• процентная ставка — по сравнению с потребительскими кредитами, они ниже на 5-6%;

• крупная сумма кредита — получить можно до 100 000 000 рублей;

• можно воспользоваться программами государственной поддержки, чтобы снизить процентную ставку и улучшить условия;

• возможность выбрать любой срок возврата, вплоть до 30 лет — это позволяет даже при низком заработке приобрести жилье;

• банк проверяет не только заемщика, но и выбранную им квартиру, что гарантирует чистоту сделки.

Заемщики неохотно берут ипотеку из-за ее минусов:

• до момента погашения кредита жилье находится в собственности банка, им нельзя распоряжаться по своему усмотрению — дарить, продавать;

• банки навязывают дополнительные страховки и ограничивают круг компаний, где можно купить полис;

• ипотека не выдается без подтверждения дохода;

• выбранная недвижимость может не подойти банку, придется искать другой вариант;

• для получения ипотеки нужно иметь первый взнос 10-15% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса;

• чем дольше выплачивается кредит, тем больше переплата;

• некоторые банки берут штрафы за досрочное погашение, как полное, так и частичное.

Тем не менее ипотека — удобный способ решить квартирный вопрос. Ее можно взять в момент, когда цены на квартиры уменьшаются, а затем рефинансировать на лучших условиях. Крупные банки разрешают вносить любые суммы в досрочное погашение, чтобы сократить сумму ежемесячного платежа или срок выплат.