Как проверить квартиру перед покупкой?

Мошеннических схем при покупке и продаже недвижимости множество. Если выяснится, что сделка мошенническая, ее могут оспорить, и в итоге покупатель лишится и квартиры, и денег. Поэтому перед приобретением недвижимости следует тщательно проверять документы и знать, как обезопасить себя от роковых ошибок в этом хлопотном процессе.

Какие документы проверять перед покупкой квартиры?

Существует целый ряд документов, которые необходимо проверить. В первую очередь это документ, который удостоверяет личность продавца и покупателя. Также нужно пересмотреть все документы на недвижимость, кто ее собственник, есть ли среди собственников несовершеннолетний ребенок.

Обязательно изучить документы об обременении, взять выписку из соответствующих инстанций. Если квартира была в ипотеке, особое внимание уделить использованию материнского капитала.

Таких деталей множество, и каждая из них требует особого рассмотрения.

Зачем просматривать документы перед покупкой недвижимости?

Это необходимо не только покупателю, но и продавцу. Покупателю важно пересмотреть документы, поскольку при мошеннической сделке легко потерять квартиру, да и деньги вернуть не получится. Можно потерять часть денег, но в любом случае это неприятно.

Продавцу важнее всего, чтобы сделка была безопасной. Если ее по каким-либо причинам признают недействительной, то придется возвращать деньги, которые к моменту, когда все прояснится, будут уже потрачены. Конечно, шансов, что будет обманут продавец, меньше, но все же они есть, поэтому внимательными надо быть всем сторонам договора.

Документы, которые подтверждают личность собственника

Это самый первый этап, поскольку на нем необходимо удостовериться в личности человека, который продает недвижимость. Для этого есть паспорт – его данные должны совпадать со всеми, которые указаны в документах на квартиру. Проверить следует Ф. И. О. владельца, серию, номер документа, дату выдачи. Проблемы чаще всего возникают, если собственник квартиры теряет паспорт и потом восстанавливает. За это время его квартира может быть продана мошенникам, а будущий покупатель потом лишится денег, поскольку суд признает сделку ничтожной.

Если собственник несовершеннолетний, то для него удостоверением личности служит свидетельство о рождении, данные которого также должны полностью совпадать с документами на недвижимость. После 14 лет появляется и паспорт, и в промежутке между 14–18 годами необходимо проконтролировать оба эти документа.

• исправления, наклейки, кривой шрифт;
• в оригинале есть все водяные знаки, оттиски, шрифты;
• первые цифры серии паспорта указывают на место выдачи, это можно проверить, информация должна совпадать;
• состояние паспорта – если он выглядит новым, а по дате выдан 4 года назад – перед вами подделка.

Если в качестве удостоверения личности иностранец представляет иностранный паспорт, то к нему должен быть нотариально заверенный перевод. С помощью онлайн-сервиса МВД есть возможность проверить, действительны ли документы собственника.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы указывают, на каком основании данный гражданин владеет недвижимостью или ее частью. Таких документов может не быть, если квартира не приватизирована или документы утеряны. В первом случае необходимо приостановить сделку и дождаться приватизации, а во втором попросить собственника восстановить документы. Существует несколько видов правоустанавливающих документов в зависимости от того, как именно квартира досталась владельцу в собственность.

Договор купли-продажи

Если правоустанавливающим документом является договор купли-продажи, то для начала необходимо убедиться, что между бывшим собственником и нынешним нет разногласий, и предыдущая сделка была «чистой». Для этого помимо договора необходимо спросить расписку в получении денег или акт приема-сдачи, подписанный с предыдущим собственником.

В противном случае предыдущие конфликты могут затронуть нынешнего покупателя.

Договор долевого участия в строительстве

Это правоустанавливающий документ для владельца квартиры в новостройке. Помимо этого документа, если дом сдан, должен быть акт приемки. Все сведения необходимо сверить с паспортом собственника, чтобы данные точно совпадали.

Свидетельство о праве на наследство

Этот документ показывают наследники, которые получили право собственности после смерти собственника по завещанию или по закону. В такой ситуации важно проверить, вступил ли человек в наследство, нет ли судов. Если наследство оспорят, то могут возникнуть сложности уже у нового собственника, особенно если не будут выделены обязательные доли несовершеннолетним. Суд всегда встанет на сторону ребенка, и покупатель может потерять деньги, как и новую недвижимость.

Договор дарения

Один из самых сложных и часто оспариваемых документов. Чтобы разобраться во всех тонкостях, рекомендуется на первоначальном этапе все же нанять профессионального юриста. Он сможет распознать признаки мошеннических схем, которые частенько проводят именно с помощью договоров дарения.

Договор передачи квартиры в собственность

Такой документ выдается в случае, если собственник квартиру приватизировал. Здесь важно учитывать деталь. Если человек, зарегистрированный в данной квартире, отказался от приватизации, то он имеет право проживать на данной жилплощади пожизненно, пока не снимется с учета по собственному желанию. Выселить его не получится даже через судебное разбирательство.

Поэтому покупателю необходимо проследить за тем, чтобы такой гражданин выписался до момента получения продавцом денег от покупателя. Купленная с жильцом квартира может стать большой проблемой в будущем.

Выписка из ЕГРН

Выписка из Единого госреестра дает наиболее полную информацию о самом объекте недвижимости, его собственниках, а также имеющихся обременениях на данном объекте. Если у владельца остались прежние паспорта на объект и свидетельства о регистрации права, то их необходимо сверить со свежими документами на квартиру.

Кто собственники?

Важно не просто просмотреть, кто является собственником недвижимости, но и получить согласие каждого из них. Если не будет согласия хотя бы одного собственника, то всю сделку можно будет оспорить. Это повлечет за собой долгие разбирательства в суде и сопутствующие проблемы.

Есть ли обременения?

Наличие обременений – это ситуация, когда квартира находится в залоге, а также арестована за долги. В любом из этих случаев сделку оспорят, поскольку владелец обремененного имущества не имеет права на его продажу и полное распоряжение.

Если квартира находилась в ипотеке, то следует проверить все документы, подтверждающие закрытие ипотечного договора и снятие обременения с данного объекта недвижимости.

Характеристики квартиры

В документе, который вы получите из ЕГРН, есть все подробные характеристики квартиры, включая точный адрес, кадастровый номер, жилплощадь. На последней странице документа обязательно есть технический план квартиры. Если его внимательно изучить, то можно заметить наличие перепланировок и установить их законность.

С какого числа собственник владеет квартирой?

Дата, с которой собственник имеет данный статус, должна быть одной и той же во всех документах, касающихся конкретной квартиры. За предоставление выписки из ЕГРН в электронном виде придется заплатить около 250 рублей.

На основании какого документа собственник владеет квартирой?

В выписке из ЕГРН есть информация о том, как часто и на основании каких документов менялись собственники квартиры. Поводом насторожиться будет случай, если за последние пару лет квартира несколько раз перепродавалась. Так часто маскируют мошеннические сделки. Если первоначальный, законный владелец оспорит цепь этих сделок, то квартиру вернут ему.

Согласие супруга

Вне зависимости от того, кто собственник квартиры, если она приобретена в браке, то считается совместно нажитым имуществом. Согласие второго супруга для продажи обязательно.

Поэтому при проверке правоустанавливающих документов следует уточнить, состоит ли собственник в браке и с какого числа.

Во всех остальных случаях необходимо в пакете документов иметь нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. В некоторых случаях можно заменить его брачным договором, по которому данной квартирой распоряжается лишь один из супругов. Но брачный договор тоже, бывает, оспаривают, поэтому согласие все же надежнее.

Справка о погашении ипотеки

• исходящий номер;
• синюю печать банка;
• подпись сотрудника, а также руководителя отделения.

Номера исходного кредитного договора и погашенного договора, указанного в справке, должны полностью совпадать. Помимо справки о погашении кредита необходимо запросить выписку из ЕГРН об отсутствии обременений на данную квартиру.

Если покупатель желает выплатить ипотеку за продавца, то оформлять кредит необходимо в этом же банке, в котором заключал договор продавец.

Справки из ПНД и НД

Отдельно необходимо сказать о справках, которые продавец должен представить из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти документы подтверждают, что продавец квартиры дееспособен и может отвечать за свои действия. Известны случаи, когда сделку признавали недействительной, поскольку собственник квартиры был признан недееспособным.

Выдать такую справку прямо в день обращения могут любому совершеннолетнему гражданину.

Продавец пожилого возраста

Вышеперечисленные справки из неврологического и наркодиспансера особенно важно спрашивать у продавцов в пожилом возрасте. Если сомнения в дееспособности пенсионера остаются, то на момент заключения сделки можно пригласить аттестованного психолога, который имеет лицензию именно на сделки с недвижимостью. Такой специалист перед подписанием договора пообщается с продавцом и сделает выводы, может ли последний проводить сделку в полной мере.

В противном случае ее могут оспорить из-за недееспособности продавца, и покупатель останется без квартиры и в некоторых случаях и без денег.

Если собственник несовершеннолетний

Продавец младше 18 лет – это еще одна проблематичная ситуация. Если ребенку меньше 14 лет, то его законные представители не смогут продать квартиру без разрешения органов опеки. Если такого разрешения нет, то сделку нужно отменить, поскольку ее все равно признают недействительной.

Если собственнику больше 14 лет, то помимо согласия органов опеки необходимо еще и письменное разрешение непосредственно ребенка. Также обязательно проверить его паспорт, сравнить все данные документа, удостоверяющего личность, с теми, что указаны в свидетельстве о праве собственности и в других правоустанавливающих документах.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности

Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности указанного владельца квартиры на нее или на ее часть. У тех, кто получил право собственности с 1991 года по 1996 г., такого документа на руках не будет. На правоустанавливающем документе должна быть пометка о регистрации права.

При проверке свидетельства о праве собственности следует обратить внимание на документы, которые указаны в нем в качестве основания, и сравнить с тем, что реально представляет продавец. Совпадать должны серии, номер, ну и тип документа. В свидетельстве необходимо проверить и все известные характеристики квартиры, включая этаж и назначение. В графе «Назначение» должно быть указано, что это жилое помещение.

При наличии обременений квартиру будет купить сложно, да и рискованно. Поэтому лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, что в такой ситуации делать. Например, можно погасить ипотеку из своих денежных средств, но в таком случае покупатель рискует.

Кадастровый и технический паспорта

• адрес квартиры;
• сведения о самом доме;
• подробности каждого отдельного помещения в квартире;
• план квартиры и к нему экспликация.

Исходя из технического паспорта, можно выяснить, была ли произведена перепланировка в квартире. При оформлении ипотеки техпаспорт необходимо представить банку.

При проведении перепланировки важно уточнить, была ли она узаконена. При этом покупатель должен понимать разницу между узаконенной и согласованной перепланировкой.

Особенно важно это учитывать для желающих взять ипотеку на недвижимость. Далеко не все банки дадут деньги под квартиру, в которой есть незаконная планировка.

По метражу также необходимо сверить все характеристики, указанные продавцом, с теми, что вписаны в технический паспорт.

В кадастровом паспорте раньше указывались характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер объекта. С 2017 года этот документ не нужен, поскольку их отменили.

Справка о регистрации

Справка о регистрации по форме 9 указывает на лиц, которые зарегистрированы в квартире. На жилплощади может быть прописан человек, который на данный момент здесь не проживает. Потом, когда он вернется, квартиру придется делить с ним. В итоге покупателя ждут многочисленные суды, трата денег и долгие хлопоты.

Существует два вида справки о регистрации: стандартная и архивная. Проверить необходимо обе. В стандартной будет написано, кто проживает в квартире на данный момент, а в архивной есть возможность увидеть данные о несовершеннолетних, пенсионерах и временно выписанных жильцах. Если таковые имеются, следует уточнить, где они на данный момент. При любых сомнениях необходимо обратиться к юристу.

Архивную справку получится взять один раз, а обычную – несколько. Для своего спокойствия покупателю рекомендуется еще раз запросить справку после того, как продавец выписался из квартиры, а также после оформления жилплощади на себя.

О снятии с регистрации некоторых граждан

Для уточнения прописки некоторых категорий граждан следует запросить форму 12. В ней уточняется наличие прописанных на данной жилплощади людей, которые находятся в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, а также без вести пропавших. Здесь же содержатся данные о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, а также о военнослужащих, не восстановивших регистрацию после службы.

Выписка из домовой книги

Документ из домовой книги является той же информацией, что и справка по форме 9 архивного типа. Но данные для этих документов берут из разных источников. Архивная справка о регистрации заполняется на основании информации из поквартирной карточки, а выписка – из домовой книги.

Копия финансового лицевого счета

• о системе коммуникаций;
• о коммунальных услугах;
• характеристики квартиры;
• зарегистрированные люди;
• долги по «коммуналке».

При оформлении недвижимости в ипотеку копия финансового лицевого счета необходима в обязательном порядке. Ее необходимо заверить у нотариуса.

Единый жилищный документ

1. Копию финансового лицевого счета собственника.
2. Выписку из домовой книги.
3. Копию учетной карточки для собственника жилплощади.
4. Справку о регистрации по определенному адресу.
5. Справку о составе семьи.
6. Справку о совместном проживании с покойным на день смерти или о прописке с ним.
7. Документ о проверке жилищных условий.
8. Документ об одиноком умершем.
9. Документ о нахождении на иждивении.
10. Справку о смене адреса.
11. Документ «Дом-новостройка».
12. Подтверждение отсутствия долгов по различным платежам.
13. Документ, подтверждающий смену паспорта, с указанием причины.

Информация о долгах за капремонт и коммунальные платежи

1. Попросить собственника погасить задолженности по всем видам коммунальных услуг и представить документ об отсутствии задолженности до момента подписания сделки.
2. Взять с собственника расписку в том, что он обязуется погасить коммунальные платежи в конкретный срок.
3. Договориться с собственником на уменьшение стоимости недвижимости на сумму долгов и затем самостоятельно выплатить задолженность.

Последний вариант применяется чаще всего. Чтобы узнать всю правду о наличии задолженностей, лучше обратиться в управляющую компанию. Там скажут правду, а справку собственник может подделать.

Что касается платежей за капремонт, то они закреплены за квартирой, и если их не оплатит продавец, то вся задолженность перейдет к покупателю квартиры. Поэтому данную информацию необходимо проверять особенно тщательно.

Доверенность

1. Генеральная. Наличие такой доверенности позволяет представителю полностью распоряжаться квартирой, подписывать договоры, получать деньги, а также представлять интересы собственника в госорганах. При наличии такой доверенности покупатель общается практически с полноценным собственником.
2. Специальная. Позволяет выполнять от имени собственника определенную деятельность. Такие виды доверенности подписывают для риелторов, чтобы они могли собрать документы.
3. Разовая. Оформляют для разовой деятельности, например чтобы собрать справки или подписать договор.

• любой нотариус может отозвать доверенность, даже не тот, кто ее оформлял;
• с доверителем может что-то случиться за несколько дней до сделки, и тогда доверенность станет недействительной, а к новому собственнику могут прийти наследники;
• доверенности часто подделывают, поэтому ее лучше проверить на сайте нотариата.

Если по каким-либо причинам отсутствует возможность увидеть доверителя и его документы в оригинале, то следует потребовать нотариально заверенную копию.

Чтобы не ошибиться при покупке квартиры, необходимо проверять и требовать только оригиналы документов и важно не торопиться. Каждое решение следует принимать обдуманно, если продавец вас торопит – обращайтесь к профессионалу, он поможет разобраться, в чем подвох.

Если обратиться к профессиональному брокеру или агенту недвижимости, то сделку можно обезопасить. Профессионалы знают, как распознать мошенников. Важно в таком случае просить помощи у проверенных специалистов с опытом работы и надежной репутацией.

При оформлении ипотечного кредита покупка квартиры дополнительно проверяется банком, это безопаснее для сделки. Важно понимать, что приобретение недвижимости – это дорогое мероприятие, и в данной операции необходимо несколько раз перестраховаться, чтобы потом спокойно жить в новой квартире, а не доказывать в суде чистоту сделки.