Счета эскроу и новая система покупки жилья

Что такое счета эскроу и их предназначение

Счет эскроу — это банковский счет, который используется для проведения оплаты сделок купли-продажи. Он считается условным, т.к. переходит от одного владельца другому при выполнении определенных условий, например, переоформлении документов на право собственности.

Покупатель регистрирует счет и зачисляет на него нужную сумму. Деньги временно замораживаются (депонируются). Продавец может снять их только после совершения оговоренных в соглашении действий. Банк при этом является независимым посредником и следит за выполнением всех условий.

Такими счетами пользуются не только граждане, но и юридические лица, например, при расчетах с поставщиками. Эскроу — это альтернатива аккредитиву или банковской ячейке.

При заключении сделок каких видов используется счет эскроу?

Счет эскроу применяется для проведения любых финансовых сделок, которые сопряжены с рисками, связанными с возможностью потери денег одним из участников в результате мошеннических действий со стороны второго. Данная мера применяется также в случаях, когда между заключением договора и платежом существует продолжительный временной промежуток, например, для переоформления документов на право собственности на объект купли-продажи.

• долевое строительство;
• продажа жилой площади;
• реализация ценных бумаг;
• продажа предприятия или другого бизнеса;
• заключение мирового соглашения в ходе судебного процесса;
• проведение операций с переоформлением предметов интеллектуальной собственности, например продажа товарной марки или изобретения.

Регистрация эскроу-счета

В составлении и подписании договора на открытие эскроу должны участвовать все стороны соглашения: депонент (лицо, вносящее деньги на счет), бенефициар (получатель средств) и представитель финансового учреждения. Исключением является долевое строительство, когда бенефициаром является компания-застройщик, заранее заключающая договор с банком.

В соглашении должны быть оговорены все детали сделки: информация об участниках, объекте купли-продажи, сроках выполнения условий.

После составления соглашения депонент может перевести деньги на счет. Услуги банка оплачиваются сторонами сделки.

Пакет документов, необходимых для открытия эскроу, может различаться в зависимости от условий конкретного финансового учреждения. Неизменными являются заявление на оформление счета и документ, подтверждающий личность клиента, т. е. паспорт.

• заверенная копия устава или учредительного договора;
• документ, подтверждающий полномочия представителя компании, например доверенность;
• бумаги, подтверждающие благоприятное финансовое положение предприятия (бухгалтерская отчетность за год, справки об отсутствии задолженности по уплате налоговых обязательств, заключение аудитора и т. д.).

В некоторых банках для открытия счета эскроу заявителю потребуется заполнить анкету установленной формы.

Как пользоваться счетом эскроу?

1. Заключение трехстороннего соглашения на открытие счета.
2. Внесение депонентом суммы на эскроу в размере, оговоренном в договоре.
3. Выполнение условий сделки бенефициаром и представление подтверждающих документов.
4. Обеспечение банком доступа бенефициару к эскроу, выдача наличных или перевод средств на другой счет на выбор клиента.

Если в указанный в соглашении срок продавец не является в отделение банка для представления доказательств выполнения условий сделки, агент аннулирует счет, а деньги, содержащиеся на нем, возвращает покупателю. Если бенефициару требуется больше времени на выполнение оговоренных действий, срок договора можно продлить. При этом следует учитывать, что банк может потребовать за эту услугу уплату дополнительной комиссии.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу?

Согласно российскому законодательству, деньги на эскроу до момента расчета принадлежат депоненту, а затем — бенефициару. Смена владельца происходит в результате выполнения условий, прописанных в договоре.

Аккредитив, эскроу-счет и ячейка — в чем различия?

Кроме эскроу, в качестве гарантии платежей могут использоваться аккредитивы и банковские ячейки.

Последний вариант часто применяется при продаже недвижимого имущества. Покупатель оформляет аренду на ячейку в банке и помещает в нее деньги. По требованию клиента доступ к ней может получить другое лицо, предъявив определенные документы. После регистрации договора купли-продажи вторая сторона представляет его банку и забирает деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги со счета клиента другому лицу после выполнения определенных условий. Данный метод часто используется для расчетов с поставщиками, если стороны не вполне доверяют друг другу. Клиент помещает средства на счет. Они временно замораживаются. После подтверждения факта поставки товара деньги перечисляются продавцу.

Эскроу является самым современным банковским способом гарантии платежей. Формы расчетов в каждом случае различаются. Ячейка предназначена для передачи наличных средств, аккредитив и эскроу — безналичных, что более приемлемо для юридических лиц.

Банковская ячейка и аккредитив могут быть закрыты покупателем в любой момент, эскроу — только по соглашению всех сторон.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?

Во многом все 3 варианта расчетов схожи. В каждом случае банк контролирует правомерность сделки и дает гарантию, что продавец получит деньги, а покупатель — право владения имуществом. Кроме того, каждый метод расчета с помощью услуг банка обеспечивает сохранность денег. Какой вариант выбрать, следует решать сторонам самостоятельно, учитывая все тонкости и особенности сделки.

Как выбрать банк для сделки со счетом эскроу?

На официальном сайте Банка России представлен перечень финансовых учреждений, которые предоставляют услуги по открытию и обслуживанию эскроу-счетов для финансирования долевого строительства. В данном списке перечислены только надежные агенты.

Но это не означает, что данные финансовые учреждения занимаются обслуживанием граждан по сделкам купли-продажи жилой недвижимости на вторичном рынке. Поэтому не обязательно ограничиваться этим перечнем, если планируется приобретение готового жилья, транспортного средства или другого ценного имущества. Можно обратиться в любой банк, который оказывает соответствующие услуги.

Особенности счета эскроу при покупке строящегося жилья

1. Застройщик самостоятельно выбирает банк для открытия счета из списка финансовых учреждений на сайте регулятора.
2. Компания получает права на деньги покупателей после сдачи дома и выдачи ключей от квартир новым владельцам. Если жильцы недовольны качеством приобретенной недвижимости, например отделкой помещения, средства в любом случае переходят в распоряжение застройщика.

Преимущества и недостатки счета эскроу

Проведение платежей по счету эскроу имеет ряд преимуществ и недостатков.

• продавец гарантированно получает вырученные деньги, а покупатель приобретает надежную защиту от мошеннических действий;
• если один из участников принимает решение о расторжении сделки, счет автоматически закрывается, а средства возвращаются депоненту;
• стороны договора самостоятельно определяют вид документа, представление которого является основанием для получения денег бенефициаром;
• при долевом строительстве открытие эскроу финансируется застройщиком, а сумма до 10 млн руб. подлежит страхованию;
• счет данного типа не может быть арестован даже при наличии у депонента задолженности по налогам, алиментам, штрафам и т. д.

• не все финансовые учреждения России оказывают данную услугу;
• отсутствие возможности вернуть деньги депоненту без расторжения договора;
• отсутствие функции начисления процентов, как в случае с депозитом;
• начисление комиссии за открытие счета в размере 0,7–1 %.

Счета эскроу: как будет работать новая система покупки жилья?

С 1 июля 2019 г. работает новая система покупки жилья. С этого момента деньги не передаются непосредственно от покупателя застройщику. Они замораживаются на счетах эскроу до момента выполнения компанией всех обязательств перед клиентами.

Если у застройщика возникнут проблемы с завершением работ, покупателям гарантированно возвращаются вложенные ими деньги.

Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома?

Согласно новым правилам, застройщик может рассчитывать на финансирование своего проекта со стороны банка. Счета эскроу регистрируются в отделении кредитора. Успешная продажа жилой площади на этапе строительства поможет снизить проценты по ссуде.

В чем плюсы покупки через счета эскроу при долевом строительстве?

1. Застройщик может получить деньги клиентов только после завершения строительства дома. В период проведения работ он пользуется заемными средствами. Поэтому в интересы компании входит своевременная сдача квартир дольщикам. В таком случае застройщик может сэкономить на процентах по ссуде и быстро получить деньги покупателей.
2. Кредитор предоставляет средства для финансирования конкретного проекта. Они не могут быть потрачены не по назначению. Это исключает ситуации, при которых дольщики продолжительное время вынуждены ждать свои квартиры, пока застройщик использует полученные средства на завершение других проектов.
3. В случае банкротства компании дольщики не получат квартиры, но гарантированно вернут свои деньги.

Что нового для покупателей квартир в новостройках?

Внеся изменения в законодательство, государство создало «подушку безопасности» для покупателей квартир в новостройках. Теперь исключены риски, при которых граждане могут остаться без квартир и потерять свои деньги по вине безответственного застройщика.

Кроме того, при возникновении у банка проблем с лицензией клиенты не понесут убытки. Программа страхования обеспечивает сохранность сумм в размере до 10 млн руб.

Как оформить ипотеку при использовании эскроу-счета?

Покупатель имеет право оформить ипотеку в банке, финансирующем проект, или в любом другом финансовом учреждении. В последнем случае в качестве кредитора и эскроу-агента будут выступать разные организации. Это не может оказывать влияние на условия обслуживания счета. В любом случае комиссия за открытие и ведение эскроу начисляться не должна.

Зачисление первоначального взноса возможно только после заключения договора об участии в долевом строительстве, т. е. когда сделка признана состоявшейся. После перевода всех кредитных средств на эскроу заемщик приступает к выполнению обязательств по ипотеке и ожидает завершения строительства.

Участники сделки с применением эскроу-счета

В сделке с применением эскроу-счета участвуют уполномоченный банк-агент, который выступает в качестве независимого гаранта, депонент и бенефициар.

Что если что-то пошло не так?

Если покупатель по собственной инициативе принимает решение расторгнуть договор и прекратить свое участие в долевом строительстве, отказавшись от приобретенной квартиры, средства по кредиту должны быть возвращены банку, кроме первоначального взноса, который подлежит возврату покупателю.

Если договор расторгается по вине застройщика, например невыполнение условий соглашения, срыв сроков строительства, банкротство, средства, внесенные на эскроу-счет, возвращаются клиенту. Раньше при возникновении такой ситуации покупатель терял первоначальный взнос и обязан был выплатить долг по ипотеке. На сегодняшний день такой риск исключен. Участнику проекта возвращаются вложенные деньги, а банк получает обратно средства по кредиту.

Если клиент откажется от права на расторжение договора и примет решение дождаться завершения строительства объекта другим застройщиком, вложенная сумма хранится на эскроу-счете до окончания всех работ и сдачи квартир дольщикам на правах владения.