Последующий залог: можно ли заложить заложенное имущество?

Что такое последующий залог? Когда нельзя закладывать заложенное имущество? Что такое последующая ипотека и как ее оформить? Как проходит обращение взыскания на заложенное имущество?

03.08.2021
1305
8 минут

Последующий залог — это оформление в залог имущества, которое уже выступает объектом другого залога. Эти правовые отношения регулируются ст. 342 Гражданского кодекса РФ. При оформлении последующего залога требования второго кредитора выполняются после выполнения требований от первичного залогодержателя.

Последующий залог: можно ли заложить заложенное имущество?

Необходимо отметить, что оформление последующего залога допускается только, если в договоре с первичным кредитором этот вопрос согласован и получено согласие на совершение подобных действий. В обязанности залогодателя входит в установленном порядке уведомлять предыдущего залогодержателя о своих намерениях заключить договор последующего залога.

В случае, когда возникает обращение взыскания на залоговое имущество по второму договору, первичный залогодержатель имеет право предъявить требования по досрочному погашению обязательств. Его требования имеют более высокий приоритет. Если первичный кредитор не воспользовался своим правом на обращение взыскания, то оно в полной мере переходит следующему залогодержателю.

Последующая ипотека и как ее оформить?

Последующее кредитование под залог недвижимости — это повторное оформление залога с целью приобретения жилья. Согласно правовому регулированию данной сферы отношений вторичные залоги допускаются, но при соблюдении определенного ряда требований

Условия

Вопрос повторного залога регулируется ст. 43 Закона “Об ипотеке”. Необходимость заложить уже ранее заложенное имущество может возникнуть при оформлении нового кредита. Также такая потребность может появиться при проведении процедуры рефинансирования текущих кредитных обязательств.

В большинстве случае договора ипотечного кредитования запрещают повторное закладывание объекта залога, но бывают и исключения. Это в обязательном порядке прописывается в договоре между банком и заемщиком. Соответственно, если при наличии запрета на повторный залог, залогодатель оформляет новый договор, то он признается судом недействительным. Во всяком случае обмануть банк невозможно по причине того, что перед заключением сделки сотрудники банковской организации проводят проверку всех предоставленных документов.

Если в первичном договоре нет ни запрета, ни согласия на повторный залог, то считается, что банк разрешает подобные действия при соблюдении условий. Такие ситуации подлежат регулированию нормами законодательства.

Справка! Что касается требований кредиторов, то они погашаются только в порядке хронологии. То есть, сначала удовлетворяются запросы первичного кредитора, а потом уже последующего.

Ограничения

Законодательство Российской Федерации не выставляет требований относительно субъектов повторного залога. Исходя из этого, новым может стать и кредитор, и заемщик.

Соответственно, квартира, которая уже является объектом залога, может быть передана в качестве обеспечения по кредиту члена семьи заемщика. Можно сказать, что допускаются и дальнейшие закладывания имущества, но на практике зачастую банки устанавливают ограничения, указывая это в договорах.

Большую роль в повторном залоге играет ликвидность имущества. Это означает, что его оценочная стоимость должна покрывать все денежные обязательства, согласно требованиям банковских организаций.

Но данные ограничения имеют место только в ситуации, когда меняется субъектный состав договорных отношений. Если субъекты остаются неизменны, то вышеуказанное ограничение теряет свою актуальность. В этом случае необходимость во второй закладной отсутствует.

Как оформить кредит под залог?

Оформить кредит

    В обязанности залогодателя входит уведомление нового залогодержателя о существующем договоре ипотеки. Также необходимо поставить в известность и текущего кредитора о намерениях заключить новое залоговое соглашение.

    Если пренебречь данным требованием и не сообщить о действующем обременении, то впоследствии новый кредитор может расторгнуть договор и признать его недействительным. Также обманутая сторона вправе потребовать возмещение убытков, если таковые имели место.

    Когда все формальности между сторонами соблюдены, наступает этап непосредственного оформления ипотечного договора. Проходит оно по стандартной схеме.

    Стороны заключают договор, в котором прописываются все необходимые условия. Поскольку ипотечный договор относится к классу сделок присоединения, его условия составляются кредитором и предоставляются заемщику для ознакомления и подписания.

    Такой договор содержит в себе информацию касательно его объекта. Детально прописываются характеристики кредитного продукта, указывается его сумма, процентная ставка и порядок осуществления выплат. Далее указываются права и обязанности сторон. В одном из разделов документа указываются способы решения спорных вопросов в случае их возникновения. В обязательном порядке в договоре указывается информация относительно стоимости недвижимости. Также прописываются условия и порядок проведения взыскания имущества. В договоре обязательно указание информации о предыдущей ипотеке.

    После выхода сторон на сделку, она проходит процедуру регистрации в органе Росреестра с проставлением отметки о текущем обременении по первичному залоговому договору.

    Особенности последующего залога

    1. Получение нового кредита с залогом. Малый бизнес может получить новый кредит, даже если имущество уже заложено. Необходимо уведомить текущего займодержателя.
    2. Документы о ликвидности имущества. Предоставить документы, подтверждающие, что стоимость имущества покрывает текущие и новые кредитные обязательства.
    3. Типы залогового имущества. Предпочтительны квартиры, дома, офисы, склады. Комнаты в общежитиях и доли в квартирах часто отклоняются.
    4. Юридическая чистота недвижимости. Банки проверяют наличие арестов и ограничений, запрашивая документы о праве собственности.
    5. Состояние и расположение объекта залога. Недвижимость не должна находиться в зоне риска (например, рядом с железными дорогами) и требовать капитального ремонта.
    6. Требования к новостройкам. Необходимо подтверждение, что здание сдано в эксплуатацию с соблюдением всех процедур.
    7. Перепланировка и документы. Проверка законности перепланировки и соответствия данных в документах.
    8. Залог частного дома. Дом и земельный участок должны принадлежать заемщику.
    9. Аренда залогового помещения. Условия аренды должны соответствовать рыночным стандартам.
    10. Согласие супруга(и). Необходимо в случае, если недвижимость является совместно нажитым имуществом или приобретена в браке.

    Обращение взыскания на заложенное имущество

    Обратиться за взысканием залога кредитор может только в ряде условий, когда начинает возрастать размер его убытков. Перечень этих условия закреплен в ст. 348 Гражданского кодекса РФ:

    • сумма убытка от несоблюдения заемщиком условий соглашения превышает пять процентов от всей суммы долга;
    • вышеуказанный уровень убытков длится более трех месяцев;
    • заемщик допускает систематические нарушения (более трех раз в год) своих обязательств даже если сумма просрочки была незначительной.

    При ситуации, которая соответствует одному из перечисленных пунктов, кредитор вправе подавать исковое заявление в суд или уведомлять заемщика о начале внесудебного взыскания.

    Внесудебное взыскание

    Внесудебное взыскание возможно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре или в соглашении между сторонами. В остальных случаях следует обратиться в суд. Изымать имущество без решения суда запрещено, если:

    • имущество является единственным жильем заемщика. Условие теряет актуальность, если иное указано в соглашении сторон;
    • объект недвижимости причислен к культурному либо историческому наследию;
    • залогодатель признан без вести пропавшим;
    • имущество выступает объектом залога в нескольких договорных отношения, согласно которым предусматривается разный способ реализации;
    • у имущества несколько залогодержателей. Обойти запрет можно, подписав соглашение между всеми сторонами отношений.

    Формой соглашения является договор залога. Он должен содержать следующую информацию:

    • возможные способы для реализации. При этом залогодержатель вправе выбрать один конкретный вариант.
    • стоимость имущества или способы ее определения в случае необходимости. Заключение о стоимости имущества выдается специалистом оценочной организации.

    Порядок осуществления внесудебного взыскания на заложенное имущество.

    1. На первом этапе залогодержатель обязан уведомить залогодателя о наличии просрочек или иных невыполненных обязательств. Это можно сделать, как в устной, так и в письменной форме.
    2. Затем должнику направляется уведомление о начале внесудебного взыскания.
    3. Залогодатель передает имущество залогодержателю. Факт передачи подтверждается соответствующим актом.
    4. Залогодателя уведомляют о месте и времени проведения торгов по изъятому имуществу.
    5. После совершения продажи из полученных средств погашается долг, и оплачиваются услуги по проведению торгов. Остаток денежных средств возвращается залогодателю.
    6. В случае, если торги не завершились продажей, через десять дней залогодержатель вправе оставить объект залога себе.
    7. При отказе залогодержателя от совершения выкупа имущества через месяц торги проводятся повторно.
    8. Если повторные торги также не завершились сделкой купли-продажи, то залогодержатель в течение 30 дней имеет право приобрести залоговое имущество. В этом случае стоимость объекта залога будет снижена на четверть.
    9. Повторный отказ залогодержателя от осуществления выкупа прекращает действие залога.

    Взыскание через суд

    В ситуации, когда стороны не договорились о внесудебном решении вопросов, залогодержатель вправе обратиться в суд. Процесс проходит в несколько этапов:

    1. Кредитор уведомляет должника о своих намерениях обратиться в суд. Уведомление подается в форме претензии.
    2. Залогодержатель подает исковое заявление в суд.
    3. Суд принимает решение об обращении требования на залоговое имущество.
    4. Решение суда передается приставам.
    5. Открывается исполнительное производство.
    6. Приставы изымают имущество у должника либо документы, необходимые для совершения данных действий.
    7. Имущество продается на торгах. Полученные средства передаются кредитору в счет погашения долга. В ситуации, когда вырученных денег недостаточно, задолженность покрывают за счет другого дополнительного имущества.

    Мнение редакции

    Заложить уже заложенное имущество возможно, но с определенными условиями. Законодательство разрешает последующий залог, однако многие банки в договорах прописывают запрет на такие действия. Если в соглашении нет явного запрета, последующий залог допустим. Залогодатель должен уведомить текущего залогодержателя о своих намерениях и убедиться, что оценочная стоимость залогового имущества покрывает обязательства по обоим залогам. После получения согласия от текущего кредитора, можно приступать к оформлению нового займа. Владельцы малого бизнеса также могут использовать эту возможность, при этом их имущество подвергается тщательной проверке. В случае невыполнения обязательств заемщиком, кредитор имеет право на взыскание залогового имущества, применяя внесудебное или судебное решение спора в зависимости от условий договора и положений Гражданского кодекса РФ.

    Дополнительная информация

    Часто задаваемые вопросы

    Можно ли заложить единственное жилье?

    Многие банки при рассмотрении заявок на залоговое кредитования просят предоставить документ о наличии дополнительного жилья у будущего заемщика. Оно может принадлежать, как самому клиенту, так и членам его семьи.

    Как заложить чужое имущество?

    Совершение данного действия возможно только при согласии собственника имущества.

    Чем отличается последующий залог от первичного?

    Отличие заключается только в том, что объектом последующего залога выступает имущество, которое уже является залогом по займу. Также его стоимость должна быть значительно выше, чтобы покрывать все денежные обязательства по кредитным договорам.

    Что такое претензия по договору?

    Документ, который уведомляет должника о намерениях кредитора взыскать задолженность по договору, а также в случае уклонения от погашения долга, обратиться в суд. Относится к досудебному урегулированию споров.

    Может ли владелец бизнеса заложить дом, который находится на арендованной земле?

    Да, законодательство разрешает подобные действия, при условии, что срок действия договора аренды превышает длительность будущего кредитного договора.

    Статья была полезна
    Популярные статьи
    Другие разделы