Выберите страну
Россия
Выберите город
Выберите город
Выберите язык
Русский
Выберите страну
Выберите страну
Россия
Canada
España
México
United States
Қазақстан
Россия
Україна
Выберите город
Выберите город
Выберите город
Абакан
Альметьевск
Анадырь
Ангарск
Архангельск
Астрахань
Балашиха
Барнаул
Белгород
Бийск
Биробиджан
Благовещенск
Братск
Брянск
Великий Новгород
Владивосток
Владикавказ
Владимир
Волгоград
Волжский
Вологда
Воронеж
Горно-Алтайск
Грозный
Дзержинск
Екатеринбург
Златоуст
Иваново
Ижевск
Иркутск
Йошкар-Ола
Казань
Калининград
Калуга
Кемерово
Киров
Комсомольск-на-Амуре
Королев
Кострома
Красногорск
Краснодар
Красноярск
Курган
Курск
Кызыл
Липецк
Люберцы
Магадан
Магнитогорск
Майкоп
Махачкала
Москва
Мурманск
Мытищи
Набережные Челны
Назрань
Нальчик
Нарьян-Мар
Нижневартовск
Нижнекамск
Нижний Новгород
Нижний Тагил
Новокузнецк
Новороссийск
Новосибирск
Омск
Орел
Оренбург
Пенза
Пермь
Петрозаводск
Петропавловск-Камчатский
Подольск
Псков
Пятигорск
Ростов-на-Дону
Рязань
Салехард
Самара
Санкт-Петербург
Саранск
Саратов
Севастополь
Симферополь
Смоленск
Сочи
Ставрополь
Старый Оскол
Стерлитамак
Сургут
Сыктывкар
Таганрог
Тамбов
Тверь
Тольятти
Томск
Тула
Тюмень
Улан-Удэ
Ульяновск
Уссурийск
Уфа
Хабаровск
Ханты-Мансийск
Химки
Чебоксары
Челябинск
Череповец
Черкесск
Чита
Элиста
Энгельс
Южно-Сахалинск
Якутск
Ярославль

Последующий залог: можно ли заложить заложенное имущество?

03.08.2021
5136
13 минут

Последующий залог — это оформление в залог имущества, которое уже выступает объектом другого залога. Эти правовые отношения регулируются ст. 342 Гражданского кодекса РФ.

Последующий залог: можно ли заложить заложенное имущество?

При оформлении последующего залога требования второго кредитора выполняются после выполнения требований от первичного залогодержателя.

Необходимо отметить, что оформление последующего залога допускается только, если в договоре с первичным кредитором этот вопрос согласован и получено согласие на совершение подобных действий.

В обязанности залогодателя входит в установленном порядке уведомлять предыдущего залогодержателя о своих намерениях заключить договор последующего залога.

В случае, когда возникает обращение взыскания на залоговое имущество по второму договору, первичный залогодержатель имеет право предъявить требования по досрочному погашению обязательств. Его требования имеют более высокий приоритет.

Если первичный кредитор не воспользовался своим правом на обращение взыскания, то оно в полной мере переходит следующему залогодержателю.

Последующая ипотека и как ее оформить?

Последующее кредитование под залог недвижимости — это повторное оформление залога с целью приобретения жилья.

Согласно правовому регулированию данной сферы отношений вторичные залоги допускаются, но при соблюдении определенного ряда требований

Условия

Вопрос повторного залога регулируется ст. 43 Закона “Об ипотеке”. Необходимость заложить уже ранее заложенное имущество может возникнуть при оформлении нового кредита. Также такая потребность может появиться при проведении процедуры рефинансирования текущих кредитных обязательств.

В большинстве случае договора ипотечного кредитования запрещают повторное закладывание объекта залога, но бывают и исключения. Это в обязательном порядке прописывается в договоре между банком и заемщиком.

Соответственно, если при наличии запрета на повторный залог, залогодатель оформляет новый договор, то он признается судом недействительным.

Во всяком случае обмануть банк невозможно по причине того, что перед заключением сделки сотрудники банковской организации проводят проверку всех предоставленных документов.

Если в первичном договоре нет ни запрета, ни согласия на повторный залог, то считается, что банк разрешает подобные действия при соблюдении условий. Такие ситуации подлежат регулированию нормами законодательства.

Справка! Что касается требований кредиторов, то они погашаются только в порядке хронологии. То есть, сначала удовлетворяются запросы первичного кредитора, а потом уже последующего.

Ограничения

Законодательство Российской Федерации не выставляет требований относительно субъектов повторного залога. Исходя из этого, новым может стать и кредитор, и заемщик.

Соответственно, квартира, которая уже является объектом залога, может быть передана в качестве обеспечения по кредиту члена семьи заемщика. Можно сказать, что допускаются и дальнейшие закладывания имущества, но на практике зачастую банки устанавливают ограничения, указывая это в договорах.

Большую роль в повторном залоге играет ликвидность имущества. Это означает, что его оценочная стоимость должна покрывать все денежные обязательства, согласно требованиям банковских организаций.

Но данные ограничения имеют место только в ситуации, когда меняется субъектный состав договорных отношений. Если субъекты остаются неизменны, то вышеуказанное ограничение теряет свою актуальность. В этом случае необходимость во второй закладной отсутствует.

Как оформить?

В обязанности залогодателя входит уведомление нового залогодержателя о существующем договоре ипотеки. Также необходимо поставить в известность и текущего кредитора о намерениях заключить новое залоговое соглашение.

Если пренебречь данным требованием и не сообщить о действующем обременении, то впоследствии новый кредитор может расторгнуть договор и признать его недействительным. Также обманутая сторона вправе потребовать возмещение убытков, если таковые имели место.

Когда все формальности между сторонами соблюдены, наступает этап непосредственного оформления ипотечного договора. Проходит оно по стандартной схеме.

Стороны заключают договор, в котором прописываются все необходимые условия. Поскольку ипотечный договор относится к классу сделок присоединения, его условия составляются кредитором и предоставляются заемщику для ознакомления и подписания.

Такой договор содержит в себе информацию касательно его объекта. Детально прописываются характеристики кредитного продукта, указывается его сумма, процентная ставка и порядок осуществления выплат. Далее указываются права и обязанности сторон. В одном из разделов документа указываются способы решения спорных вопросов в случае их возникновения. В обязательном порядке в договоре указывается информация относительно стоимости недвижимости. Также прописываются условия и порядок проведения взыскания имущества. В договоре обязательно указание информации о предыдущей ипотеке.

После выхода сторон на сделку, она проходит процедуру регистрации в органе Росреестра с проставлением отметки о текущем обременении по первичному залоговому договору.

Особенности последующего залога при участии малого бизнеса

В ситуации, когда бизнесу потребуется дополнительное финансовое вливание, можно обратиться в банк за новым кредитом. Это возможно даже, когда имущество, которое предлагается в качестве залога, уже является залогом по другому договору. Перед обращением в банк за новым кредитованием необходимо уведомить текущего займодержателя о своих намерениях. И если он дает согласие, то можно заниматься вопросом нового залогового займа.

При обращении с целью получить новый кредит необходимо предоставить документы о ликвидности имущества. Условие заключается в том, что его оценочная стоимость должна покрывать и текущие кредитные обязательства, и новые. Только в этом случае можно получить одобрение по заявке.

В качестве залога владелец бизнеса может предоставить квартиру или частный дом, офисное или складское помещение.

Объект залога должен находиться в надлежащем состоянии, чтобы при необходимости его можно было продать в кратчайшие сроки. На этот момент банковские организации всегда обращают внимание.

Но если в качестве залога будет предоставлена комната в общежитии или доля в квартире, то есть риск получить отказ. Дело в том, что большинство банков не работают с такого рода залоговым имуществом. Это обусловлено тем, что при его продаже могут возникнуть определенные трудности, которых кредиторы стараются избегать. Но стоит отметить, что с такими формами залога работают залоговые центры. Их условия намного лояльные, чем те, что предлагают банки. Но среди банков тоже есть те, кто может принять в качестве обеспечения займа выделенную долю или комнату в коммунальной квартире.

Также банки проверяют юридическую чистоту недвижимости. С этой целью они запрашивают у клиента пакет документ, который включает в себя свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы. Во время проверки исключается наличие арестов и иных ограничений. Например, собственник может быть не в курсе, что против него подано в суд исковое заявление и соответственно по решению органа судебной власти на имущество наложено ограничения. Данную информацию можно получить, сделав запрос в ЕГРН.

Далее сотрудники банка должны удостовериться, что на кадастровом плане отсутствуют “красные линии”. Соответственно, объект недвижимости не попадает в зону железных дорог, газопроводов, линий электропередач и не является памятником культуры или истории.

Также имущество должно иметь надлежащее состояние и не требовать сноса или капитального ремонта.

Имеется ряд требований и к новостройкам. В этом случае надо удостовериться, что здание сдано в эксплуатацию с соблюдением всех необходимых процедур. Например, система пожарной безопасности должна быть исправной.

Еще проверке подлежат правоустанавливающие документы. При обнаружении спорных вопросов или нарушений возникнет ограничение.

В ситуации, когда в помещении проводилась перепланировка, следует проверить законны ли выполненные изменения, прошли ли они процедуру регистрации. Проверяется идентичность данных, указанных в кадастровом паспорте и свидетельстве о праве собственности. В противном случае до устранения проблемных вопросов быть залогом имущество не сможет.

Если в качестве залога выступает частный дом, то он передается залогодержателю вместе с земельным участком, на котором построен. Земля должна принадлежать заемщику по праву собственности или аренды.

В ситуации, когда помещение, которое владелец планируется предложить банку в качестве залога, сдается третьим лицам в аренду, следует проверить условия соглашения. Обратить внимание надо размер арендной платы и ее соответствие актуальным рыночным предложениям.

В случае, когда недвижимость приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, необходимо предоставить нотариально заверенное согласие от супруга или супруги, а также само свидетельство о заключении брака. То же самое надо сделать в ситуации, когда брак был расторгнут без проведения раздела имущества.

Если раздел имущества был произведен, то от будущего заемщика требуется предоставить только свидетельство о расторжении брака.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Обратиться за взысканием залога кредитор может только в ряде условий, когда начинает возрастать размер его убытков.

Перечень этих условия закреплен в ст. 348 Гражданского кодекса РФ:

сумма убытка от несоблюдения заемщиком условий соглашения превышает пять процентов от всей суммы долга;

вышеуказанный уровень убытков длится более трех месяцев;

заемщик допускает систематические нарушения (более трех раз в год) своих обязательств даже если сумма просрочки была незначительной.

При ситуации, которая соответствует одному из перечисленных пунктов, кредитор вправе подавать исковое заявление в суд или уведомлять заемщика о начале внесудебного взыскания.

Внесудебное взыскание

Внесудебное взыскание возможно только в том случае, если этот пункт прописан в договоре или в соглашении между сторонами. В остальных случаях следует обратиться в суд.

Изымать имущество без решения суда запрещено, если:

  • имущество является единственным жильем заемщика. Условие теряет актуальность, если иное указано в соглашении сторон;
  • объект недвижимости причислен к культурному либо историческому наследию;
  • залогодатель признан без вести пропавшим;
  • имущество выступает объектом залога в нескольких договорных отношения, согласно которым предусматривается разный способ реализации;
  • у имущества несколько залогодержателей. Обойти запрет можно, подписав соглашение между всеми сторонами отношений.

Формой соглашения является договор залога. Он должен содержать следующую информацию:

  • возможные способы для реализации. При этом залогодержатель вправе выбрать один конкретный вариант.
  • стоимость имущества или способы ее определения в случае необходимости. Заключение о стоимости имущества выдается специалистом оценочной организации.

Порядок осуществления внесудебного взыскания на заложенное имущество.

  1. На первом этапе залогодержатель обязан уведомить залогодателя о наличии просрочек или иных невыполненных обязательств. Это можно сделать, как в устной, так и в письменной форме.
  2. Затем должнику направляется уведомление о начале внесудебного взыскания.
  3. Залогодатель передает имущество залогодержателю. Факт передачи подтверждается соответствующим актом.
  4. Залогодателя уведомляют о месте и времени проведения торгов по изъятому имуществу.
  5. После совершения продажи из полученных средств погашается долг, и оплачиваются услуги по проведению торгов. Остаток денежных средств возвращается залогодателю.
  6. В случае, если торги не завершились продажей, через десять дней залогодержатель вправе оставить объект залога себе.
  7. При отказе залогодержателя от совершения выкупа имущества через месяц торги проводятся повторно.
  8. Если повторные торги также не завершились сделкой купли-продажи, то залогодержатель в течение 30 дней имеет право приобрести залоговое имущество. В этом случае стоимость объекта залога будет снижена на четверть.
  9. Повторный отказ залогодержателя от осуществления выкупа прекращает действие залога.

Взыскание через суд

В ситуации, когда стороны не договорились о внесудебном решении вопросов, залогодержатель вправе обратиться в суд.

Процесс проходит в несколько этапов:

  1. Кредитор уведомляет должника о своих намерениях обратиться в суд. Уведомление подается в форме претензии.
  2. Залогодержатель подает исковое заявление в суд.
  3. Суд принимает решение об обращении требования на залоговое имущество.
  4. Решение суда передается приставам.
  5. Открывается исполнительное производство.
  6. Приставы изымают имущество у должника либо документы, необходимые для совершения данных действий.
  7. Имущество продается на торгах. Полученные средства передаются кредитору в счет погашения долга. В ситуации, когда вырученных денег недостаточно, задолженность покрывают за счет другого дополнительного имущества.

Выводы

Можно ли заложить заложенное имущество? Да, можно, но с соблюдением определенных условий. Законодательство не запрещает совершения последующего залога, но банки вправе вносить свои коррективы. И в большинстве случаев банковские организации в договорах прописывают запрет на повторный залог. Если в соглашении нет информации по этому вопросу, то считается, что последующий залог разрешен.

Последующий залог — это повторный залог имущества, которое находится в залоге у кредитора.

Несмотря на то, что многие банки накладывают запрет на данное действие, понятие последующей ипотеки все-таки существует. При этом залогодатель обязан выполнить ряд условий. Для начала необходимо уведомить текущего залогодержателя о своем желании еще раз заложить объект залога. Исключение составляют ситуация, когда стороны нового залогового договора не меняются.

Следующее требование относится к ликвидности имущества. Оценочная стоимость объекта залога должна покрывать все обязательства: и по старому, и по новому залоговому договору.

Когда получено согласие текущего кредитора, можно обращаться за новым займом. Далее процедура оформления ипотеки проходит по стандартному порядку. Нюанс только в том, что в кредитном договоре указывается то, что имущество выступает залогом и по другому займу.

Кредитоваться под залог уже заложенного имущества могут и владельцы малого бизнеса. К ним выдвигаются такие же требования, что и к физлицам. Исключение только в том, что имущество проходит более тщательную проверку.

В случае, когда заемщик не выполняет своих обязательств, кредитор вправе осуществить обращение взыскания на залоговое имущество. Существует два вида решения спора: внесудебное и судебное. Первый вариант возможен, если между сторонами было подписано соглашение о возможности решить спор без обращения в суд.

Если такого соглашения нет или существует ряд других моментов, которые указаны в Гражданском кодексе РФ, залогодержатель может обратиться в суд с исковым заявление. Перед этим он должен отправить должнику претензию и уведомить о своих намерениях.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли заложить единственное жилье?
Многие банки при рассмотрении заявок на залоговое кредитования просят предоставить документ о наличии дополнительного жилья у будущего заемщика. Оно может принадлежать, как самому клиенту, так и членам его семьи.
Как заложить чужое имущество?
Совершение данного действия возможно только при согласии собственника имущества.
Чем отличается последующий залог от первичного?
Отличие заключается только в том, что объектом последующего залога выступает имущество, которое уже является залогом по займу. Также его стоимость должна быть значительно выше, чтобы покрывать все денежные обязательства по кредитным договорам.
Что такое претензия по договору?
Документ, который уведомляет должника о намерениях кредитора взыскать задолженность по договору, а также в случае уклонения от погашения долга, обратиться в суд. Относится к досудебному урегулированию споров.
Может ли владелец бизнеса заложить дом, который находится на арендованной земле?
Да, законодательство разрешает подобные действия, при условии, что срок действия договора аренды превышает длительность будущего кредитного договора.

Статья была полезна
Популярные статьи
Другие разделы

Файлы Cookie

Мы используем файлы Cookie для запоминания деталей входа в систему и повышения качества Услуг, определяя наиболее интересующую вас информацию, отслеживая тенденции, измеряя эффективность рекламы или сохраняя информацию, которую вы, возможно, захотите получать на регулярной основе. Если вы решите отключить файлы cookie, многие бесплатные функции Сервисов не будут работать должным образом.

Управление настройками

Необходимые файлы Cookie

Строго необходимые файлы Cookie - это единственные файлы cookie, для которых не требуется согласие пользователя. Их можно устанавливать до того, как появляется баннер cookie. Это тип файлов cookie, которые позволяют интернет-магазинам хранить ваши товары в вашей корзине, пока вы совершаете покупки онлайн, являются примером строго необходимых файлов cookie.

Функциональные файлы Cookie

Функциональные файлы Cookie позволяют веб-сайтам запоминать предпочтения пользователя на сайте и выбор, который он делает на сайте, включая имя пользователя, регион и язык. Эти файлы cookie могут запоминать ваши предпочтения, чтобы повысить удобство работы пользователя на веб-сайте.

Файлы Cookie для производительности

Файлы производительности - это файлы Cookie, используемые специально для сбора данных о том, как посетители используют веб-сайт, какие страницы веб-сайта посещают чаще всего или получают ли они сообщения об ошибках на веб-страницах. Эти файлы cookie отслеживают только производительность сайта, когда пользователь взаимодействует с ним. Эти файлы не собирают идентифицирующую информацию о посетителях, что означает, что все собранные данные являются анонимными и используются только для улучшения функциональности веб-сайта.

Маркетинговые Cookie файлы

Этот сайт и наши проверенные партнеры используют сторонние Cookie-файлы. Они используются для отображения персонализированной рекламы как на этом, так и на других сайтах. Выбор рекламы основан на истории поиска и учитывает, в частности, варианты жилья и цены, которые вы просматривали. Эти cookie-файлы также используются для интеграции социальных сетей с нашим сайтом, позволяя вам ставить отметку «Нравится» на страницах или под описанием определенных продуктов в социальных сетях.
cookie
Finanso™ использует файлы Cookie с целью персонализации сервисов и повышения удобства пользования веб-сайтом. Если вы не хотите использовать файлы cookie, измените настройки браузера.