Как взять кредит под залог квартиры если она в ипотеке - этапы, особенности, плюсы и минусы процедуры

Потребительский кредит доступен каждому совершеннолетнему гражданину России. Но не всегда банк готов дать заемщику ту сумму, которая ему требуется. Если денег нужно больше, можно оформить кредит под залог. Так, у кредитора будут гарантии, что клиент погасит задолженность.

Залог — это ценное имущество, которым обладает залогодатель. Во время оформления кредита он добровольно передает право на владение им кредитору, если задолженность по кредитному договору не будет им погашена в установленные сроки.

Когда оформляется ипотека, приобретаемая квартира автоматически становится залогом, пока клиент полностью не погасит сумму кредита. Права на недвижимость принадлежат кредитору, а пользоваться имуществом может заемщик. Так, если клиент не исполняет свои обязательства по соглашению, банк может продать недвижимость, чтобы погасить заем.

Преимущества кредита под залог

Потребительские кредиты обычно выдаются на 5-7 лет объемом не более 1,5 млн руб. Когда заемщик предоставляет залог, кредит оформляется на более выгодных условиях. Так, сумма и срок кредитования увеличиваются. Банк может выдать до 80% от оценочной стоимости жилья на более продолжительный срок – до 20 лет. Кроме того, банковское учреждение обычно устанавливает пониженный процент – около 12%, так как при получении залога риски кредитора снижаются.

Клиенту выгодно получить кредит под залог, если ему требуется крупная сумма или нужно растянуть срок на много лет (для снижения суммы ежемесячных платежей).

Что может быть залогом

Не каждое жилье можно оформить в качестве залога. Оно должно отвечать требованиям:

• быть в собственности у заемщика;
• быть ликвидным (иметь характеристики для быстрой продажи по рыночной стоимости);
• иметь стоимость, превышающую сумму кредита;
• не иметь обременений;
• не находиться под арестом;
• не фигурировать в судебном разбирательстве;
• в квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние.

Если залоговым жильем совместно владеют несколько граждан, потребуется согласие каждого из них на оформление кредита. Если квартира в плохом состоянии, признана аварийной, банк не примет ее в качестве залога.

Оценка залоговой недвижимости

Кредитор оценивает квартиру по следующим параметрам:

• материал стен и перекрытий (банки редко берут под залог квартиры в деревянных домах или панельных зданиях, построенных до 1975 г.);
• срок эксплуатации здания (обычно принимаются дома с показателем износа до 60%);
• наличие коммуникаций, канализации, работающей системы отопления и электричества.

Если в качестве залога оформляется таунхаус, он должен быть изолированным от остальной части здания, иметь отдельный вход, а на стене, граничащей с соседями не должно быть дверей или окон. Также у такого дома должен быть свой отдельный адрес.

Если клиент хочет заложить частный дом, он должен отвечать требованиям:

• завершенное строительство;
• статус «жилого строения»;
• год постройки не раньше 1985 г. (некоторые банки рассматривают дома более позднего срока);
• показатель износа не более 50%;
• расположение на территории населенного пункта;
• наличие подведенных коммуникаций: канализации, воды, отопления, электричества;
• наличие санузла.

По закону гражданин может оформить земельный участок под залог. Но на практике банки редко соглашаются на подобную сделку, так как землю сложно оценить на ликвидность. Чем больше территория и чем ближе она к городу, тем выше вероятность, что кредитор пойдет навстречу и примет ее, как залоговую.

Какая недвижимость не может быть залогом

Финансовое учреждение тщательно проверяет залоговое имущество, перед тем как выдать кредит. Для оформления залога не подойдет недвижимость:

• неприватизированная;
• в доме, не сданном в эксплуатацию;
• комната;
• доля в доме или квартире.

Помимо этого, нельзя оформить жилье, купленное с привлечением средств материнского капитала (полностью или частично). Также некоторые банки не дают кредит под залог квартир, которые располагается в ЗАТО (закрытом административно-территориальном образовании).

Кто может быть заемщиком

Кредит под залог может получить любой человек, у которого в собственности есть имущество – квартира, дом, земельный участок.

Есть другой вариант – привлечь в качестве созаемщика лицо, владеющее недвижимостью.

В этом случае, если клиент не сможет вносить регулярные платежи, это обязательство переходит на поручителя. Только если последний также откажется от погашения долга, его жилье будет выставлено на продажу. Для банка главное, чтобы задолженность была погашена, а в качестве залога оформлена недвижимость с высокой ликвидностью.

К заемщику или созаемщику предъявляется ряд стандартных требований:

• российское гражданство;
• проживание и регистрация на территории России;
• трудоспособный возраст 18-65 лет (максимальный порог действует на момент окончания срока действия кредитного договора);
• общий трудовой стаж от 1 года и трудоустройство на последнем месте работы от 3 месяцев.

В качестве поручителя можно привлечь несколько лиц, но не более 3.

Банки не приветствуют выдачу кредита под залог работникам, занимающим руководящие посты, главным бухгалтерам, предпринимателям (если они обладают долей в бизнесе свыше 5%).

Требуется ли справка о доходах?

Обычно банк требует предоставить документальное подтверждение дохода или право на запрос выписки из Пенсионного фонда. Некоторые кредиторы предлагают оформить кредит без этих документов, но тогда увеличивается процентная ставка или снижается сумма кредитования.

Проверяют ли кредитную историю?

Если кредит оформляется в банке, кредитная история клиента обязательно будет запрошена в БКИ. Чтобы исключить ошибки, заемщику лучше заранее проверить свой кредитный рейтинг и исправить недочеты, при их наличии. Каждый гражданин России имеет право бесплатно заказывать свою историю раз в полгода.

Кредитная история может храниться в разных БКИ. Чтобы узнать, где именно находится информация, можно воспользоваться специальным сервисом на Госуслугах. Также многие БКИ предоставляют данные сразу на сайте онлайн.

Перед тем как обращаться за новым кредитом, лучше максимально закрыть все имеющиеся задолженности: закрыть мелкие кредиты, займы в МФО, кредитные карты. При оценке платежеспособности клиента, кредитор оценивает его кредитную загруженность. Если на имя гражданина открыто много кредитных продуктов, он получит отказ.

Получение кредита под залог с плохой кредитной историей

В этом случае одобрение зависит от политики банка. Часто деньги выдаются клиентам с низким кредитным рейтингом, если он предоставляет залог. Но нужно быть готовым к повышенным ставкам и непродолжительному сроку кредитования.

Кредитование под залог ипотечной квартиры

Законодательство РФ не запрещает взять новый кредит под залог ипотечной квартиры, несмотря на то, что она находится под обременением кредитора (гл. 7 ФЗ-102 “Об ипотеке”). Можно даже использовать жилье в недостроенном доме. Но на практике банки редко принимают такую недвижимость, минимизируя свои риски.

Как оформить ипотечную квартиру под залог

Процедура получения нового кредита называется «последующей ипотекой». Вначале заемщику необходимо обратиться в банковское учреждение, выдавшее ипотеку и получить согласие кредитора на использование ипотечного жилья в качестве залога. Только после этого можно приступать к сбору документов.

Если кредитор тот же, процедура протекает по упрощенной схеме. Так, не нужно будет представлять справку о доходах или привлекать поручителей для нового кредит, так как вся информация уже есть у банка.

Перед тем как подать заявку, нужно внимательно прочитать условия ипотечного договора. Многие кредиторы заранее включают в него пункт о запрете оформления приобретаемой недвижимости, как залога для нового кредита.

На какую сумму можно оформить кредит?

Принимая одобрение по кредитной заявке, финансовая компания оценивает следующие параметры:

• сумма регулярных платежей по ипотеке (рассчитывается доля, которая остается на руках у гражданина, в зависимости от уровня его доходов);
• продолжительность выплаты ипотеки (чем больше платежей клиент уже внес, тем на более крупную сумму он может рассчитывать);
• состояние недвижимости (год постройки дома, было ли уже введено в эксплуатацию и пр.).

С наибольшей вероятностью кредит будет одобрен гражданину в трудоспособном возрасте (20-60 лет) и с официальным источником доходов.

Преимущества и недостатки кредитования под залог ипотечного жилья

Оформление кредита под залог ипотеки имеет плюсы:

• упрощенная процедура получения денег (при обращении к тому же кредитору не требуется повторный сбор документов);
• получение денег в короткие сроки;
• использование кредитных средств по своему усмотрению.

С другой стороны, есть минусы:

• высокий процент (если квартира была куплена недавно и сумма ипотечной задолженности еще велика);
• риск потери недвижимости, при несвоевременном внесении платежей;
• необходимость одобрения кредитора, выдавшего ипотеку.

Если за время пользования ипотекой заемщик допускал просрочки, вряд ли банк одобрит выдачу нового кредита. Такие нюансы отражаются в кредитной истории гражданина, к которой имеют доступ все кредиторы.

Процедура получения займа

Чтобы оформить кредит, нужно:

• Обратиться к ипотечному кредитору за получение одобрения на оформления недвижимости в качестве залога. Документ должен быть нотариально заверен.
• Подготовить необходимые документы для нового кредита (полный перечень в каждом банке устанавливается свой).
• Заказать профессиональную оценку залоговой недвижимости.
• Выбрать нового кредитора. Изучите несколько предложений на рынке, чтобы выбрать самое выгодное.
• Подать документы на получение заемных средств.

Обычно предварительное решение банк принимает в день обращения. Окончательное одобрение занимает до 14 дней.

Какие документы потребуются?

Каждый кредитор запрашивает свой пакет документов. В стандартный перечень входят:

• Паспорт гражданина РФ.
• Правоустанавливающие документы на недвижимый объект (выписка из ЕГРН).
• Ипотечный договор.
• Справка о доходах 2-НДФЛ или по форме банка.
• Согласие ипотечного кредитора на повторное оформление квартиры под залог.
• Свидетельство о браке и брачный договор (при наличии).
• Согласие супруга на оформление недвижимости под залог.
• СНИЛС.
• Заключение эксперта по оценке жилья.

Ограничения на распоряжение ипотечной квартирой

После того как клиент оформил ипотеку, он должен внимательно прочитать все условия соглашения и строго им следовать. Любое нарушение условий договора или законодательства может привести к негативным последствиям.

Если квартира куплена в ипотеку по стандартной схеме, покупатель сразу после сделки становится ее полноправным владельцем. Единственный нюанс – недвижимость находится в залоге у кредитора. Хозяин недвижимости может пользоваться жильем по своему усмотрению: проживать в нем сам или сдавать внаем. Но если он захочет продать квартиру или оформить ее как залог, для этого потребуется согласие банка.

Можно ли регистрировать на ипотечной жилплощади других людей?

Если владелец квартиры хочет прописать в квартире 3 лица, он имеет право это сделать, но обязан уведомить банк о своих намерениях. Все проживающие в квартире несут ответственность за сохранность имущества перед кредитором, пока объект находится в обременении, а значит, банк должен знать обо всех прописанных на его территории гражданах. Уведомление необходимо направить в письменном виде. Эта процедура носит больше формальный характер во избежание негативных последствий. Банковская организация не будет проверять, кто именно проживает в квартире, а также законопослушность прописанных лиц.

Иногда кредитор включает пункт об обязательном уведомлении в ипотечный договор или требует подписать дополнительное соглашение. Очень редко банк может потребовать не заселять в квартиру никого, кроме членов семьи заемщика.

Все существующие ограничения необходимо выяснить до подписания договора, чтобы полностью владеть информацией и знать свои обязательства. После того как соглашение подписано, внести изменения в него невозможно.

Можно ли включить ипотечную квартиру в завещание, подарить, продать?

Распоряжаться квартирой с обременением заемщик имеет право только с согласия банка. На любые действия кредитор должен выдать официальное разрешение.

Законодательство не запрещает продать, обменять или подарить ипотечную квартиру. Но на практике кредиторы обычно отказывают в подобных просьбах.

Можно ли оформить ипотечную квартиру под залог повторно?

Закон не устанавливает запретов на повторное оформление квартиры под вторичный залог. Но в этом случае также потребуется официальное согласие кредитора на сделку.

При этом если гражданин оказывается не в состоянии выплачивать кредит, банк, выдающий новый заем, сможет предъявить свои права на квартиру только после удовлетворении требований первого кредитора. Это повышенный риск для финансовой компании. На это соглашаются не все банки.

Можно ли сделать перепланировку?

Правила о проведении перепланировки постепенно ужесточаются. По закону, гражданин имеет право на это, но процедура непростая.

Во многих регионах нет четко установленного плана действия для согласования перепланировки в ипотечной квартире. Это влечет дополнительные трудности.

Процесс проходит 3 этапа:

1.Подготовка проекта перепланировки и его согласование в контролирующих органах.

2.Получение одобрения от страховой компании, где оформлена ипотечная квартира. На этом этапе часто случаются отказы, если проект перепланировки предполагает повышение риска порчи имущества.

3.Получение согласия кредитора.

На практике заемщики редко решаются на эту процедуру, предпочитая дождаться полного погашения задолженности, чтобы процедура перепланировки не была такой сложной.

Где оформить кредит под залог недвижимости?

Залоговое кредитование поддерживают банки и частные инвесторы.

В первом случае тщательную проверку проходят и имущество, и сам заемщик. Банкам важно оценить состояние недвижимости и соответствие ее всем необходимым требованиям, а также платежеспособность клиента. Финансовой компании выгодно, чтобы гражданин самостоятельно выплатит долг, чем организовывать торги для выставления залоговой недвижимости на торги.

При сотрудничестве с частными инвесторами обычно оценивается только недвижимый объект: его оценочная стоимость и ликвидность. Оформить такой заем проще, но предприниматели часто завышают процентные ставки. К такому виду сотрудничества стоит прибегать только в крайнем случае, когда нет другого выхода. Переплата по процентам может достигать 85% в год, по сравнению с банковским кредитованием. Либо можно воспользоваться услугами частного инвестора, когда срочно нужны деньги на короткий период.

Чтобы оформить кредит под залог ипотечной квартиры, можно обратиться в банки, предлагающие лучшие условия на рынке.

Сбербанк

Под залог недвижимости в банке можно получить до 20 млн рублей на срок до 20 лет. Если заемщик не является зарплатным клиентом, кредитор потребует предоставить справку о доходах. Заявка рассматривается в течение 1 недели (обычно в течение 1 дня).

В качестве залога можно предоставить квартиру, дом, земельный участок, гараж.

К клиенту предъявляются требования:

• возраст от 21 года;
• стаж по последнему месту работы от 3 месяцев;
• гражданство РФ.

Помимо сотрудников по найму, одобрение могут получить пенсионеры, предприниматели или совладельцы бизнеса.

Помимо основных документов, потребуется трудовая книжка или договор о найме, а также подтверждение, что залоговое имущество не является для заемщика единственным жильем.

Тинькофф-Банк

Банк может одобрить до 15 млн рублей на срок до 15 лет. Полученные деньги клиент может расходовать по своему усмотрению. Подтверждение дохода не требуется. В качестве залога принимается только недвижимость в многоквартирном доме.

Требования к заемщику:

• работник по найму, предприниматель, адвокат или нотариус;
• возраст от 18 до 70 лет (к моменту истечения кредитного договора);
• регистрация на территории РФ;

Если у клиента в собственности нет имущества, банк принимает недвижимость, оформленную на иное лицо, которое становится поручителем.

Совкомбанк

Здесь можно получить до 30 млн рублей на срок до 10 лет. Банк требует предоставить справку о доходах (2-НДФЛ или по форме банка). Поручители привлекаются по желанию (чтобы увеличить вероятность одобрения займа).

Потенциальный заемщик должен отвечать требованиям:

• быть сотрудником по найму или индивидуальным предпринимателем;
• достичь 20-летнего возраста (но не более 85 лет на дату полного погашения кредита);
• работать от 4 месяцев на последнем месте работы;
• быть постоянно зарегистрированным на территории РФ.

Дополнительно компания предлагает подключить функцию “Гарантия минимальной ставки”. Если в течение всего срока действия кредитного договора клиент не будет допускать просрочки и не будет погашать задолженность досрочно, банк пересчитает кредит по сниженной ставке и вернут разницу на счет заемщика.

Газпромбанк

Компания одобряет до 30 млн руб. на срок до 15 лет. От заемщика обязательно требуется предоставить справку о доходах. Помимо этого, он должен подходить по следующим критериям:

• быть трудоустроенным по найму не менее 1 года в целом и не менее 6 месяцев на последнем месте работы;
• быть в возрасте от 20 до 65 лет (на дату погашения задолженности);
• иметь постоянную регистрацию в РФ;
• иметь хорошую кредитную историю и высокий кредитный рейтинг.

Помимо этого, необходимо предоставить копию трудовой книжки. Заявка рассматривается в течение 1-5 дней.

ПСБ

Банк выдает до 10 млн рублей на срок до 20 лет. Обязательно необходимо предоставить справку о доходах.

Заявки принимаются от работников по найму и индивидуальных предпринимателей.

Заемщики должны подходить под следующие требования:

• возраст 21 – 65 лет (на дату погашения кредита);
• иметь общий трудовой стаж от 1 года и от 4 месяцев на последнем месте работы;
• быть постоянно зарегистрированным на территории РФ.

Помимо основных документов, нужно подать свидетельство о браке и брачный договор. Мужчины дополнительно должны предоставить военный билет.

Кредит под залог ипотечного жилья выдают не все банки, но законом такая возможность предусмотрена. Так, можно получить заем на более крупную сумму и более продолжительный период, при наличии согласия на сделку ипотечного кредитора. Выбирайте только проверенных кредиторов, которые давно существуют на рынке и имеют положительные отзывы клиентов, чтобы кредитование было для вас безопасным. Рассчитывайте свои финансовые силы, чтобы вовремя погасить задолженность и не испортить кредитную историю.

Внимательно читайте все условия договора перед подписанием, чтобы не потерять залоговую квартиру.

Часто задаваемые вопросы