Основные нюансы ипотечного кредитования и рекомендации по ее выбору

В каком банке лучше взять ипотеку?

На сегодняшний день к выбору банка для оформления ипотеки относятся серьезней, чем даже к выбору места работы, оно и не удивительно. Ведь ипотека — это значит долгосрочные отношения с банком, которые могут затянуться на 10, а то и на все 30 лет. Поэтому ипотечные условия должны полностью соответствовать возможностям заемщика, чтобы выплаты были комфортными, а не стали тяжким грузом, создавая множество дополнительных проблем.

На что обращать внимание?

Основные нюансы ипотечного кредитования и рекомендации по ее выбору

В первую очередь необходимо обращать внимание на наличие у банка специализированной лицензии и официальной регистрации, а уже после досконально изучать условия кредитования, которые он предлагает. Каждый клиент пытается подобрать для себя программу, которая подойдет для его возможностей, зависящих от финансового достатка, места работы и прочих факторов. Основные критерии, на которые нужно обращать внимание, – это:

  • диапазон возможных сумм для оформления в кредит;
  • возможный срок кредитования;
  • процентная ставка;
  • необходимость в поручителях или созаемщиках;
  • необходимость внесения первоначального взноса и его размер;
  • тип недвижимости, на которую можно оформить заем (от застройщика или вторичное жилье);
  • требование в необходимости страховки;
  • возможность досрочного погашения;
  • способ погашения задолженности и многое другое.

ВАЖНО! Многие заемщики совершают ужасную ошибку, когда видят низкую процентную ставку и сразу же оформляют ипотеку по данной программе. На самом деле редко когда такой заем бывает выгодным, так как имеет множество подводных камней и дополнительных комиссий, в результате чего получается большая переплата, а не экономия.

Как подобрать ипотечную программу?

Чтобы правильно и выгодно подобрать ипотечную программу, первым делом необходимо выполнить следующие действия:

  • Определиться с суммой кредита. Чем больше ее размер, тем больше риски банков, поэтому, чтобы обезопасить себя, кроме залога в виде приобретаемой недвижимости, они могут потребовать созаемщиков или увеличить размер первоначального взноса. Также важно учесть, что при оформлении ипотечного кредитования потребуются дополнительные расходы на оценку покупаемой недвижимости и ее страхование.
  • Найти подходящий вариант недвижимости для покупки. Здесь важно знать, что некоторые финансовые организации работают только с квартирами от застройщика, другие смогут предоставить кредит и на вторичное жилье.

При оформлении ипотеки можно воспользоваться услугами партнеров банка, которые за дополнительную плату помогут подобрать подходящий вариант жилплощади.

  • Следующим шагом необходимо определиться, какую сумму есть возможность внести в виде первоначального взноса. Обычно банками установлен порог предоплаты в размере от 10 до 30 %, в данном случае важно понимать, что чем больше будет внесено, тем общая сумма кредита станет меньше. Некоторые организации не требуют вносить первоначальный взнос, но в таком случае ипотечное кредитование становится далеко не выгодным.
  • Теперь нужно выбрать период кредитования. От длительности погашения зависят размеры ежемесячных платежей и их график. Чем больше срок выплат, тем меньше размеры платежей, но больше общая переплата.
  • Также важно определиться с валютой, в которой будет оформляться и выплачиваться ипотека. Так как экономическая ситуация в нашей стране на сегодняшний день не совсем стабильна, эксперты рекомендуют оформлять займы в той валюте, в которой получают заработную плату, но это дело каждого конкретного человека.
  • Узнать о специальных предложениях. Возможность сэкономить при оформлении ипотеки всегда есть, главное – следить за новостями. Так, например, существуют специальные социальные ипотеки, которые подразумевают льготы или оформление ипотеки для приобретения жилья в новостройке с помощью материнского капитала и многое другое.
  • Посчитать получившиеся возможности и изучить ипотечный рынок. Сегодня это сделать можно не выходя из дома, воспользовавшись онлайн-сервисом или ипотечным калькулятором, в которые заносятся все данные, и они выдают готовые предложения от банков, подходящие запросу клиента.

Ипотека на вторичное жилье

Ипотека на вторичное жилье на сегодняшний день является более распространенным продуктом по сравнению с квартирами в новом доме. И на это влияют несколько факторов:

  • стоимость ниже;
  • дом проверен временем;
  • квартира обжита предыдущими жильцами;
  • ипотечные ставки на такую недвижимость обычно значительно ниже.

Но важно учесть, что каждая финансовая организация выставляет свои требования к данному типу недвижимости, без соблюдения которых одобрения по ипотеке клиенту не видать.

Ипотека на квартиру в новом доме

Если клиент хочет приобрести квартиру в ипотеку в банке, а застройщик является его партнером, то получить лояльные условия кредитования также возможно; в иных случаях цены на новые квартиры намного выше по сравнению с вторичкой, а значит, и занимать придется большую сумму.

Квартиры в новых домах больше всего востребованы среди тех, кто участвует в социальных программах, так как по ним можно приобретать только новое жилье по адекватным условиям.

Ипотека на дом

К возможным и реальным вариантам улучшения жилплощади относится приобретение частного дома или коттеджа. Сегодня банки предлагают два вида ипотечных программ для осуществления такой мечты:

  • приобретение готовой недвижимости;
  • строительство нового дома.

Обязательным условием в обоих случаях является оформление залога, но не только на недвижимость, но и на земельный участок, на котором располагается или будет располагаться дом.

На что нужно обратить внимание при выборе банка?

ВАЖНО! Не стоит обращаться к банкам, которые недавно открылись или не пользуются популярностью среди граждан, даже если они предлагают самые выгодные предложения по ипотеке.

Как уже было сказано, банк должен быть официально зарегистрированным и иметь соответствующую лицензию на выдачу займов, кроме этого нужно обратить внимание на:

  1. Сколько предложений по ипотечному кредитованию имеется и какие они содержат условия.
  2. Какой период будет действительна одобренная ипотека (то есть сколько времени есть у заемщика на поиск новой жилплощади и оформление документов).
  3. Требования к потенциальному заемщику: возраст, размер заработной платы, стаж и т. д.
  4. Перечень требуемых документов.
  5. Штрафные санкции, которые выдвигает банк при просрочке платежа.
  6. Уровень обслуживания. Сюда можно отнести количество отделений, квалификацию сотрудников, сотрудничество с риелторами, застройщиками и т.д.
  7. Наличие специальных акций. Так, например, для ИП или зарплатных клиентов некоторые банки предлагают кредитование по сниженной процентной ставке.
  8. Клиентоориентированность. В данную категорию можно отнести возможность изменения графика платежей, при возникновении у заемщика непредвиденных ситуаций, будет ли за ним закреплен постоянный менеджер, имеется ли дистанционное обслуживание и многое другое.

После изучения и сравнения всех вышеперечисленных критериев можно переходить к подбору кредитного предложения в выбранной финансовой организации.

Для молодой семьи

Ипотека для молодой семьи обычно подразумевает самые выгодные условия, которые состоят из:

  • длительного срока кредитования;
  • минимального размера первоначального взноса или вовсе без него;
  • пониженной процентной ставки;
  • скидок и небольших компенсаций займа (при наличии ребенка их размер может составлять до 40 % от общей суммы);
  • лояльных требований к трудовому стажу и ежемесячному доходу молодых клиентов.

Каждый второй банк на сегодняшний день предлагает такую программу кредитования, но условия и требования в каждом конкретном случае могут различаться.

Для клиентов из социальной категории граждан

Чтобы стать участником социальной ипотеки необходимо соответствовать нескольким обязательным критериям, так как такие предложения доступны не для всех граждан. Например, для использования социального жилищного кредитования необходимо получить статус малоимущего и встать в очередь в жилищном Департаменте для улучшения жилищных условий. Программа также доступна для тех, кто проживает на жилплощади, которая не соответствует установленным нормам, или для тех, кто вовсе не имеет собственного жилья.

После выполнения необходимых действий муниципалитет выдает справку о том, что государство выплатит за гражданина определенную сумму по ипотеке и заключит с будущим заемщиком договор социального найма. Но важно учесть, что в таких случаях ипотечный заем будет выдавать не банк, а жилищный фонд.

Если государство одобрит помощь в выплате кредита, то у заемщика должны быть подготовлены личные средства для внесения первоначального взноса. Чаще всего такую программу используют:

  • бюджетники;
  • малоимущие;
  • молодые специалисты;
  • многодетные семьи;
  • те, кто проживает в аварийном или ветхом жилье.

Для военнослужащих

Ипотечная программа для военнослужащих — это социальная государственная поддержка для тех, кто заключил контракт. На каждого служащего (например, прапорщика или офицера) открывается индивидуальный накопительный счет и на него в течение трех лет поступают взносы, размер которых утвержден Минобороны. По прошествии данного периода военнослужащий имеет право их использовать в качестве первоначального взноса на покупку жилой недвижимости в ипотеку. Главное – учесть, что данная программа имеет потолок в 2 465 000 рублей, и если гражданин захочет оформить ипотеку на большую сумму, то остальные средства ему придется оплачивать из собственного кармана. А вот срок кредитования должен закончиться до момента исполнения военнослужащему 45 лет.

Где лучше взять ипотеку?

Если банк, в котором оформлена зарплатная карта, предлагает неподходящие ипотечные условия, а до этого другие кредиты ни разу нигде не оформлялись, из-за чего возникла сложность в выборе финансовой организации, то можно воспользоваться следующими советами:

  1. Изучить независимые отзывы о каждом банке.
  2. Проверить рейтинги банков.
  3. Посоветоваться со знакомыми, которые когда-то, возможно, оформляли ипотечный заем.
  4. Воспользоваться услугами брокеров.

Параметры выгодной ипотеки

Параметры выгодной ипотеки для каждого заемщика свои, и зависят они от его индивидуальных возможностей. Но в тех случаях, когда гражданин не понимает ничего в финансовых операциях и кредитных предложениях, рекомендуется обратиться к кредитному брокеру. Данный специалист не только сможет качественно проконсультировать по всем необходимым вопросам, но и подобрать наиболее подходящую ипотечную программу, а также окажет помощь в сборе необходимой документации.

Иногда случается, что ипотечная программа имеет настолько выгодные параметры, что ее используют абсолютно все, независимо от того, к какой категории относится гражданин. Чтобы было понятней, необходимо подробней разобрать каждое условие.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос при выборе ипотечного предложения чаще всего играет самую важную роль, так как большинство крупных банков требуют его оплаты в размере от 10 до 30 % от общей суммы кредита. Для них это является залогом надежности и платежеспособности заемщика.

Поэтому перед тем как идти оформлять ипотеку, лучше всего немного подкопить, чтобы хватало на первоначальный взнос, это для клиента будет залогом одобрения действительно выгодной ипотеки и убережет от обращения к организациям, которые предлагают ипотеки со скрытыми комиссиями и прочими подводными камнями, но зато с небольшой предоплатой.

Процентная ставка

Величина процентной ставки по важности занимает второе место при выборе выгодного предложения. На сегодняшний день этот показатель варьируется в диапазоне от 8 до 14 % годовых, а более низкие значения доступны только для отдельных категорий граждан.

Как и в предыдущем случае, не стоит обращать внимание на предложения с низкими процентными ставками, ведь банк не упустит свою возможность получить выгоду с клиента, поэтому ипотека обязательно будет дополнена различными скрытыми дополнительными комиссиями. Как вариант, клиенту могут предложить следующее:

  • плавающую ставку, которая будет зависеть от различных показателей (например, инфляции);
  • смешанную ставку, то есть одна ее часть будет постоянной, а вторая меняется в зависимости от определенных показателей (ставка рефинансирования Центрального банка РФ, курс рубля и прочее).

Ни первый, ни второй вариант не являются выгодными, поэтому проще всего ориентироваться на среднее значение предлагаемых банками ставок. Также не нужно забывать, что чем больше первоначальный взнос, тем ниже будет процентная ставка.

Страхование

При оформлении ипотечного займа обязательным условием является страхование только самой недвижимости, но никак не жизни и здоровья клиента. Но так как банки заинтересованы в полной выплате ссуды, они предлагают заемщику оформить страхование жизни, а за это снижают процентную ставку по ипотеке на 1 %. Поэтому в данном случае решение остается за каждым клиентом.

Досрочное погашение

Многие заемщики стараются как можно быстрее избавиться от долгового бремени, поэтому пытаются погасить ипотеку досрочно, но в данном случае важно понимать, что в таких случаях финансовая организация теряет немалую часть прибыли, которую могла бы получить при осуществлении выплат до конца установленного срока. Поэтому обычно устанавливаются определенные ограничения, например, нельзя погашать кредит досрочно, пока выплаты не будут своевременно вноситься в течение 6–18 месяцев.

ВАЖНО! В договорах всегда указывается, какой возможен вид досрочного погашения: полный или частичный. Но при любом из этих вариантов клиент сможет снизить свой ежемесячный платеж или срок кредитования.

Наличие комиссий

Дополнительным платежам на удивление мало кто уделяет значительное внимание, а зря. Ведь когда дело доходит до оформления ипотеки, могут всплыть следующие обязательные комиссии:

  1. Единовременная выплата за получение займа (обычно от 0,5 до 4 % от общей суммы ипотеки).
  2. Ежемесячные комиссии, которые взимаются за ведение индивидуального ссудного счета.
  3. Комиссии за перевод средств.
  4. Комиссии за досрочное погашение (полное или частичное).

Список этих условий может как пополняться, так и убавляться, но именно за счет них банк обычно компенсирует свою выгоду из-за низкой процентной ставки.

ВАЖНО! Прежде чем подписывать договор кредитования, необходимо внимательно изучить все дополнительные выплаты, которые потребуются, и сравнить их с другими предложениями. Только так получится оформить действительно выгодную ипотеку.

Платежная схема

Не все заемщики знают, что платежная система в каждом конкретном случае может быть разной. Есть две схемы начисления процентов:

  • Аннуитетная – самый привычный для всех вариант, когда ежемесячно необходимо вносить одну и ту же сумму. Главный плюс – клиент всегда знает, сколько ему нужно платить, что позволяет спланировать свой бюджет и прочие траты.
  • Дифференцированная выглядит совершенно иначе: основная сумма долга делится на весь срок кредитования, а проценты начисляются на остаток, т.е. в каждом месяце они будут уменьшаться, как и сам платеж. Но размеры выплат в первое время будут намного выше, по сравнению с предыдущей схемой. Обычно для получения такой ипотеки платежеспособность заемщика должна быть на 20 или 30 % выше, чем для аннуитетных платежей.

Минус последней схемы только один: каждый месяц нужно будет уточнять, какая сумма потребуется для оплаты ежемесячного платежа.

Валюта кредита

Ипотечные кредиты можно оформлять как в рублях, так и в долларах, и в евро. Для последних двух банки обычно предлагают наиболее выгодные условия, но не стоит этим обольщаться, так как в стране нестабильная экономическая обстановка и даже опытные эксперты не смогут дать прогноз на ближайшие 5–7 лет. Поэтому заем в долларах и евро выгоден только тем, кто получает в данных валютах заработную плату, в остальных случаях рекомендуется брать ипотеку только в рублях.


01.04.2020 16:17162
Назад
Последнее
Категории