Способы расчета основных показателей при ипотечном кредитовании

Как рассчитать ипотеку?

Перед тем как обращаться в банк для оформления ипотеки, каждому потенциальному заемщику необходимо предварительно посчитать, на какую сумму он может рассчитывать, какую программу лучше выбрать и какая сумма переплаты его будет поджидать. Эти и еще множество других критериев важно изучить, чтобы максимально обеспечить для себя самые комфортные условия выплаты, так сказать, чтобы ипотека не стала тяжким ежемесячным грузом, ведь оформляется она обычно более чем на 10 лет.

Именно для таких случаев на официальном сайте каждого банка есть специальный онлайн-калькулятор, который позволяет быстро и точно определить все необходимые параметры, рассчитывающиеся исходя из личных возможностей и желаний заемщика.

Первый взнос

Способы расчета основных показателей при ипотечном кредитовании

Первоначальный взнос для многих банков очень важен, ведь именно он доказывает платежеспособность и добросовестность заемщика. Кроме этого, такая выплата позволит не только увеличить шансы на одобрение, но и уменьшить размер процентной ставки, а значит, и общую сумму долга. Именно поэтому каждому заемщику рекомендуется сначала подкопить нужную сумму и только потом подавать заявку на ипотечное кредитование. В каждой финансовой организации размер первоначального взноса устанавливается свой, и обычно его значение варьируется в пределах от 10 до 25%.

Процентная ставка

Процентная ставка является одним из самых важных параметров ипотеки, ведь именно от нее зависит общий размер переплаты по кредиту. Измеряется она в процентах годовых. То есть здесь все просто: чем такое значение меньше, тем лучше для заемщика.

Для примера можно взять конкретную ставку – 10 %. Это значит, что каждый год к общей сумме долга будет прибавляться еще по 10 % от ее значения. Но здесь стоит учесть тот факт, что финансовая организация при ипотечном кредитовании начисляет проценты на остаток не один раз в год, а каждый день. Это означает, что каждый день на остаток начисляется: 10 % / 12 месяцев / 31 день = 0,027 %.

Также каждый должен знать, что ежемесячный платеж состоит из 2 частей: суммы основного долга и процентов. Так как с каждым месяцем долг становится только меньше, то и процентов начисляется меньше. Но при этом размер ежемесячного платежа не изменяется на протяжении всего периода выплат, а все потому, что одна часть платежа (основной долг) увеличивается, а вторая (%) – уменьшается.

Каждый банк предлагает свои процентные ставки, и зависят они от множества условий, например, от типа приобретаемого жилья, от суммы, которая уплачивается в качестве первоначального взноса, от необходимого периода кредитования и т. д. Поэтому при выборе ипотечного предложения к данному условию нужно относиться очень серьезно, ведь даже разница в 0,2 % поможет неплохо сэкономить на переплатах, если учесть тот факт, какие большие суммы обычно оформляются на приобретение жилой недвижимости.

Фиксированная и плавающая процентная ставка

В зависимости от конкретного банка и ипотечной программы, процентные ставки могут различаться по типу, а именно: фиксированная и плавающая.

Первый тип, даже по названию можно понять, что подразумевает собой постоянную ставку, которая прописывается в договоре и действует весь период кредитования, то есть изменить ее нельзя. Плавающая ставка является непостоянной величиной и определяется по формуле, прописанной в ипотечном договоре. Ее первая составляющая — величина, которая привязана к какому-то рыночному индикатору (например, ставка рефинансирования Центробанка), а значит, меняется с определенной периодичностью, указанной также в соглашении (раз в месяц, раз в полгода или год). Вторая составляющая — постоянная и не изменяется в течение всего периода выплаты.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

При оформлении ипотеки договором может быть установлена аннуитетная схема платежей или дифференцированная. Первая предполагает внесение ежемесячных платежей одинаковых размеров, а вторая — ежемесячное изменение размера платежа в зависимости от оставшейся суммы долга. То есть каждый месяц, прежде чем вносить платеж, заемщику необходимо будет узнавать его размер.

Особенности аннуитетных платежей

Большинство банков на сегодняшний день используют аннуитетные платежи. Но дело не только в том, что их проще рассчитывать, а в том, что благодаря им организация получает наибольшую выручку, ведь общая переплата заемщиком будет иметь большой размер.

Платеж в данном случае будет состоять из 2 частей – тела займа и процентов. Со временем процентная часть будет уменьшаться, а тело ипотеки – увеличиваться, благодаря чему и получается, что каждый месяц платеж будет иметь фиксированный размер.

Переплата

Аннуитетные платежи, безусловно, являются удобными как для заемщика, так и для банка, но именно с ними клиента будет ожидать огромный размер переплаты, который возникает из-за медленного погашения основной части долга (тела ипотеки).

Как сэкономить на переплате?

Чтобы сэкономить на переплатах, есть несколько действенных способов. Но стоит учесть, что при использовании некоторых из них банку не особо будет выгодно выдавать ипотеку, поэтому шансы на получение одобрения будут снижены.

  1. Каждый знает, что чем меньше срок кредитования, тем меньше процентная ставка, а значит, и переплата. Самым оптимальным сроком является 10–15 лет, но именно на такие периоды банки редко соглашаются.
  2. Еще один немаловажный фактор, который влияет на переплату – размер внесенной суммы первоначального взноса. То есть чем больше сумма такой предоплаты, тем меньше общая сумма кредита, а значит, и меньше придется переплачивать.
  3. При оформлении страхования жизни и смерти, банки снижают процентную ставку на 0,5–1 %. Точнее, за отказ от такой услуги к имеющейся ставке они добавляют эти значения. Но в каждом случае лучше тщательно просчитать и выявить, где действительно будет выгода.
  4. Зарплатным клиентам банка рекомендуется обращаться за ипотекой именно в данную организацию, так как в таких случаях для заемщика процентная ставка может быть уменьшена также на 0,5–1 %.
  5. За приобретение новой недвижимости (в новостройках) у партнеров банка, можно также получить уменьшение процентной ставки, чаще всего от 0,3 до 0,7 %.
  6. За предоставление справки о наличии постоянного дохода, по программе в которой можно получить одобрение ипотеки без данного документа, процентная ставка снижается чаще всего на 0,5%.

Также для экономии собственных средств, перед тем как подписывать кредитный договор, необходимо тщательно его изучить, ведь многие банки стараются скрыть от клиента дополнительные комиссии и прописывают их мелким шрифтом. Они могут взиматься, например, при внесении ежемесячных платежей или при оплате обязательной страховки, которая сопровождается высокими процентами. И, несмотря на то, что законодательством установлено правило ознакомлять подробно каждого заемщика с такой информацией, многие финансовые организации не всегда его соблюдают.

Преимущества досрочного погашения

В данном случае необходимо начать с того, что преимущества досрочного погашения ипотеки получает только заемщик, но никак не банк, который теряет немалую сумму прибыли. Заемщик же, в свою очередь, получает следующее:

  1. Обретение прав собственности.
  2. Семейный или личный бюджет становится свободным, не требуется выделения определенной суммы для внесения платежа, а значит, не нужно растягивать остатки, чтобы пережить очередной месяц.
  3. Экономия на общей сумме переплат. Общий размер ипотеки уменьшится в несколько раз.
  4. Получение положительной характеристики, которая поможет с легкостью получить одобрение на любой следующий заем, ведь таким образом заемщик доказывает свою платежеспособность.
  5. Возможность оформить новую ипотеку.

Когда досрочное погашение не имеет смысла?

Досрочное погашение ипотеки многие считают всегда выгодным вложением, но есть факторы, которые смогут поменять такое мнение абсолютно в противоположную сторону. Итак, досрочное погашение не имеет смысла в следующих ситуациях:

  1. Если есть возможность имеющуюся сумму вложить в более выгодное дело, например: использовать вклад с выгодным процентом, инвестировать в действительно прибыльный бизнес или приобрести акции или облигации. Потерпев некоторое время, заемщик сможет не только погасить досрочно заем, но и заработать немалую дополнительную сумму.
  2. Если есть возможность получить налоговый вычет, ведь чем больше вносится платеж, тем меньше можно получить. А согласно статистике, именно благодаря вычету заемщики получают достаточно крупные суммы.
  3. При нестабильной экономической обстановке в стране, которая последнее время имеет достаточно расплывчатый характер. Здесь нужно учитывать фактор инфляции, а именно, когда заработная плата увеличивается, а размеры ежемесячных выплат – нет. То есть иногда заемщику, удержавшему себя от досрочного погашения ипотеки, через некоторое время может потребоваться всего лишь три зарплаты, чтобы полностью погасить долг.

Если нет первоначального взноса

Безусловно, бывают ситуации, когда у заемщика нет возможности внести первоначальный взнос, а приобретение жилой недвижимости откладывать нельзя. Для таких случаев некоторые ипотечные программы позволяют получить по ним одобрение без предоплаты, но здесь необходимо каждому учесть, что условия кредитования сразу ужесточаются, а объем документов, которые необходимо предоставить, увеличивается в несколько раз.


15.04.2020 07:23166
Назад
Последнее
Категории