Как проверить недвижимость перед покупкой
Покупка недвижимости — это важный и ответственный шаг, требующий не только денежных затрат, но и тщательной подготовки. Этот процесс актуален как для тех, кто сталкивается с покупкой впервые, так и для опытных покупателей, поскольку каждая сделка имеет свои особенности и потенциальные риски. Чтобы защитить свои интересы и инвестиции, очень важно обратить внимание на юридическую чистоту и техническое состояние выбранной недвижимости. Независимо от того, осуществляется ли сделка через риелтора или с использованием ипотечного кредитования, необходимо оставаться внимательными. Не стоит полностью полагаться на помощь профессионалов — важно лично удостовериться в соответствии всех документов и законности сделки. В этой статье мы подробно рассмотрим, на какие данные необходимо обратить внимание при проверке недвижимости перед покупкой и предложим чек-лист, по которому можно проверять разные типы недвижимости.
Проверка квартиры или дома
-
Заказ выписки из ЕГРП. Стоимость такой выписки начинается от 250 рублей. Она содержит информацию о собственнике, дате и основании возникновения права собственности, кадастровой стоимости объекта, решении о его изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях.
-
Запрос документов, подтверждающих право собственности продавца. Это может быть договор купли-продажи и платежное поручение, подтверждающее оплату по данному договору. Эти документы помогут удостовериться в законности сделок, предшествующих продаже.
-
Проверка карточки регистрации по форме № 9 или выписки из домовой книги. Эти документы выдает паспортный стол. Они содержат информацию о том, кто зарегистрирован в объекте недвижимости. Важно, чтобы на момент сделки никто не был зарегистрирован в недвижимости, так как снять зарегистрированное лицо с учета можно только через суд, и не всегда это возможно.
-
Актуализация данных БТИ. Это необходимо, чтобы выяснить, проводились ли перепланировки и переустройства, и узаконены ли они. Нелегальные изменения могут вызвать проблемы с проверяющими органами в будущем.
-
Уточнение наличия разрешения на строительство. Если продавец не может предоставить это разрешение, его следует поискать на сайтах Минстроя или Росреестра. Вам понадобится воспользоваться функцией поиска по номеру регистрационного дела или номеру кадастрового паспорта объекта. В результате отобразится информация о наличии или отсутствии разрешения на строительство на указанном участке
Земельный участок
Как и в предыдущем случае, закажите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Во-вторых, запросите документы, подтверждающие право собственности продавца на участок. Это могут быть договор купли-продажи, свидетельства о праве собственности и другие документы, которые подтвердят законность владения участком.
Также убедитесь, что участок не находится в охранной или санитарной зоне. Это важно, поскольку такие ограничения могут повлиять на возможность строительства и последующего оформления недвижимости.
Наконец, проверьте установленные границы земельного участка. Неопределённые границы могут привести к спорам с соседями. Рекомендуется воспользоваться услугами геодезистов для выяснения соответствия фактической площади участка указанной в документах.
Проверка при покупке таунхауса
При покупке таунхауса важно понимать, что этот тип недвижимости представляет собой малоэтажный жилой дом, разделённый на несколько многоуровневых квартир, каждая из которых имеет отдельный вход и небольшой участок земли. Несмотря на то, что процесс покупки таунхауса схож с приобретением дома на земельном участке, есть несколько ключевых моментов, на которые следует обратить внимание. Важно отметить, что как земельный участок, так и сам таунхаус оформляются в общую долевую собственность. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение, что подразумевает необходимость тщательной проверки всех документов и статуса собственности.
Кроме того, следует убедиться, что вид разрешённого использования земельного участка соответствует вашим планам. Он должен быть обозначен как "жилищное строительство", "малоэтажное строительство" или "блокированные жилые дома". Если земельный участок классифицируется как "малоэтажное строительство", это означает, что дом будет считаться многоквартирным, а каждая его секция будет оформлена как отдельная квартира с индивидуальным входом. Поэтому важно заранее выяснить эти нюансы, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем и обеспечить законность ваших прав на жильё.
Что нужно проверить при покупке объекта незавершенного строительства
При покупке объекта незавершенного строительства необходимо тщательно проверить ряд важных аспектов, чтобы минимизировать риски и защитить свои инвестиции. Первым шагом является проверка застройщика на сайте ФНС. Обратите внимание на учредителей юридического лица и разрешенные виды деятельности, чтобы убедиться в надежности компании. Далее, закажите выписку на землю из ЕГРП. Также важно запросить документы, на основании которых продавец владеет землей под объектом строительства, такие как договор купли-продажи, аренды или субаренды.
Не забудьте уточнить наличие разрешения на строительство. Если продавец не предоставляет такого документа, его можно найти на сайтах уполномоченных органов, таких как Минстрой или Мосгосстройнадзор. Кроме того, стоит изучить реестры благонадежности застройщиков, например, на сайте Москомстройинвеста. Будет полезно почитать отзывы о застройщике и его проектах, а также изучить картотеку арбитражных дел и банк данных исполнительных производств. Если планируете заключить договор долевого участия, помните, что он должен быть зарегистрирован в Росреестре, так как только после этого у дольщика возникает обязанность внести оговоренную сумму.
Если организация начала строить объект после 1 января 2014 года, обязательно запросите у нее поручительство банка или страховой компании, подтверждающее страхование гражданской ответственности перед дольщиками. Убедитесь, что на сайте застройщика или в СМИ размещена проектная декларация, так как заключение договора купли-продажи допускается только через 14 дней после её публикации. Безопаснее заключать не договор долевого строительства, а договор проектного финансирования, при котором деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах до завершения строительства.
На что необходимо обратить внимание при проверке продавца недвижимости?
-
Судебные разбирательства. Проверьте информацию о судебных спорах с участием продавца. Для проверки физического лица загляните на страницы сайтов мирового суда и суда общей юрисдикции по месту регистрации. Для организаций информацию можно найти в картотеке арбитражных дел.
-
Банк данных исполнительных производств. Ознакомьтесь с данными на сайте ФССП. Наличие крупных долгов у продавца может привести к аресту недвижимости или искам от кредиторов, что делает сотрудничество с таким продавцом рискованным.
-
Нотариальная доверенность. Если сделка осуществляется через представителя, проверьте нотариальную доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты для подтверждения её подлинности.
-
Разрешение органов опеки и попечительства. Убедитесь, что если собственник недвижимости является несовершеннолетним или на объекте зарегистрирован несовершеннолетний, то на продажу есть соответствующее разрешение. Его отсутствие может привести к расторжению договора в суде.
-
Справка о психическом состоянии. При наличии признаков невменяемости или зависимости у продавца, особенно если он преклонного возраста, стоит запросить справку о психическом состоянии.
-
Нотариальное согласие второго супруга. Если продавец в браке и объект был приобретен в период этого брака, необходимо нотариальное согласие второго супруга на сделку. Без него супруг может оспорить договор.
-
Нотариальное согласие экс-супруга. Если продавец разведен и недвижимость была приобретена во время брака, который был расторгнут менее трёх лет назад, нужно согласие экс-супруга или решение суда о разделе имущества. Если брак расторгнут более трёх лет назад, таких требований уже не будет.
Часто задаваемые вопросы
Какие риски могут возникнуть при покупке вторичной недвижимости?
При покупке квартиры на вторичном рынке существует угроза ущемления интересов несовершеннолетних, особенно если сделка связана с использованием материнского капитала или приватизацией недвижимости. Без согласия органов опеки и попечительства такая сделка может быть признана недействительной. Возможны также проблемы с наследственными долями. Если кто-то из наследников посчитает, что его права были нарушены, он может обратиться в суд, что приведет к пересмотру долей и потенциальной утрате права собственности.
Также важным риском является отсутствие согласия третьих лиц на сделку, таких как супруг(а) продавца или лица, имеющие права на ренту или залог. При покупке долей или отдельных комнат может возникнуть ситуация, когда продавец не уведомил о приоритете других дольщиков, что может привести к юридическим спорам. Кроме того, если в квартире была проведена незаконная перепланировка, это может вызвать проблемы с проверяющими органами и, как следствие, наложение штрафов.
Наконец, стоит учитывать, что покупатель может столкнуться с принудительным выселением, если приобретенное жилье подлежит сносу или реконструкции. Учитывая все эти риски, крайне важно проводить тщательную юридическую проверку перед заключением сделки, чтобы защитить свои интересы и инвестиции.
Какие обременения на недвижимость бывают?
Залог у банка. Возникает при покупке недвижимости в ипотеку или при оформлении потребительского кредита с залогом. Продажа возможна только после полного погашения кредита или с разрешения банка при условии, что часть денег от продажи направляется на погашение долга.
Арест. Накладывается при наличии долгов, например, по коммунальным платежам или в случае судебных споров. Это обременение блокирует возможность продажи или других сделок до момента снятия ареста, что обычно требует решения суда.
Долгосрочная аренда. Если недвижимость сдана в долгосрочную аренду и договор зарегистрирован в Росреестре, права арендатора защищены законом. При продаже такой недвижимости договор автоматически переходит к новому владельцу, что может создать неудобства для покупателя, который планирует жить в ней.
Доверительное управление и рента. При доверительном управлении сделки с недвижимостью требуют участия органов опеки, особенно если собственники несовершеннолетние. В случае ренты согласование всех сделок необходимо с текущим собственником, так как право собственности передается после его смерти.
На каких сайтах можно проверить квартиру перед покупкой и продавца онлайн?
Для проверки можно использовать несколько онлайн-сервисов от госорганов Российской Федерации:
Росреестр. На сайте Росреестра можно получить информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости, его площади, записи регистрации предыдущей сделки с продавцом, а также существующих ограничениях и обременениях. Также доступна возможность заказать выписку, где указана информация о собственнике, правоустанавливающем документе и других данных.
ФНС России. Сайт Федеральной налоговой службы позволяет узнать ИНН, задолженности лица по налогам и сборам, а также его принадлежность к организации в роли учредителя или руководителя и другую связанную информацию.
МВД. На сайте Министерства внутренних дел можно проверить информацию по списку недействительных паспортов на территории Российской Федерации, что поможет удостовериться в легитимности документов продавца.
Федеральная нотариальная палата. Этот сайт позволяет проверить действительность доверенности, предоставленной продавцом перед покупкой недвижимости. Это важно для защиты ваших прав и интересов в процессе сделки.
Что такое онлайн-выписка из ЕГРН?
Онлайн-выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) — это удобный и быстрый способ получить актуальную информацию о недвижимости через интернет. Заказать такую выписку можно на портале госуслуг, и она доступна исключительно для собственника, который должен подтвердить свои права на объект, загрузив необходимые данные в личном кабинете. Получение онлайн-выписки занимает всего несколько минут и осуществляется бесплатно, что делает этот сервис доступным для всех.
В отличие от бумажной выписки, онлайн-версия не содержит схем, планов или графиков, но предоставляет важную информацию, включая: данные о владельце (при заказе выписки самим владельцем), кадастровую стоимость, вид права на недвижимость, дату и номер государственной регистрации права, а также любые ограничения, связанные с объектом. В выписке также указываются сведения о документах, на основании которых было зарегистрировано право собственности, и информация об исках в суд по данному объекту. Все онлайн-выписки заверяются цифровой подписью Минцифры и Росреестра.
