Особенности продажи квартиры в ипотеке: способы, порядок действий, документы

Взятую в ипотеку квартиру по необходимости можно продать. Есть несколько алгоритмов продажи с оглядкой на дальнейшие планы продавца. Вне зависимости от выбранного способа предстоит заплатить налог с продажи с учетом положенных вычетов.

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Особенности продажи квартиры в ипотеке: способы, порядок действий, документы

Ипотека является обременением недвижимости, поэтому продажа ипотечной квартиры возможна только с согласия кредитора (ст. 37 ФЗ №102). Последний дает согласие или отказ с учетом способа реализации актива, рентабельности недвижимого имущества, срока выплаты процентов по кредиту.

Права владельца на кредитную квартиру

В основе ипотечного кредитования лежит выдача банком денег под залог приобретаемой недвижимости. Залог — обременение имущества. Закладная на квартиру будет храниться в банке до тех пор, пока заемные средства не будут возвращены в полном объеме.

Справка. Права владельца регламентируются ФЗ №102. Согласно ст. 29, покупатель может использовать имущество по прямому назначению (проживать, прописывать жильцов, сдавать в аренду). Согласно ст. 37, продажа имущества возможна только с согласия кредитора (банка).

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке?

Причины продать ипотечную квартиру могут быть разные. Основные:

  1. Нет возможности выплачивать ежемесячные суммы по кредиту.
  2. Появилась возможность улучшить жилищные условия.
  3. Обстоятельства (свадьба или развод, плохие соседи, неразвитая инфраструктура и пр.).

Кто покупает квартиры в ипотеке?

Учитывая, что квартиры с обременением продаются в большинстве случаев по сниженной цене, ими активно интересуются риелторы. Некоторые готовы срочно выкупить недвижимость, если покупатель снизит цену на 20–30 % ниже рыночной.

Риелтор будет полезен, если необходимо убедить сомневающихся покупателей. Такие обычно не обладают крупными суммами денег, но хотят улучшить условия проживания. Они могут согласиться на сложную сделку, если она будет под контролем опытного специалиста, а дисконт составит 10 % от рыночной цены.

Еще одной категорией покупателей ипотечного жилья становятся лица, целенаправленно выбирающие квартиры в конкретных домах, ЖК.

Как банки к этому относятся?

Обращаться к сотрудникам банка следует с аргументами, подтверждающими необходимость продажи квартиры. Тогда шансы на одобрение выше. Нередко финансовые учреждения активно участвуют в сделке, находят потенциальных покупателей, предлагают продавцам недвижимости безопасные расчеты. Сделка не является редкостью, есть отработанные схемы, понятные покупателям и продавцам.

Нужно ли разрешение банка?

В соответствующем Федеральном законе указано, что залогодатель имеет право продать недвижимость, приобретенную в ипотеку. Условие – согласие кредитора, если другое не прописано в договоре об ипотечном займе.

Владелец недвижимости должен обратиться в специализированный отдел банка, сообщить о предстоящей сделке и условиях проведения. Сотрудник банка проконсультирует по всем вопросам, рассчитает остаток по кредиту. Сумму нужно оплатить, чтобы завершить договор ипотеки, снять обременение с недвижимости.

Как получить разрешение?

Помимо аргументов, необходимо представить сотруднику банка свои соображения относительно цены продажи квартиры. Банк заинтересован в возврате своих средств, поэтому при надлежащих условиях предстоящей сделки не откажет. Сделку можно провести самостоятельно, через риелтора или с помощью банка.

Снятие обременения

Ипотечное кредитование предполагает оформление купленной квартиры в залог банку, который выдает заем. Как только кредит будет полностью погашен, залогодатель (владелец квартиры) вправе снять обременение с недвижимости. Для этого предусмотрен процесс погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. В итоге собственник получает выписку из ЕГРП или свидетельство, где нет отметки о наличии обременения.

Стандартно сотрудники финансового учреждения самостоятельно связываются с заемщиком после погашения кредита. Звонки поступают в течение трех дней. Консультанты согласуют действия по снятию обременения. Если из банка никто за этот период не звонит, нужно отправить письмо на электронный адрес службы поддержки или позвонить на горячую линию клиентского обслуживания.

Продажа без участия банка

Если владелец квартиры не привлекает банк к сделке, он должен известить кредитора о предстоящем досрочном погашении займа. Далее:

  1. Найти покупателя, готового дать аванс на погашение кредита для снятия обременения.
  2. Составить с покупателем предварительный договор купли-продажи или договор задатка.
  3. Погасить кредит в банке.
  4. Снять обременение.
  5. Составить с покупателем договор купли-продажи.
  6. Зарегистрировать сделку.

Продажа через риелтора

Процедура почти не отличается от продажи с помощью банка или самостоятельно. Во всех случаях предусмотрено первоначальное погашение долга по кредиту. Риелтор окажет профессиональную помощь на всех этапах сделки — составит договор, снизит потери времени и нервов.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Сделка, в которой банк участвует в роли получателя задатка. Продавцу желательно заручиться помощью риелтора. Особенность сделки — задействование двух банковских депозитарных ячеек.

Алгоритм действий:

  1. Получить согласие банка на сделку, получить расчет по оставшемуся долгу.
  2. Покупатель помещает деньги в две ячейки. Одна — для банка (оставшийся долг по ипотечному кредиту), вторая — для продавца.
  3. Оформить договор купли-продажи, сделку зарегистрировать в Росреестре.
  4. После того как право собственности перешло к покупателю, с ним переходит и залоговое обязательство.
  5. Продавец получает деньги из первой депозитной ячейки, гасит остаток по ипотеке.
  6. Банк выдает новому владельцу погашенную закладную. По документу в ЕГРН выдается выписка об отсутствии обременения.
  7. Продавец получает деньги из второй ячейки.

Преимущество такой сделки — максимальная безопасность для всех сторон. Продавец уверен, поскольку покупатель уже разместил деньги в ячейках. Покупатель уверен, поскольку в случае форс-мажора банк вернет деньги. Банк уверен, поскольку является в сделке гарантом и возвращает свои средства.

Недостатком сделки считают полный контроль со стороны банка. Сроки и даты всех мероприятий назначаются банком без учета комфорта покупателя и продавца.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Схема перезайма применяется в случаях, когда у покупателя нет полной суммы для приобретения ипотечной квартиры. Покупатель берет на себя обязательства от прежнего владельца. Обязательства могут быть неизмененными или скорректированными банком. Сделка выгодна обеим сторонам. Продавец расстается с квартирой без существенных потерь на приемлемых условиях. Покупатель приобретает недвижимость дешевле, чем при стандартной ипотеке.

Покупатель оформляет заявку на ипотеку, после одобрения выбирает квартиру. Если продавец оформлял ипотечный заем в этом же банке, выносится решение о допустимости перезайма. Если кредит оформлялся в другом финансовом учреждении, банк оценивает возможность перекредитования. В таком случае покупателем будет выступать другой банк. Залоговые права в Росреестре перерегистрирует кредитор.

Алгоритм сделки:

  1. Сообщить сотруднику банка о намерении продать ипотечную недвижимость, погасить кредит до срока.
  2. Найти покупателя либо выбрать из рекомендованных банком. Условие – первый взнос покупателя должен быть не менее суммы, которую осталось выплатить по ипотеке.
  3. Взять у покупателя задаток на основании договора с заверкой у нотариуса.
  4. Покупатель вносит первоначальный взнос, который принимается в счет погашения ипотечной задолженности продавца.
  5. Кредитная организация снимает обременение с квартиры.
  6. Продавец передает документы в финансовое учреждение, где оформляет ипотеку покупатель.
  7. Проводится оценка недвижимости.
  8. Если банк одобряет заявку покупателя, составляется договор купли-продажи, регистрируется переход права собственности.
  9. Продавец получает от покупателя остаток суммы.

Преимущество сделки заключается в активном участии банка, что снижает вероятные риски.

Недостатком считают большое количество переменных в операции. Продавцу нужно найти покупателя, у последнего должна быть определенная сумма для первоначального взноса, а банк (один или два) должен согласиться на сделку.

Продажа ипотечного жилья банком

Схема применяется, когда владелец квартиры не может далее оплачивать взносы по ипотеке либо уже имеет просрочки. Недвижимость выставляется на торги, для которых существуют специализированные интернет-ресурсы.

Алгоритм сделки:

  1. Получить письменное согласие банка на продажу. Это может не потребоваться, зачастую банк настаивает на размещении объекта на продажу.
  2. Банк проводит оценку недвижимости, выставляет на торги, ищет покупателя. Процесс может затянуться. Даже если цена будет снижаться, продавец не может возражать.
  3. Покупатель задействует две банковские ячейки. В первую кладет сумму невыплаченного кредита, во вторую — деньги для продавца. Те, кто недавно взял ипотеку, могут ничего не получить.
  4. Подписать с покупателем договор купли-продажи после того, как банк по соглашению с покупателем снимет обременение.
  5. Банк открывает первую ячейку, возвращая свои средства.
  6. Регистрируется переход прав собственности на недвижимость.
  7. Продавец открывает вторую ячейку.

Преимуществом сделки является безопасность для всех участников. Продавцу ничего не приходится делать — все мероприятия банк проводит без его участия.

Важно! Недостаток заключается в заниженной стоимости недвижимости. Банку важно вернуть свои деньги, а о прибыли продавца он не беспокоится.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Ни один из законных способов продажи ипотечной квартиры не обходится без обращения в банк. Основных вариантов сделки всего четыре:

  1. Досрочное погашение ипотечного займа.
  2. Продажа квартиры с погашением долга в процессе сделки.
  3. Продажа недвижимости вместе с долгом по ипотеке.
  4. Выставление ипотечной квартиры банком на торги.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Наилучший вариант продажи связан с досрочной выплатой кредита. Большинство потенциальных покупателей опасается обременений, поэтому придется либо долго ждать желающих, либо снижать цену.

Чтобы закрыть кредитные обязательства перед банком, можно использовать собственные накопления или оформить кредит в другом финансовом учреждении. Если повезет, можно найти такого покупателя, который согласится дать аванс в сумме, необходимой для погашения ипотеки. Желающих пойти на риск не так много, поскольку приходится полагаться на порядочность продавца. Если последний передумает заключать сделку, заставить его вернуть аванс можно только через суд. Долго, невыгодно. Поэтому если и найдется желающий, то попросит хорошую скидку на квартиру.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Суть сводится к поиску покупателя, который погасит кредит банку, а последний снимет с недвижимости обременение. Останется заключить стандартный договор купли-продажи. В такой сделке банк активно участвует, становится для покупателя гарантом. Покупатель передает деньги не продавцу, а действует через банк. Продавцу остается найти банк, который согласится сыграть роль гаранта.

В большинстве случаев участники сделки заключают предварительный договор, где фиксируются условия будущего договора купли-продажи (цена, аванс, ответственность сторон и пр.). Основной контракт подписывается после того, как в Росреестре будет снято обременение с квартиры.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

Схема предполагает одновременную продажу недвижимости и кредита. Покупатель приобретает квартиру, а с ней — обязательства по ипотеке. Способ сложный, на практике редко применяется. Причина в том, что требуется не только согласие покупателя на условия ипотеки, но и согласие банка на кандидатуру потенциального заемщика.

Если все стороны согласны, заключается трехсторонний договор, где фиксируется перевод долговых обязательств с продавца на покупателя квартиры. В таком случае обременение с недвижимости не снимается. Остается заключить договор купли-продажи между покупателем и продавцом, а также кредитный договор между покупателем и банком.

Важно! Банк вправе заменить договор цессии новым кредитным договором с другими условиями по процентам.

Замена объекта залога

Если продажа и покупки ипотечной квартиры проводится в одном и том же банке, для последнего предпочтительным является именно такой вариант. Суть сводится к тому, что заемщик продает ипотечную недвижимость и приобретает по ипотеке новую, с доплатой.

Пошаговая схема:

  1. Заемщик получает согласие банка, подает заявку на новый ипотечный кредит.
  2. Имеющуюся недвижимость владелец выставляет на продажу, заключает договор купли-продажи с покупателем.
  3. Ведется поиск новой недвижимости, заключается сделка покупки по новому ипотечному договору.
  4. Банк снимает старое обременение, берет в залог новую квартиру.

Важно! Банк потребует комплект документов, сбором которых стоит озаботиться заранее. Если процесс затянется, вторая сторона сделки (продавец, покупатель) может не захотеть ждать.

Российское законодательство не ограничивает обмен одной ипотечной квартиры на другую. Главное условие — согласие кредитора. После письменного согласия банка заемщик выбирает наиболее удобный вариант замены объекта залога (купля-продажа, мена и др.).

Что делать с налогом с продажи?

Продавец после получения денег от покупателя обязан задекларировать доход и заплатить НДФЛ (ст. 228 НК РФ). Те, кто владел недвижимостью дольше пяти лет, освобождаются от уплаты налога.

Справка. Чтобы уменьшить сумму налога, можно воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей или снизить сумму, облагаемую налогом, на количество понесенных расходов.

Чтобы получить налоговый вычет, нужно из суммы дохода от продажи квартиры отнять 1 млн рублей, а с остатка уплатить налог.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую сумму доходов, нужно подсчитать расходы на покупку квартиры вместе с процентами банку по кредиту.

Некоторые лица пытаются обмануть ФНС, умеренно занизив цену квартиры в договоре купли-продажи. С недавнего времени сотрудники налоговой учитывают не только указанную сумму, но и стоимость недвижимости, указанную в кадастре. Если продавец укажет сумму, меньшую кадастровой, сотрудники налоговой возьмут за основу кадастровую цену и умножат на 0,7. С полученной суммы высчитают НДФЛ 13 %.

Поэтому стоит хотя бы для интереса посмотреть на кадастровой карте цену своей недвижимости. Для этого нужно на сайте публичной кадастровой карты нажать поиск, выбрать в списке объект и ввести кадастровый номер. Появится карточка с кратким описанием характеристик квартиры, включая цену.

Что с полученным вычетом?

Налоговый вычет, полученный на покупку недвижимости, остается у налогоплательщика. Закон не ограничивает получение вычета, если владелец захочет продать квартиру. После покупки нужно подтвердить расходы, чтобы получить законное право на вычет. Не имеет значения, будет владелец жить в недвижимости или продаст через неделю. Если цена недвижимости была менее 2 млн рублей, сумма вычета будет меньше, чем максимально допустимая. В такой ситуации неиспользованный остаток переносится на следующие покупки.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Подготовкой документации следует заняться заблаговременно, чтобы не утомлять ожиданием покупателя квартиры и сотрудников банка. Для разных вариантов продажи список бумаг варьируется. Общий перечень следующий:

  1. Паспорта и свидетельства о рождении (для несовершеннолетних) всех, кто числится владельцами ипотечной недвижимости.
  2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владельца на недвижимость и отсутствие обременений.
  3. Техпаспорт на квартиру. При отсутствии — обратиться в БТИ либо МФЦ.
  4. Выписка из домовой книги (форма № 9) с указанием зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент сделки в справке будут числиться фамилии, банк остановит процедуру.
  5. Справка из ТСЖ или управляющей компании об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ.
  6. В ситуации, когда одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, понадобится разрешение от органов опеки. Бумагу оформят при условии, что предстоящая сделка не ухудшит условия жизни ребенка. Лучший вариант — продемонстрировать органам опеки документы на покупку нового жилья в качестве подтверждения, что ребенок не остается без крыши над головой. Опека выдает разрешение исключительно при участии обоих родителей в процессе. Заявка рассматривается две недели.
  7. Квартира, приобретенная в браке и оформленная на одного супруга, не может продаваться, пока второй супруг не оформит согласие. Документ заверяют у нотариуса.
  8. Оценочная стоимость квартиры. Банк дает рекомендации по выбору оценшика, но можно самостоятельно найти фирму. Условие — наличие лицензии.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Теоретически такую недвижимость можно продать, но процедура сложная. Военная ипотека регламентируется ФЗ № 117. В законе прописано, что квартира становится залогом не только в банке, но в военном ведомстве. В последнем обременение снимается после полного погашения ипотечного займа, либо по выслуге лет владельца (20 лет в армии). В большинстве случаев продажа осуществляется за счет найденных средств для погашения займа. Остальные мероприятия стандартные: предстоит уведомить Росвоенипотеку, погасить остаток по кредиту и снять обременение, заключить стандартную сделку купли-продажи.

Справка. Деньги, полученные военнослужащим от государства на ипотеку, после продажи недвижимости возвращаются на его счет в НИС. Сумму можно использовать повторно для покупки жилья в ипотеку.

Пошаговый алгоритм действий:

  1. Оповестить кредиторов (банк, Росвоенипотеку) о намерении снять обременение и продать квартиру.
  2. Одновременно подать заявку на повторное оформление свидетельства участника НИС, чтобы в будущем не утратить возможность взять квартиру по военной ипотеке.
  3. Получить расчет в банке по остатку долга.
  4. Погасить кредит.
  5. Получить документ о снятии обременения.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала

Процедура продажи ипотечной квартиры, взятой с привлечением материнского капитала, имеет свои особенности. Разрешается продажа, если:

  • ребенок, на которого оформлялся сертификат, достиг трехлетнего возраста;
  • получено разрешение от органов опеки;
  • покупается другое жилье во избежание нарушения прав ребенка.

Изначально родители должны выполнить обязательства по выделению ребенку положенной доли, иначе в дальнейшем сделку могут посчитать незаконной. Продать квартиру можно еще при наличии обременения или после погашения долгов по кредиту.

Чтобы продать недвижимость с обременением, нужно:

  1. Получить в банке согласие.
  2. Получить разрешение в органах опеки.
  3. Выбрать удобную схему продажи из обозначенных выше.
  4. Определить цену (ниже рыночной ввиду рисков для покупателя).
  5. Найти покупателя и заключить сделку.
  6. В течение полугода купить недвижимость, выделив ребенку долю. Характеристики недвижимости должны отвечать требованиям по площади, техническому состоянию, размеру доли (не менее той, которая причиталась в старой квартире).
  7. Зарегистрировать распределение долей.

Продажа квартиры при разводе

Ипотечное жилье делится между супругами при разводе с учетом ряда нюансов. Факторы, которые могут повлиять на результат:

  • в какой период покупалась квартира — до заключения брака или после. Во втором случае появляются права совместной собственности;
  • был ли оформлен брачный контракт. Если документ содержит пункт о порядке раздела имущества, следует руководствоваться им.

Если заемщик оформил ипотеку до брака, права остаются за ним. Вторая сторона может требовать возмещения средств, потраченных из общего бюджета на выплаты по кредиту.

Разведенные супруги могут продать ипотечную недвижимость, но передача права собственности возможна только при согласии бывшего супруга и банка. Лучший вариант развития событий — мирное урегулирование спора.

На практике часто встречается нарушение закона. Один супруг пытается без ведома другого продать квартиру. Жертва вправе подать в суд на признание сделки незаконной, затребовать компенсацию с виновника.

Сложно найти такое решение, которое одновременно устраивало бы всех участников – бывших супругов и банк. Учитывая длительность судопроизводства, оптимальный способ продать квартиру — самостоятельно определить доли имущества, продать с выплатой кредита покупателем или передачей ипотеки.

Риски для покупателя квартиры

Покупатели ипотечной недвижимости подвергаются разным рискам. Если банк не даст согласие продавцу, сделку оспорят. Продавец, получив задаток и сняв обременение, может пойти на попятную, и вернуть свои деньги покупателю будет проблематично. Чтобы снизить риски, покупателю рекомендуется тесно взаимодействовать с банком.

Риски для продавца ипотечной квартиры

Для продавца почти никаких рисков нет. Залоговые права зафиксированы в Росреестре, поэтому без снятия обременения никто не может лишить владельца жилья. Единственный риск — проведение расчетов с покупателем через банк, оказавшийся неплатежеспособным.

Тем, кто не подкован в юриспруденции и финансовой сфере, стоит заручиться поддержкой риелторов или юристов. Специалисты решат все задачи самостоятельно, постараются продать квартиру с выгодой для владельца.


09.04.2020 07:54187
Назад
Последнее
Категории