Как быстро погасить ипотеку: способы и условия досрочного погашения

Как быстро погасить ипотеку?

Для многих граждан нашей страны ипотека является единственной возможностью купить собственное жилье. Но вместе с недвижимостью заемщик приобретает финансовые обязательства, от которых стремится побыстрее избавиться. Не многие знают, как это лучше сделать и где взять дополнительные средства.

Существует несколько способов быстрого погашения ипотеки.

Допускается ли оплатить долг досрочно?

Еще до момента подписания договора по ипотеке следует внимательно ознакомиться с условиями соглашения. В документе должно быть указано, что нужно сделать, чтобы погасить кредит досрочно.

Законодательство запрещает банкам препятствовать клиентам выплачивать долги по ипотеке до установленного срока. Чтобы не допускать неправомерных действий, кредиторы не возражают против досрочного закрытия кредита, но могут указывать в договоре условия, ограничивающие возможности плательщика.

Все эти меры направлены на то, чтобы создать заемщику определенные препятствия по досрочному погашению ипотеки. Банкам невыгодно терять часть прибыли в виде переплат по процентной ставке.

Как можно досрочно погасить задолженность?

Чтобы досрочно погасить обязательства, нужно за 30 дней до выплаты уведомить банк о своем намерении. Кредиторы могут по собственному усмотрению устанавливать сроки согласования таких платежей. Иногда достаточно за день до выплаты предупредить об этом банк в устной форме посредством телефонного звонка. Некоторые финансовые учреждения и вовсе не требуют, чтобы их уведомляли.

Порядок досрочного погашения ипотеки имеет определенные нюансы в зависимости от того, какой способ выбрал кредитор для составления графика платежей: аннуитетный или дифференцированный.

Досрочное погашение при аннуитетных платежах

Аннуитетный способ погашения ссуды пришел в Россию с Запада и быстро приобрел широкое распространение. Данный метод предполагает график выплат, при котором размер платежей не меняется на протяжении всего периода кредитования.

Суммы обязательств состоят из двух частей: основного долга и процентов за пользование заемными средствами. В начале кредитного периода большую часть обязательных платежей составляют проценты, и лишь незначительная доля — ссуда. Постепенно данное соотношение изменяется в противоположную сторону. Основная задолженность погашается преимущественно в последней четверти срока кредитования.

Если клиент примет решение выплатить долг досрочно во второй половине срока кредитования, сэкономить на процентах не удастся, т. к. большая их часть уже погашена.

Досрочное погашение при дифференцированных платежах

При дифференцированном графике погашения задолженности основной долг делится на количество месяцев периода кредитования. Каждый платеж содержит одну такую часть и проценты за пользование ссудой, начисленные на остаток долга. С каждым месяцем сумма выплат уменьшается.

Доступно ли созаемщику досрочное погашение?

В большинстве финансовых учреждений право досрочного погашения ипотеки имеет только основной заемщик при личном обращении в отделение банка.

Созаемщики и поручители могут выполнить данную процедуру только в том случае, если это предусмотрено условиями договора.

Выгодно ли вообще досрочно гасить ипотеку?

Досрочное погашение ипотеки способствует уменьшению суммы переплат по кредиту. Но при аннуитетной схеме платежей преждевременное погашение не приносит никакой пользы, т. к. большая часть процентов уже выплачена.

Если для возврата ипотеки применяется дифференцированная схема, досрочное погашение поможет снизить размер переплаты. Чем раньше выполнены обязательства, тем меньше сумма процентов.

Что лучше уменьшить: срок или платеж?

Существует 2 вида досрочного погашения ипотеки: полное и частичное. В первом случае заемщик вносит всю сумму долга одним платежом. При частичном погашении ежемесячные взносы осуществляются в размере, превышающем сумму, указанную в графике возврата долга.

• сокращение срока кредита;
• уменьшение размера обязательного платежа.

Обычно банки советуют заемщикам 1-й вариант. Таким образом уменьшается размер переплаты. Это применимо к любой сумме кредита.

Но банк не берет во внимание, что после частичного досрочного погашения кредита заемщик может продолжать вносить сумму, которую выплачивал ранее. В этом и заключается хитрость. Выбрав вариант уменьшения размера платежа, следует продолжать вносить суммы больше, чем указано в графике.

Таким образом сумма каждого последующего платежа будет снижаться. В какой-то момент заемщику хватит средств, чтобы преждевременно погасить весь оставшийся долг.

Если у заемщика в какой-то момент не окажется средств в достаточном размере, он может приостановить досрочное погашение ипотеки и вернуться к выполнению обязательств по графику.

Где взять финансы для погашения долга?

Для досрочного погашения ипотеки требуется иметь в наличии определенную сумму. Но экономия не должна портить качество жизни. Не нужно отказывать себе во всем, чтобы расплатиться с долгами. Существует несколько советов, как быстрее избавиться от обязательств.

Собственные средства и накопления

Если заемщик не относится к льготной категории граждан и не имеет дополнительных доходов, единственным способом досрочной уплаты ипотеки является экономия. При этом нужно помнить, что нельзя отказываться от жизненно важных вещей, таких как качественные продукты питания. Это может отразиться на состоянии здоровья. Достаточно сократить некоторые расходы.

• отказ от такси в пользу муниципального транспорта, приобретение проездного билета;
• отказ от спонтанных покупок;
• приобретение продуктов питания в оптовых торговых точках;
• отказ от алкоголя и курения;
• сокращение частоты посещения кафе и других точек общественного питания в пользу домашней кухни;
• отказ от занятий в спортивном зале в пользу домашних тренировок;
• подключение интернета и мобильной связи с наиболее выгодными тарифами;
• оплата покупок с использованием кешбэк-сервисов.

По возможности можно заняться подработкой, например фрилансом, или превратить свое хобби в дополнительный источник дохода.

Материнский капитал, субсидии и господдержка

Рождение второго ребенка в семье дает право на получение материнского капитала. Одним из вариантов его использования является улучшение жилищных условий. Средства могут быть направлены на уплату первоначального взноса или погашения ипотеки.

Клиенту нужно представить сертификат кредитору, открыть текущий счет и получить справку с его номером и реквизитами для перечисления денег. Затем следует подать заявку о выплате материнского капитала в Пенсионный фонд. Запрос рассматривается в течение 2 месяцев, после чего деньги поступают на банковский счет.

Налоговый вычет

Ипотечные заемщики имеют право на получение налогового вычета от стоимости приобретаемой недвижимости и суммы уплаченных процентов.

• на 13 % от стоимости недвижимости, но не более 260 тыс. руб.;
• 13 % от суммы уплаченных процентов, но не более 390 тыс. руб.

Для получения компенсации нужно обратиться в налоговую инспекцию или бухгалтерию по месту работы. В первом случае вычет будет выплачен сразу за год, во втором — в течение определенного времени из заработной платы не будет удерживаться налог.

Рефинансирование кредита

Рефинансирование кредита — это оформление займа в другом банке с целью погашения действующей ссуды. Полученные средства направляются на выплату задолженности. Затем заемщик погашает новый кредит согласно графику.

Смысл данного метода заключается в получении выгоды за счет разницы ставок. Например, первый кредит предполагал уплату комиссии в размере 12 % годовых, а второй — 8 %.

Если до конца выплаты обязательств остается около половины срока, рекомендуется подобрать банк с выгодными условиями для рефинансирования. Оформив новую ссуду с более низкой процентной ставкой и погасив полученными средствами действующий кредит, заемщик может существенно сэкономить и снять с себя долговое обременение.

Оформление рефинансирования занимает много времени. Нужно вновь производить оценку недвижимости, собирать пакет документов, подтверждать платежеспособность заемщика. Поэтому, если до конца срока кредитования осталось немного времени, следует подумать о целесообразности рефинансирования. В большинстве таких случаев оно не оправдывает себя.

Читайте договор

Перед заключением договора следует внимательно ознакомиться со всеми его пунктами. Банк должен подробно расписать условия и порядок регулярного досрочного частичного погашения ипотеки. Если данная информация отсутствует, рекомендуется поинтересоваться у специалиста финансового учреждения о такой возможности.

Копите больше на первоначальный взнос

Если есть такая возможность, лучше не спешить с получением кредита. Рекомендуется накопить как можно больше денег на первоначальный взнос. Чем меньше сумма кредита, тем меньше переплата.

В данной ситуации следует взвешивать все обстоятельства. Если во время накопления средств приходится арендовать жилье и вносить за него плату, рекомендуется подумать о целесообразности такой траты времени и денег. Лучше заняться сбором документов и оформлением кредита.

При покупке квартиры просите скидку

Многие продавцы готовы предоставить скидку в размере 5–10 % от стоимости недвижимости, чтобы быстрее ее продать. Даже если это не озвучивается напрямую, следует об этом поговорить.

Сначала купите квартиру поменьше

Данный способ улучшения жилищных условий подходит тем, кто способен действовать не спеша. Сначала следует оформить ипотеку на приобретение небольшой квартиры. После выплаты кредита можно ее продать и купить более просторное жилье. Деньги, вырученные за реализацию квартиры, рекомендуется использовать для уплаты первоначального взноса. Таким образом сумма ипотеки уменьшится, и ее можно будет быстро погасить.

Выберите банк с минимальной ставкой по ипотеке

Многие молодые семьи предпочитают покупать жилье в новостройках. Застройщики имеют аккредитацию в нескольких банках. Прежде чем оформлять ипотеку, рекомендуется ознакомиться с условиями каждого из них и выбрать вариант с наименьшей процентной ставкой.

При покупке жилья на вторичном рынке рекомендуется ознакомиться с предложениями всех финансовых учреждений.

Сделайте платежи удобными

Процедура досрочного погашения ипотеки занимает много времени. Нужно каждый раз при внесении платежа писать заявление с просьбой списать переплату в счет досрочной уплаты обязательств. Заемщик вынужден идти в банк, вносить наличные на кредитный счет и оставлять заявку, составленную в письменной форме. Это влечет за собой издержки на оплату транзакций.

Чтобы облегчить задачу и сэкономить на комиссии, рекомендуется привязать зарплатную карту, оформленную в отделении кредитора, к ипотечному счету. Ежемесячно на карточку будет поступать зарплата. Если ежемесячный оборот средств на счете превышает 10 тыс. руб., плата за обслуживание не взимается.

Заявление на досрочное погашение ипотеки можно ежемесячно оформлять в мобильном приложении. Это займет минимум времени — не больше минуты.

Сдавайте жилье

Если жилищные условия заемщика позволяют, рекомендуется сдавать недвижимость в аренду. Это может стать источником стабильного дохода. Полученные средства можно направить на погашение кредита.

Необязательно сдавать в аренду всю квартиру. Можно использовать для этого одну комнату. Если нет возможности предоставить жилье в аренду надолго, можно сдавать его периодически, например в выходные дни или во время отпуска.

Обычно банки требуют, чтобы заемщик уведомлял их о заселении новых лиц в объект ипотеки. Без разрешения кредитора сдавать в аренду залоговое имущество запрещено. Но на практике банки не предъявляют претензий к заемщику при выявлении факта данного нарушения. Главным показателем для них является полнота и своевременность выполнения обязательств по ссуде.

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

По мнению потребителей ипотечное кредитование имеет как преимущества, так и недостатки.

1. Наличие собственной жилой площади. Длительно снимать квартиру на условиях аренды невыгодно. Ипотека позволяет вкладывать деньги в собственную недвижимость. Приобрести жилье, используя только собственные средства, для большинства граждан затруднительно. Быстро накопить такую крупную сумму почти невозможно. Если понемногу откладывать сбережения на протяжении длительного времени, деньги могут обесцениться.
2. Возможность приобрести жилье в любое самое подходящее время. Если на данный момент обстоятельства складываются наилучшим образом — ставка по кредитам минимальная и цены на недвижимость значительно снизились, ипотека позволит не упустить момент и выгодно приобрести жилье.

1. Длительный срок уплаты. Заемщик вынужден погашать задолженность и экономно расходовать собственные средства более 10 лет. Это не может не повлиять на качество его жизни. С психологической точки зрения многие заемщики воспринимают данное обязательство в качестве рабства.
2. Высокая процентная ставка. Комиссия за пользование ипотечными средствами в России установлена на уровне, в 2 раза превышающем значение данного показателя в Европе. Высокая ставка влечет за собой большие переплаты по кредиту.
3. Риск потери права собственности на недвижимость. До момента погашения задолженности залоговое имущество, в данном случае это объект ипотеки, не принадлежит в полной мере заемщику. В случае неуплаты обязательств по ссуде банк имеет право подать иск в суд и реализовать недвижимость с целью возмещения убытков.
4. Трудности оформления. Чтобы получить заем, нужно соответствовать всем требованиям банка, предъявляемым по отношению к клиентам и недвижимости. Большое внимание уделяется кредитной истории потенциального заемщика. Процедура оформления ипотеки продолжительная и затратная.
5. Дополнительные расходы. Затраты на страховку и оценку залогового имущества увеличивают стоимость ипотеки.

Принимая решение об оформлении ипотеки, необходимо взвесить все возможные риски. Не рекомендуется обременять себя обязательствами при отсутствии стабильного дохода или наличии кредитной нагрузки по другим действующим займам. При данных обстоятельствах погасить ипотеку досрочно будет невозможно. Кроме того, возрастает риск возникновения серьезных финансовых затруднений, вплоть до дефолта.

Не рекомендуется оформлять ипотеку и в период экономической нестабильности страны. При таких условиях велика вероятность банкротства застройщика. Компания может разориться. В таком случае сдача объекта будет отложена на неопределенный срок.