Досрочное погашение ипотеки
Ипотека — это форма долгосрочного кредитования, в рамках которой банк предоставляет заем на покупку, строительство или ремонт недвижимости. Отличительная черта ипотеки состоит в том, что приобретенная недвижимость (например, квартира, дом или земельный участок) служит залогом. При невыполнении заемщиком своих обязательств банк вправе реализовать залог для покрытия долга.
Хотя ипотека чаще всего используется для приобретения жилья, её цель может включать также строительство или капитальный ремонт. Ввиду значительного размера и продолжительного срока кредита, ипотека предоставляет возможность многим семьям решить жилищные вопросы. Процесс оформления ипотеки требует заключения кредитного договора, где оговорены условия займа и процентные ставки, и договора об ипотеке, который определяет порядок использования залоговой недвижимости и права банка в случае просрочки платежей.
Как вносятся платежи по ипотеке?
Дифференцированные платежи. При таком способе погашения каждый месяц выплачивается фиксированная часть основного долга вместе с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму кредита. В результате ежемесячный платеж постепенно уменьшается, так как проценты рассчитываются на сокращающийся остаток долга. Этот метод позволяет снизить общую переплату по процентам, но требует готовности к более высоким начальным платежам.
Аннуитетные платежи. Способ предполагает равные выплаты в течение всего срока кредита: сумма ежемесячного платежа не меняется. В каждом платеже со временем увеличивается доля основного долга, а доля процентов — уменьшается. Основным недостатком является более высокая сумма переплаты по процентам в сравнении с дифференцированными платежами.
Каким бывает досрочное погашение?
Досрочное погашение кредита бывает двух видов — полное и частичное. Полное досрочное погашение предполагает погашение всей оставшейся суммы кредита, освобождая заемщика от всех процентов и уменьшая общую стоимость кредита. Это отличный вариант для тех, кто обладает необходимыми средствами и хочет быстрее избавиться от долговых обязательств. Важное преимущество заключается в снятии всех ограничений на залоговое имущество, в результате чего владелец может свободно распоряжаться, продавать или сдавать его в аренду, не обращаясь за разрешением банка.
Частичное досрочное предполагает внесение суммы больше, чем необходимо в качестве ежемесячного платежа. Вариант подходит для тех заемщиков, которые хотят сократить расходы на проценты, но не готовы закрыть кредит сразу. В этом случае клиент может выбрать между уменьшением срока кредитования или сокращением размера ежемесячных платежей.
Особенности досрочного погашения
С полным досрочным погашением всё понятно - если у вас есть сумма, которой достаточно для выплаты долга, просто внесите ее на счет. А вот с досрочным частичным погашением есть особенности:
-
Сокращение срока кредита. Наиболее выгодным способом минимизации переплат является сокращение общего срока кредитования. При этом подходе большая часть ежемесячного платежа направляется на уменьшение основного долга, а это приводит к снижению начисляемых процентов. Такой способ позволяет значительно уменьшить итоговую переплату по кредиту.
-
Снижение размера ежемесячных платежей. Данный вариант позволяет уменьшить нагрузку, распределяя остаток основного долга на оставшийся период кредита. В результате ежемесячные выплаты становятся меньше и выплачивать их удобнее. Однако важно учитывать, что при этом способе в начале выплаты основная часть платежей уходит на покрытие процентов.
-
Комбинированный подход. Этот метод предполагает чередование сокращения срока кредита и уменьшения ежемесячных платежей. Такой подход требует планирования бюджета, но позволяет существенно снизить и срок кредитования, и общую переплату, если периодически вносить крупные дополнительные платежи.
Где взять деньги для досрочного погашения ипотеки?
-
Использование материнского капитала. Если у вас есть право на материнский капитал, эти средства можно направить на погашение части ипотеки, будь то начальный взнос или уменьшение основного долга по текущему кредиту. Важно уведомить об этом банк и Пенсионный фонд.
-
Государственные субсидии для многодетных семей. При наличии троих и более детей, из которых один родился после 1 января 2019 года, вы можете получить субсидию на погашение ипотечного долга. Средства можно направить на основной долг по ипотеке при условии, что кредит был получен для приобретения готового жилья или участка под строительство.
-
Налоговый вычет по ипотеке. Вернуть часть уплаченных налогов на доходы можно с помощью налогового вычета. Максимальная сумма вычета за покупку квартиры составляет 260 тысяч рублей, а за проценты по ипотеке — до 390 тысяч рублей. Подать декларацию 3-НДФЛ можно после оформления права собственности с начала следующего года.
-
Личные накопления. Одним из надежных способов уменьшить ипотечные обязательства остается использование личных сбережений.
-
Дополнительный заработок. Получение дополнительного дохода может быть отличным источником средств для выплаты ипотеки. Найдите временную подработку, фриланс. Если вы - ИП, то дополнительные доходы также можете направить на выплату долга.
-
Продажа активов. Реализация имущества, которое не критично для вашего повседневного комфорта, например, второго автомобиля, бытовой техники или других ценностей, позволит погасить досрочно ипотечный кредит.
Ошибки заемщиков при досрочном погашении
Игнорирование возможности досрочного погашения — распространенная ошибка среди заемщиков. Часто, имея свободные средства, люди предпочитают направить их на личные нужды, не рассматривая вариант уменьшения ипотечного долга. Между тем, такие дополнительные платежи помогают сократить сумму начисленных процентов и быстрее освободиться от долговых обязательств.
Также важно уделять внимание соблюдению графика платежей. Особенно это актуально, если была внесена крупная сумма на досрочное погашение, так как изменения могут потребовать корректировок в расчетах. Пропуск очередного платежа из-за отсутствия средств на счете может привести к штрафам и ухудшить кредитную историю.
Нередко заемщики вносят крупные платежи в случайные периоды, не согласовывая их с графиком начисления процентов. Это снижает эффективность таких платежей, поскольку банк продолжает начислять проценты на остаток долга. Регулярные небольшие внесения средств оказываются выгоднее, так как позволяют чаще уменьшать основную сумму долга и, соответственно, проценты.
Некоторые заемщики предпочитают копить крупные суммы для последующих крупных взносов, но небольшие частые платежи, как уже было сказано, могут быть более выгодными. Уменьшая долг регулярными выплатами, заемщики сокращают проценты и быстрее уменьшают общую задолженность. Такой способ намного эффективнее, чем хранить значительные суммы на депозите.
Отсутствие денежного резерва — еще одна критическая ошибка. Наличие финансовой подушки, способной покрыть несколько ежемесячных платежей, помогает избежать просрочек в случае непредвиденных ситуаций. Такой резерв обеспечивает стабильность, особенно если возникают трудности, и защищает от возможных штрафов за просрочку платежей.
Зачем досрочно гасить ипотеку?
-
Полная свобода в распоряжении недвижимостью. Пока жилье в залоге у банка, возможности продать или подарить его ограничены. С погашением кредита все юридические барьеры исчезают, и вы получаете полное право распоряжаться имуществом.
-
Снижение финансового давления. Жизненные обстоятельства, например, рождение детей, ухудшение здоровья или развод, могут затруднить ежемесячные выплаты по ипотеке. Досрочное погашение освобождает от долговой нагрузки, помогая сохранить стабильное финансовое положение.
-
Экономия на процентах. Чем быстрее выплачена ипотека, тем меньше будет сумма переплаты по процентам, особенно если ставка была высокой. Досрочное погашение может значительно сократить общие расходы по кредиту.
-
Психологический комфорт. Ипотечный долг часто вызывает беспокойство и стресс. Полное погашение позволяет ощутить независимость и улучшить качество жизни.
-
Повышение кредитного рейтинга. Выполнение кредитных обязательств до окончания срока положительно влияет на КИ, улучшая ваш рейтинг и облегчая получение новых займов на выгодных условиях.
-
Освобождение средств для других целей. Освободившись от ежемесячных ипотечных выплат, вы можете направить деньги на образование детей, инвестиции, путешествия или покупку второго жилья.
Часто задаваемые вопросы
В каких случаях банк может потребовать погасить ипотеку досрочно?
Сокрытие информации о правах третьих лиц на заложенное имущество. Если при оформлении кредита заемщик не сообщил банку о наличии других прав на недвижимость, это станет основанием для досрочного погашения.
Нарушение условий использования недвижимости. Проведение несогласованных с банком ремонтов или перепланировок, которые могут повредить имущество или снизить его стоимость, также может привести к требованию досрочного закрытия кредита.
Отсутствие страхования заложенного имущества. Если заемщик не оформил страховку на недвижимость, банк может потребовать досрочного погашения кредита, так как отсутствие страховки повышает риск убытков для кредитора.
Ограничение доступа. Отказ заемщика допустить представителей банка для осмотра недвижимости может вызвать у банка сомнения в ее состоянии. Банк будет иметь полное право потребовать досрочное закрытие кредита.
Распоряжение залогом без разрешения. Продажа, дарение или передача заложенной недвижимости без согласия банка считается нарушением условий договора.
Использование недвижимости в качестве залога для других кредитов. Передача заложенной квартиры или дома другому кредитору без согласования с банком также нарушает договор.
Можно ли погасить ипотечный кредит материнским капиталом досрочно?
Ипотеку можно досрочно погасить как собственными средствами, так и с использованием материнского капитала или субсидии для многодетных семей — полностью или частично. При использовании материнского капитала сумма ежемесячного платежа уменьшается, но возможность сокращения срока кредитования в данном случае не предусмотрена (такое условия есть во многих банках). Для погашения ипотеки с применением материнского капитала, помимо заявления в банк, необходимо предоставить документы в Социальный фонд России (СФР) для перевода средств на счет кредита. Подать заявление можно удаленно через сайт СФР или портал госуслуг.
Будет ли возвращена страховка при досрочном погашении?
При досрочном погашении ипотечного кредита возможно вернуть часть страховой премии, но это зависит от условий договора и политики страховой компании. Если кредит полностью закрыт, заемщик вправе обратиться в компанию с просьбой о возврате неиспользованной части страховой премии. Эта сумма обычно рассчитывается пропорционально дням, оставшимся до конца действия полиса. Компания обязана обработать заявление и вернуть средства в течение семи рабочих дней, но сумма к возврату будет меньше, если большая часть страхового периода уже прошла к моменту погашения кредита.
При частичном досрочном погашении возможна экономия на страховых расходах, так как оставшийся долг уменьшится, и страховка на следующий год может стать дешевле. Закон предписывает кредиторов и страховщиков пересматривать условия страхования, если погашено более 30% основного долга, однако многие компании ежегодно автоматически корректируют стоимость страховки в зависимости от остатка по кредиту.
Поможет ли рефинансирование быстрее погасить долг?
Рефинансирование ипотечного кредита может стать эффективным способом для ускоренного погашения долга, но его преимущества зависят от ряда условий. Суть рефинансирования заключается в замене текущего кредита на новый с более выгодной процентной ставкой. Например, если изначальный процент был 25%, а новый предлагается под 22%, это поможет снизить ежемесячные выплаты и уменьшить общую сумму переплаты по кредиту.
Снижение ставки через рефинансирование позволяет направить большую часть ежемесячного платежа на погашение основного долга, а не на проценты. В результате, если вы сохраните прежний размер ежемесячного платежа, то переплатите в итоге за ипотеку меньше, а задолженность будет погашаться быстрее.
Однако важно учитывать, что рефинансирование предполагает дополнительные расходы: оценку недвижимости, сбор и проверку документов, возможные комиссии за оформление нового кредита и другие сопутствующие затраты. Эти издержки могут сократить общую экономию, получаемую от более низкой процентной ставки.
