Рефинансирование ипотеки

Когда ставки по ипотеке снижаются, большинство заемщиков, которые имеют кредит по повышенным ставкам, чувствуют себя некомфортно. На помощь в такой ситуации придет рефинансирование ипотечного займа. Грамотное рефинансирование поможет снизить ставку не менее чем на 1–2 %. Если такого снижения не происходит, значит, рефинансирование бесполезно.

Как рефинансировать ипотеку?

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки – это изменение действующего договора или заключение нового с целью улучшения условий кредитования для заемщика. Цели могут быть разными: изменение срока договора, снижение процентной ставки, изменение суммы ежемесячного платежа.

Чаще всего рефинансирование проводят для снижения процентной ставки. На сегодняшний день увеличивается число предложений по рефинансированию от различных банков.

Чтобы рефинансировать ипотеку, необходимо внимательно подобрать банк, который предложит подходящую программу. Банк, в котором изначально брали ипотеку, может не согласиться на рефинансирование, поскольку это значительные изменения предыдущих условий договора.

Как понять, что рефинансирование тебе действительно выгодно?

Чтобы понять, получит ли заемщик выгоду от рефинансирования, следует оценить два компонента:

  • насколько произошло снижение ежемесячного платежа;
  • снижение общей суммы переплаты по кредиту – зависит от периода, который остался до конца погашения кредитных обязательств.

Как показывает практика, если ипотеку рефинансировать в первые два года, то в среднем можно сэкономить не меньше 100 тысяч рублей.

Обязан ли банк рефинансировать своего заемщика?

Даже если для новых претендентов на ипотеку условия более выгодные, банк все же не обязан рефинансировать уже имеющиеся кредиты. По имеющимся документам считается, что рефинансирование предполагает ухудшение платежеспособности заемщика, а значит, и ухудшение категории качества кредита. Поэтому чаще всего имеет смысл обращаться в сторонний банк для оформления договора рефинансирования.

Важно! Если рефинансировать кредит соглашается собственный банк, где изначально оформлялась ипотека, то это не в полной мере рефинансирование. Этот процесс именуется реструктуризацией долга. Соглашаются на него далеко не все банки, но для заемщика это выгодный процесс.

Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку?

Алгоритм действий прост:

  1. Найти подходящий банк. С этим лучше не торопиться, внимательно изучая предложения и выбирая выгодный вариант с максимальной возможностью сэкономить.
  2. Подать заявку на рефинансирование ипотечного займа.
  3. Собрать все необходимые документы.
  4. Погасить предыдущий долг и выкупить квартиру.
  5. Снять и наложить обременение на недвижимость.

Процесс переоформления может занять несколько месяцев, но затем платить придется меньше.

Важно! При поиске подходящего банка нужно обращать внимание на процентную ставку. Если в предложении указано «от 10 %», это значит, что под 10 % рефинансирование получат лишь те, кому приходит зарплата на карту данного банка и кто согласится на страхование жизни и квартиры. В остальных случаях ставка будет выше.

Как оформить рефинансирование?

После того как заемщик определился с банком, необходимо заняться непосредственно оформлением рефинансирования.

Подать заявление на рефинансирование и получить решение банка

В первую очередь необходимо заполнить заявку. Это своеобразное резюме или анкета претендента на кредит. После ознакомления с такой заявкой банк решает, стоит ли давать клиенту в долг, какая у него кредитная история и доход. Больше половины успеха при рефинансировании, как и при любом виде кредитования, зависит от грамотно заполненной заявки.

Важно! При оформлении рефинансирования банк помимо общей истории кредитования оценивает еще и как человек выполнял обязательства перед предыдущим кредитором по ипотеке, которую сейчас рефинансирует.

При наличии просрочек или различных проблем в старом банке, в рефинансировании могут отказать.

Подать документы на недвижимость в банк

Поскольку квартира попадает банку в залог, он должен собрать максимальную информацию о данном объекте недвижимости. Банк изучает, не относится ли дом к аварийному жилью, не является ли его стоимость искусственно заниженной, а также действительно ли клиент банка приобретал данный объект недвижимости. В качестве документов кредитору от заемщика требуются следующие документы:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • свидетельство о собственности;
  • кредитный договор;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • график платежей;
  • договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
  • бумага, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • справка об остатке ссудного долга.

Расходы на оформление рефинансирования составляют до 40 тысяч рублей. Если банк начнет сомневаться в правильности оценки квартиры, то понадобится вызвать оценщика и оплатить его услуги.

Получить кредит на рефинансирование

После многочисленных проверок и уточнений банк принимает решение. Если оно положительное, то заемщику выдадут деньги наличными или перечислят на счет. Но чаще всего происходит по-другому: новый банк просто перечисляет деньги на счет старого банка и сам закрывает кредит.

Погасить ипотеку в другом банке

После подписания документов о рефинансировании необходимо подойти в первоначальный банк и погасить ипотеку, а затем объявить им о выкупе недвижимости, которая находится у них под обременением по прежнему договору.

Важно! Пока клиент будет собирать документы и договариваться, проценты по ипотеке от прежнего банка еще будут набегать. Поэтому следует подготовиться к наличию небольшой разницы (до 10 тысяч рублей) между суммой, которую дадут на рефинансирование и тем, что на момент расчета будет должен заемщик.

Снять обременение с жилья в Росреестре

После погашения ипотеки следует снять обременение на недвижимость в Росреестре. Ипотечное кредитование – это целевой вид кредита, при котором купленная квартира остается под обременением у банка до момента полного с ним расчета.

После того как вы рассчитались с прежним банком, с недвижимости можно снять обременение, чтобы передать ее в залог новому банку. Необходимо в первую очередь обратиться к прежнему банку с просьбой, чтобы они выдали закладную с пометкой об исполнении обязательств.

Готовят закладную обычно в течение месяца. Затем в МФЦ можно отправиться с сотрудником нового банка и написать сразу два заявления: на снятие обременения и наложение нового обременения. Уже через неделю квартира перейдет в залог банку, где оформлено рефинансирование.

Заключить договор об ипотеке

С новым банком также заключается договор об ипотечном кредитовании, а квартира переходит в залог банку до момента расчета по данному кредиту. Как и при подписании любого договора, необходимо внимательно ознакомиться с условиями, а также со всеми пунктами, написанными мелким шрифтом.

Требования к рефинансируемым кредитам

Чтобы рефинансирование было проведено успешно, существуют определенные требования, которые банковские учреждения предъявляют к таким ипотекам. Прежний кредит должен отвечать следующим условиям:

  1. Срок оформления первоначальной ипотеки должен быть не меньше 6 месяцев назад. В редких банках не меньше 3 месяцев. Также до конца действия кредитного договора должно быть не меньше трех месяцев.
  2. Список документов, которые нужно представить:
  • справка о нынешнем состоянии кредита, какая сумма нужна для его досрочного погашения;
  • документы с полными характеристиками кредита, его сроками, графиком платежей, суммой переплаты;
  • справка о том, как заемщик выплачивал кредит, не было ли просрочек и прочих нюансов;
  • справка о том, что банк согласен на досрочное погашение или заявление о досрочном погашении с указанной суммой;
  • реквизиты счета, куда необходимо перечислить деньги для закрытия кредита.

Только после представления всех документов и оценки деталей ипотеки в конкретном банке новые кредиторы могут дать решение об одобрении рефинансирования.

Важно! Специалисты советуют не ввязываться в рефинансирование, если вы уже отдали больше 50 % ипотеки, поскольку с аннуитетной системой платежей это не выгодно.

Требования к заемщику

К заемщику также есть определенные требования:

  1. Положительная кредитная история. Доход с рефинансирования будет для банка небольшим. Поэтому важно минимизировать риски и выдать деньги благонадежному гражданину, который сможет вернуть все вовремя и будет выполнять условия договора.
  2. Возрастные ограничения. По ипотечному кредиту они чаще всего начинаются с 21 года, иногда с 23.
  3. Наличие справки о доходах. Хотя есть предложения, где справка 2-НДФЛ не является обязательной, но тогда придется предъявить другие документы, подтверждающие доход: наличие авто, другой недвижимости.
  4. Прописка и проживание. В большинстве случаев рефинансирование оказывается гражданам, которые прописаны и проживают в регионе, где есть представительства данного банка.

Также встречаются требования, по которым заемщик должен проживать по месту прописки, указанной в паспорте.

Как сэкономить на рефинансировании своей ипотеки?

Чтобы рефинансировать ипотеку с выгодой, необходимо учитывать несколько наиболее важных нюансов:

  1. Новый банк должен полностью соответствовать целям рефинансирования, по процентной ставке, срокам, ежемесячным платежам и размеру переплаты.
  2. Информацию в анкете нужно указывать достоверную, чтобы не пришлось сталкиваться с отказом.
  3. Необходимо подсчитать все расходы на оформление сделки, чтобы они не превысили предполагаемый доход.
  4. Во время процесса оформления рефинансирования следует платить за ипотеку, страховку и вовремя оплачивать все коммунальные услуги.

Чтобы в будущем не столкнуться с проблемами, следует у старого банка взять справку, что ипотека полностью погашена.

По каким причинам заемщику могут отказать в рефинансировании ипотеки?

Отказ может последовать по тем же причинам, по которым отказывают в большинстве случаев по заявкам на крупные кредиты. В первую очередь проверяют, насколько заемщик платежеспособен. Но самым главным условием является отсутствие просрочек по данному кредиту у прежнего кредитора.

Чтобы новый заем выдали на выгодных условиях, понадобится хорошая кредитная история. Еще одна причина для отказа – несоответствие объекта требованиям нового кредитора.

Также не получится рефинансировать квартиру, которая была приобретена в браке, если на то нет согласия второго супруга.

Важно! При заполнении анкеты необходимо быть очень внимательным, поскольку даже простая ошибка может послужить поводом для отказа в рефинансировании.

Обязательно ли оформлять новую страховку?

Этот вопрос не имеет точного ответа и зависит от следующих параметров: условия договора, политика банка, политика страховой компании. Стоимость страховки составляет до 1,5 % от стоимости недвижимости. Конкретная сумма зависит от возраста плательщика, объекта, а также от рода занятий.

Если при рефинансировании меняется страховщик, то и вся система выплат также изменяется.

Но есть случаи, когда этой статьи расходов удается избежать. Например, если страховщик аккредитован новым банком и в условиях договора прописано, что можно менять выгодоприобретателя в случае наступления страхового случая.

Также можно после получения рефинансирования в течение 5 дней подать заявление об отказе от услуг добровольного страхования. Но в таком случае снизится лояльность банка по отношению к заемщику, и это может сказаться на всех отношениях в будущем.

Придется ли что-то доплачивать за рефинансирование?

Если получится договориться о рефинансировании в собственном банке, где изначально был заключен договор ипотеки, то доплачивать не придется. А вот при оформлении рефинансирования в другом кредитном учреждении придется тратить дополнительные средства.

Доплачивать придется за сбор документов, в который будет включена оценка недвижимости, а также госпошлина за оформление новой ипотеки.

Плюс придется уплатить нотариальные сборы и пакет документов о задолженности и ее погашении, которые выдает старый банк. Ну и переоформление страховки – это отдельная статья расходов.

Может ли банк-кредитор не дать заемщику рефинансироваться в другом банке?

Все зависит от первоначального договора ипотеки, который заключается между банком и заемщиком. Некоторые кредитные учреждения указывают в договоре запрет на последующую ипотеку того же имущества. Если же такого запрета в договоре нет, то можно смело обращаться к новому банку за более выгодным предложением.

Но и здесь бывают ограничения. Прежний банк часто затягивает процесс рассмотрения заявления, а заемщик повлиять и ускорить это не может.

Важно! Поскольку сам процесс рефинансирования нельзя назвать быстрым, то следует учитывать, что в момент переоформления залога для заемщика действует более высокая ставка. При этом требования к платежеспособности будут выше, если залог будут переносить с отсрочкой.

По прогнозам аналитиков, 2020 год станет бумом рефинансирования. Этот вид кредитования люди используют в целях улучшения условий уже имеющихся кредитов, в том числе и ипотеки. Чтобы процесс рефинансирования стал по-настоящему изменением в лучшую сторону, следует внимательно подобрать банк, а также просчитать все предлагаемые условия.

Если разница составит меньше 1,5 %, то не стоит рефинансировать кредит и тратить на него силы, деньги и время. Конечно, оптимальный вариант при трудностях – реструктурировать ипотеку в своем банке. Но кредитные учреждения далеко не всегда согласны на такие условия.


06.05.2020 09:21165
Назад
Последнее
Категории