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Calculadora de hipotecas

Calculadora de hipotecas en línea en 2022. ¿Cómo calcular la hipoteca usted mismo? ¿Cómo usar la calculadora de hipotecas? Condiciones de préstamo. ¿Qué se puede averiguar con una calculadora de hipotecas?

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Qué es un simulador hipotecario o calculadora de hipotecas?

Antes de contratar una hipoteca es fundamental calcular el valor de las cuotas mensuales.

Es un herramienta digital que le permite al usuario a calcular de manera aproximada condiciones de su posible préstamo hipotecario: compara varios productos de características similares o aproximadas, proyecta el comportamiento de su hipoteca en un escenario económico distinto al actual y estima los límites probables de variación de las cuotas mensuales (la cuota hipotecaria puede ser fija, variable o mixta) en función del comportamiento histórico de los índices de referencia, simula gastos asociados (los costes de gestoría, notaría, impuestos).

Simulaciones se realizan sin documentación inicial y de forma gratuita y pueden realizarse desde smartphone, tablet u ordenador.

Como funciona

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) define en su página web en qué consisten estos simuladores: nos permiten "calcular las condiciones de un préstamo hipotecario, comparar varios productos de características semejantes, además de proyectar el comportamiento de su préstamo hipotecario en un escenario económico distinto al actual".

La calculadora de la Asociación Hipotecaria Española permite realizar estimaciones sobre plazo, importe, tipo de interés y cuota mensual a pagar, de un préstamo hipotecario, para facilitar la elección del que mejor se adapte a las necesidades del hipotecado, entre la amplia gama de posibilidades que le ofrece el mercado. 

Uno debe indicar los valores para tres de las cuatro variables, y hacer un clic correspondiente a la variable que desea conocer.

Después hay que indicar si el plazo de amortización se expresa en meses o en años e indicar si el tipo de interés es variable o fijo.

Otras opciones para introducir en el formulario pueden incluir si uno es ya un cliente de un banco en cuyo sitio web prueba el simulador de hipotecas, que tipo de vivienda quiere comprar (nueva o de segunda mano), si será su vivienda habitual o segunda vivienda o inversión, cuántos titulares tendrá la hipoteca, ingresos mensuales (si la hipoteca tiene dos titulares, hay que sumar ingresos).

La capacidad de pago del solicitante es un aspecto sin duda muy importante es ya que tanto la entidad como el cliente deben procurar que la cuota mensual de amortización no supere un determinado porcentaje sobre sus ingresos mensuales netos, de modo que al haber pagado la cuota el cliente disponga de un nivel de ingresos suficiente para atender los gastos habituales de su familia y hogar. Para calcular la capacidad de pago del solicitante, la entidad de crédito tendrá en cuenta, además de los ingresos (netos de impuestos y otras deudas), su historial crediticio —para asegurarse de que no hay situaciones de impago—, junto a su capacidad de generación de recursos. Para ello, se valorarán, entre otros: la edad, el estado civil, el número de miembros de la unidad familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, la antigüedad en el trabajo y en la ciudad de residencia, etc.

La suma del plazo y edad del solicitante (o la del menor de los titulares con ingresos) debe ser inferior a 70 años. El plazo de amortización de un préstamo hipotecario varía según el tipo de hipoteca. Mientras que el plazo máximo para pagar una hipoteca fija es 30 años, el de una hipoteca variable sube hasta los 40 años (siempre que se cumplan unas condiciones). En ambos casos, el plazo mínimo en el mercado para pagar el préstamo hipotecario es de 10 años. En algunos bancos plazos de devolución varían si la hipoteca se solicita para la vivienda habitual o segunda residencia o inversión. A base de los ingresos introducidos el simulador indica qué cuota es la que recomienda el Banco de España para que el pague mensualmente sin retrasos.

Bancos permiten solicitar hasta el 70%-80% del valor de la vivienda y proponen precios personalizados para los que trabajan en la administración pública. Hay bancos que pueden conceder hipotecas de más del 80% si la situación económica del solicitante es muy buena, pero no es lo habitual. Los 20-30% generalmente el comprador debe entregar como primer pago o “entrada”. También es posible obtener una hipoteca 100% del valor de la propiedad. En este segundo caso es esencial demostrar solvencia y estabilidad económica disponiendo de otra vivienda en propiedad y/o avalistas de la operación que también demuestren ser altamente solvente será muy importante para obtener el préstamo.

Además, resultados de la simulación pueden depender de la provincia donde está la vivienda potencial y si la nómina del solicitante está domiciliada en el banco donde piensa pedir hipoteca. Generalmente, las variables sobre las que actúa el simulador para calcular una hipoteca online son el importe del préstamo hipotecario (cantidad que te prestará el banco según el precio de la casa), el plazo y el tipo de interés. Para realizar un cálculo de la cuota mensual se aplica una fórmula que utiliza importe total del préstamo, interés anual dividido entre 12 en el caso de que la hipoteca se pague de forma mensual y el número total de plazos en que se devolverá el préstamo.

Tradicionalmente, para el cálculo de las referidas cuotas se ha utilizado el método de amortización francés, un sistema de amortización en cuotas constantes en el que durante los primeros años se paga una mayor cantidad de intereses que de capital y en los últimos años se paga más capital que intereses.

Una vez nos enviada la simulación, un gestor del banco analizará el caso, ofrecerá un precio personalizado según el perfil y le acompañara al cliente hasta que firme la compra del piso o casa. Para los usuarios que envían su simulación para recibir una llamada o propuesta hipotecaria del banco el sitio web pedirá aceptar los Términos y Condiciones y Política de Privacidad.

Durante el uso de la calculadora el usuario puede referirse al chat en línea del banco para preguntas rápidas.

Algunos sitios web proponen enviar al usuario su tabla de amortización para que sepa cuánto pagará cada mes durante toda la vida de su hipoteca. Esa tabla se compone a base de los datos indicados en la simuladora. También un usuario puede acceder a la representación gráfica de las diferentes opciones y descargarlas en Excel y pdf.

No obstante, la información que es resultado de estas simulaciones es meramente orientativa, por lo que los datos financieros reseñados pueden variar en el supuesto de solicitud y de concesión del préstamo por parte de cada entidad financiera. El objetivo de esta herramienta es orientar sobre el coste estimado dependiendo de los datos indicados por el usuario, y no supone en ningún caso una oferta contractual ni la aprobación de la operación por las entidades financieras. No lleva ningún compromiso o vínculo jurídico-legal. Entonces, para los que planifican hipoteca próximo paso será referirse personalmente al banco.

Para sus clientes recurrentes bancos proponen simular su hipoteca en el área personal o aplicación móvil para que la simulación sea aún más personalizada y rápida y tome en consideración el historial del usuario con ese banco.

Unos recursos financieros o sitios web ponen opiniones de otros usuarios sobre cada entidad bancaria y su productos.

En adición a calculadora de compra en algunas recursos online se propone calculadora de refinanciación.

Préstamos a interés variables

En los préstamos hipotecarios a interés variable tan importante como conocer las cuotas de amortización inicial, es conocer las cuotas que eventualmente pudieran llegar a pagarse como consecuencia de una subida de los tipos de interés. Por eso, es conveniente que antes de decidirse a formalizar el préstamo conocer el impacto que la variación de los tipos de interés puede tener en el importe de la cuota.

Con una hipoteca a tipo variable uno puede optar a un plazo de amortización más largo, por lo que adquirir la vivienda que desea le resultará más fácil.

Cómo están sujetas a la variación del precio del dinero, con esta hipoteca se puede aprovechar las bajadas del euríbor. El tipo de interés de estos productos se actualiza cada seis o doce meses con el valor del euríbor. Además, un plazo de amortización más largo significa que el cliente pagará menos cada mes. En el caso de que sea a tipo de interés variable, se producen revisiones anuales con el objetivo de establecer una cuota según las variaciones que haya habido durante el año.

En junio de 2022 el índice euríbor más utilizado en España para calcular el tipo de interés en las hipotecas variables cerró con una subida, alcanzando un valor medio de 0,96% tras años en que se ha mantenido en valores negativos. Con esta subida este tipo de hipotecas se veían afectadas, esto hay que tomar en consideración al escoger entre hipoteca fija o variable: se encarece la cuota para hipotecas variables. En general, la entidad financiera revisa la cuota de forma automática y debe informarle al cliente con antelación de la modificación del tipo de interés y el importe de la nueva mensualidad.

Ejemplo de cálculo de cuota de hipoteca

Vamos a imaginar que el cliente ha contratado un préstamo hipotecario a tipo variable por valor de 150.000 euros a 20 años. El diferencial que le ofrece el banco es del 1,20% y el euríbor está en ese momento al 0,65%. Pues bien, la cuota mensual que le corresponde es de 625 + 11,56 = 636,56€. Ahora bien, si en la siguiente revisión el euríbor sube al 0,82%, la cuota mensual del préstamo hipotecario a pagar sería de 625 + 12,62 = 637,62€. Vamos a imaginar ahora que en la siguiente revisión el euríbor desciende hasta un valor del 0,43%: la cuota que debería pagar entonces sería de 625 +10,18 = 635,18€.

Hipoteca fija

Si uno quiere cubrirse de los riesgos de un incremento de los tipos de interés en el futuro, puede financiar la compra de su primera o segunda vivienda con una cuota que se mantendrá fija siempre. Así se asegura de que pagará el mismo importe desde el inicio hasta el fin de la amortización no importa si el euríbor a un año sube o baja.

Ejemplo de cálculo de cuota de hipoteca

Sin embargo, los intereses de la hipoteca serán más elevados y después irán disminuyendo hasta que terminen las amortizaciones. Para calcular el tipo de interés hay que hacer un cálculo especial: cantidad pendiente de amortización x tipo de interés/12.

Por ejemplo, imaginamos que uno tiens una hipoteca de tipo fijo al 2% de 200.000 euros a 25 años. El cálculo sería:

Así hasta 300 cuotas y restando a lo que queda por amortizar los intereses.

Hipoteca mixta

Durante los primeros 10 años la cuota permanece siempre fija y conocida al inicio.

A partir de entonces, se actualiza anualmente con el euríbor vigente. Consiste en una combinación de los dos anteriores, que se basa en que durante los primeros años se paga una cuota fija, que pasa a ser variable al cabo del tiempo tomando como referencia, una vez más, el euríbor.

Hipoteca Autopromotor

Financia la construcción de tu vivienda unifamiliar. Hasta el 100% del presupuesto de obra y dos años de carencia de capital, sin superar el coste real de construcción y siempre limitado al 70% máximo del valor de reposición en el supuesto de construcción terminada.

Adquisición de local comercial

Permite adquirir un local para establecer un negocio con condiciones de financiación y menos comisiones para el crédito hipotecario.

Hipotecas para no residentes en España

Para los que residen fuera de España y están pensando en adquirir una vivienda vacacional en España.

Para que en general sirve un simulador de hipoteca

  1. Ayuda calcular si uno puede permitirle la casa que quiere. Si sabe cuánto le costará la hipoteca con la que financiará la compra de la vivienda que quiere, podrá hacer números para comprobar si, efectivamente, puede permitirle pagarla.

  2. Calcula la hipoteca de varios bancos y comparar su precio. Con simulador de hipotecas el usuario puede repetir el proceso de calcular la hipoteca cuantas veces quiera solo tiene que introducir diferentes valores y ajustar. De esta forma, podrá saber qué entidad le ofrece la mejor hipoteca, ajustada a su situación financiera. 

  3. Ayuda a solicitar ayuda a un intermediario hipotecario: un servicio de bróker o intermediario hipotecario que analizará el perfil y le ayudará a encontrar la mejor hipoteca.

  4. Esta herramienta también puede ayudar a comparar hipotecas de las distintas ofertas que realizan las entidades bancarias. De esta manera el cliente sabrá cuál es la mejor hipoteca para el, la que más se ajuste a sus necesidades y a su perfil financiero.

    No solo podrá utilizar el simulador de hipotecas antes de contratar su nueva hipoteca sino que también podrá utilizarlo para simular algunos cambios en las condiciones a lo largo del plazo de su hipoteca actual. Por ejemplo, si tiene pensado realizar una amortización parcial de la hipoteca puede usar la calculadora de hipotecas para saber si es más rentable reducir el plazo de la hipoteca o reducir la cuota mensual y conseguir mejorar sus condiciones.

Que se necesita para obtener la máxima bonificación de la hipoteca

En general, los bancos ofrecen un interés más bajo (bonificado) si el cliente mantiene contratados varios productos suyos durante toda la vida del préstamo. Es decir, que si no se suscriben esos productos o se cancelan en algún momento, el interés del préstamo subirá, con el correspondiente encarecimiento de las cuotas. Hay que tener en cuenta respecto a la bonificación es que los productos asociados a la hipoteca pueden encarecerse cada año: las primas de los seguros pueden subir en cada renovación, el banco puede aumentar las comisiones que cobra por sus cuentas, sus tarjetas o sus planes de pensiones, etc.

Para obtener la máxima bonificación del tipo de interés de la hipoteca es necesario tener los siguientes productos:

Tipos de calculadoras hipotecarias

A los que ya firmaron un préstamo hipotecario otros simuladores también los pueden interesar:

  1. Si uno plantea cambiar su hipoteca de banco para rebajar el interés o pasarse del tipo variable al fijo puede calcular el dinero que le vas a ahorrar con el simulador de subrogación o revisión. Ayuda calcular la revisión de la cuota de su hipoteca o préstamo de la forma más sencilla posible. El resultado reflejará cuál es la cuota que está pagando actualmente al interés marcado y debajo ofrece la nueva cuota que pagará con el cambio de interés aplicado a su préstamo.

  2. Si quiere cancelar registralmente su hipoteca, puede usar una calculadora de gastos de cancelación para saber cuánto le costará esta.

  3. Calculadora de gastos de la hipoteca - en esta calculadora se desglosan todos los gastos que un cliente tendrá al adquirir su nueva vivienda. Debe tener en cuenta que estos gastos se calculan sobre el valor de la hipoteca, por lo que suelen ser importes bastante elevados.

  4. En adición a calculadora de compra en algunas recursos online se propone calculadora de refinanciación.

  5. Además de entidades financieras y bancos un simulador de hipotecas propone Microsoft como un programa-plantilla a base de Excel. Ayuda calcular los pagos de un préstamo hipotecario usando la cantidad, la tasa y la duración, así como otras entradas opcionales.

  6. Existen numerosas aplicaciones móviles disponibles en Google Play o App Store para simular hipotecas para iOS y Android.

  7. La web de Economía del diario El País cuenta con su propio simulador de hipotecas integrado en su web. La calculadora toma por defecto el último dato diario del Euribor a 12 meses. Para un cálculo más exacto es preciso introducir el euríbor de referencia del último mes o del mes en el que se revisa la hipoteca.

Limitaciones del simulador de cuotas

Básicamente tales calculadores trabajan sin referencia a índices que oscilan con el tiempo:

  1. Posibles cambios de euríbor pueden beneficiar al prestatario o en contra hacer su hipoteca más cara. Mientras que la calculadora solo indica las cuotas mensuales a pagar hasta que llegue el momento de la revisión

  2. Calculadoras generalizadas (sin embargo, hay excepciones) no toman en consideración los gastos de bonificaciones

  3. Si al cliente amortiza su préstamo anticipadamente, pide una carencia o pacta una bajada o subida del interés con el banco, el precio de la hipoteca cambiará. Calculadora de hipotecas no considera esas modificaciones que se practiquen durante el contrato.

¿Cuánto voy a pagar al mes por mi hipoteca?

Para poder conocer las mensualidades de la hipoteca el solicitante debe aportar los siguientes datos: valor de compra de la vivienda, ahorros que va a aportar, plazo de pago, localización de la vivienda, tipo de vivienda (nueva o de segunda mano).

Una vez que facilite dichos datos el simulador de hipotecas calculará tales conceptos como cuánto dinero tendrá que pedirle al banco, qué porcentaje supone el préstamo que le concederá el banco respecto al valor de la vivienda, cuota mensual, cuánto dinero le costará la operación de compraventa de la vivienda - impuestos, notaría, registros de la propiedad, gestoria, tasación, IVA.

¿Es mejor una hipoteca fija o variable?

En las hipotecas fijas los costes de apertura suelen ser mayores que en las de tipo variable, con una hipoteca fija tenemos la tranquilidad y estabilidad de pagar siempre lo mismo, con una hipoteca de tipo variable tenemos la posibilidad de acabar pagando menos que con una de tipo fijo. Todo depende de las fluctuaciones de euríbor.

¿Puedo hacer uso de este simulador de hipoteca si el interés es variable?

Ningún simulador de hipoteca puede ofrecer una simulación exacta cuando intereses son variables. Esto se debe a que es imposible determinar el futuro valor del índice referencial. Simuladores realizan cálculos a partir del interés y en el caso de las hipotecas variables, cuyo tipo de interés varía según las fluctuaciones de euríbor, el cálculo de la cuota será aproximada.