Sean cuales sean sus objetivos, la compra o reparación del inmueble, el mercado ofrece una gran variedad de distintos tipos de negocios hipotecarios. Su formalización le obliga al prestatario a contraer determinados compromisos financieros. Para no equivocarse, es necesario estudiar minuciosamente qué es una hipoteca, bajo qué condiciones se puede formalizar y cuál es la opción idónea para su situación.
Concepto de hipoteca
La hipoteca supone una pignoración del inmueble de modo que se encuentre en posesión y usufructo del deudor. No obstante, en caso de que deudor incumpla sus obligaciones, el acreedor tiene derecho a comercializar este inmueble para recuperar la deuda.
A diferencia del crédito de consumo, el contrato de hipoteca debe inscribirse en el Registro de Bienes Inmuebles. Si el deudor incumple sus obligaciones, la causa se envía a los tribunales y el inmueble hipotecado al banco se revende.
Principales componentes de la hipoteca
- Capital: es la cantidad concedida por el banco para la adquisición del inmueble.
- Tipo: es el interés o la cantidad que se paga a la entidad bancaria por encima del crédito.
- Plazo de vencimiento de la hipoteca: periodo en el que el deudor debe liquidar toda la deuda.
Tipos de créditos hipotecarios
Los créditos hipotecarios pueden clasificarse según distintos criterios: el tipo de interés, la naturaleza de los pagos y el tipo de inmueble financiado. Examinemos las principales opciones.
En función del tipo de interés
- Hipoteca con tipo de interés fijo. Su cuantía se determina al celebrarse el contrato y se mantiene invariable durante todo el periodo de vencimiento del crédito hipotecario, sean cuales sean los cambios que se produzcan en la economía.
- Hipoteca con tipo de interés variable. Su rasgo particular consiste en que su tipo de interés varía una vez en un intervalo determinado: por ejemplo, cada tres o seis meses. La cuantía del pago mensual varía en función del cambio de este índice .
- Hipoteca con tipo de interés combinado. Un crédito de este tipo consiste en que el tipo inicial se fija por un periodo determinado (por ejemplo, por los cinco o diez primeros años); una vez expirado este plazo, el valor se reajusta.
En función de la cuantía de los pagos
- Sistema «francés» de liquidación del crédito. La cuantía total de los pagos mensuales no varía durante todo el periodo de crédito hipotecario, salvo los casos en los que la hipoteca se tome con tipo de interés variable o combinado.
- Si la hipoteca se toma con tipo de interés variable o combinado, la cuantía total de los pagos mensuales puede mantenerse fija. Sin embargo, lo que varía es el plazo de vencimiento de la deuda. Al aumentar el tipo de interés durante el reajuste, también aumenta el periodo en el que se debe liquidar el crédito. Si el tipo de interés resulta ser más pequeño que el tipo con el que se había tomado el crédito, el plazo de los pagos se reduce lógicamente.
- Hipoteca en la que sólo se pagan los intereses, o Interest-only-mortgage. La peculiaridad de este tipo de crédito hipotecario consiste en que los intereses se pagan mensualmente, mientras que la cuantía de la deuda principal se paga una vez expirado el crédito hipotecario; en caso contrario, el inmueble se vende.
- Aumento fijo de los pagos. La cuantía total de los pagos mensuales aumenta de un año para otro en un tanto por ciento determinado. De este modo, la cuantía de los pagos mensuales al principio de la hipoteca es más pequeño que al cabo de varios años.
En función del público meta
- Para jóvenes. Se concede a clientes menores de 35 años bajo unas condiciones mucho más ventajosas que en el mercado de crédito hipotecario para otros solicitantes.
- Para ciudadanos sin permiso de residencia en España.
En función del tipo de inmueble
- Crédito hipotecario para la segunda vivienda.
- Crédito hipotecario para la vivienda rural.
- Hipoteca de los pisos bajo fianza en el banco. Si el prestatario no satisface los requisitos del pagaré o decide vender el piso antes de liquidar la deuda, su vivienda se vende en subasta pública.
- Hipoteca de una parcela.
En función de la naturaleza del crédito hipotecario
- La refinanciación de la hipoteca es la formalización del crédito hipotecario bajo unos términos más favorables para el prestatario en un nuevo banco: por ejemplo, en un banco que ofrece un tipo de interés más bajo. La propiedad queda hipotecada al otro banco.
- Refinanciación de los préstamos tomados en distintos bancos. Los créditos se agrupan con la hipoteca de modo que el prestatario obtiene un pago mensual único que se emplea para liquidar todos los créditos.
- Hipoteca inversa para jubilados. El titular de la vivienda y el banco celebran un contrato bajo el que el inmueble queda hipotecado al banco, que se compromete a efectuar todos los pagos mensuales por la vivienda. Fallecido el titular, el inmueble pasa a ser propiedad del banco.
- Hipoteca en divisas. El crédito hipotecario en divisas no presenta una diferencia relevante con respecto a una hipoteca común. La única diferencia consiste en que el prestatario toma el crédito de inmueble en divisa extranjera. No obstante, el prestatario depende del tipo de cambio de divisas y corre unos riesgos muy elevados si el tipo de cambio empieza a evolucionar en un sentido poco favorable.
Principales diferencias entre el crédito de hipoteca y el de consumo
- Hipoteca del inmueble. Al formalizarse un crédito hipotecario, el inmueble del prestatario se convierte en una fianza que puede usarse como recurso para liquidar la deuda en caso de que no se cumplan y no se satisfagan los requisitos del pagaré. El prestatario no puede disponer de su inmueble del todo, esto es, no puede vender o reformarlo.
- Control de los recursos concedidos. La hipoteca supone un crédito finalista, esto es, el prestatario no tiene derecho a gastar los fondos hipotecarios para adquirir otros productos. El control del gasto del dinero del crédito de consumo, a su vez, es mucho menos intenso y no requiere reportes del prestatario. A diferencia de la hipoteca, el dinero se le entrega al prestatario en mano.
- Tipos de interés. Los créditos de consumo se pueden expedir por un plazo más corto; en consecuencia, los tipos de interés pueden ser mucho más altos que los de los créditos hipotecarios.
